Рынок земли

     Рынок земли.

     Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. Земля - важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизни  и деятельности любого общества.

     Начало  формирования рынка земли связано  со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство и появлением строительных, производственных и посреднических кооперативов. Правовой основой для  создания рынка послужили Закон  о собственности, Земельный кодекс, другие законы и нормативные акты. С принятием в декабре 1993 г  Конституции Российской Федерации  они обрели новое звучание в связи  с усилением права частной  собственности на землю. В результате формы владения, пользования и  распоряжения землей должны соответствовать  нормам гражданского права, то есть собственность, имущественный найм (пользование) и аренда. Земля переводится из-под административно-государственного регулирования под гражданско-правовое ведение по договорам купли-продажи, залога, наследования, аренды, мены и т. д.¹

     Рынок земельных участков постепенно стабилизируется. Такое мнение в минувший четверг высказала начальник управления УК "Абсолют менеджмент" Анна Шишкина, подводя итоги III Отраслевой конференции участников земельного рынка.

     "Если  год назад на аналогичной конференции  в выступлениях участников рынка  явно читалось состояние неопределенности, то сейчас у большинства уже  наблюдается позитивный взгляд  на перспективы рынка", - отметила  она.

     Третья  отраслевая конференция участников земельного рынка была организована Коммуникационной группой "Земер" в гостинице Marriott Courtyard. ²

     На  конференции прозвучали доклады  представителей органов власти, в  частности, Фонда содействия развитию жилищного строительства (РЖС) и  Государственной Думы, а также  компаний-землевладельцев и юридических  структур.

     Многие  доклады были посвящены возможностям использования земельных участков. Так Фонд РЖС, как сообщил его  замгендиректора Сергей Кузнецов, передал в управление и распоряжение субъектов РФ 33 участка общей площадью 935 га. В 2010 году на аукционы под жилищное строительство Фонд планирует выставить еще около 1000 га.

     Руководитель аппарата Комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям Елена Ковалева напомнила, что нижняя палата парламента недавно приняла в первом чтении поправки в закон, касающийся изменений правил оборота земель сельскохозяйственного назначения. Согласно предложению ряда депутатов, государство может получить право изымать сельхозземли, которые не используются в течение двух лет. Сейчас этот срок равен трем годам. После изъятия участок должен быть выставлен на открытые торги, а вырученные деньги переданы бывшему владельцу за вычетом расходов на организацию торгов.

     Исполнительный  директор "Маршал Эстейт" Андрей Вяткин проанализировал основные способы освоения земель на территории Московской области и близлежащих регионов. Это, в частности, лэнд-девелопмент и оптовая продажа земли, строительство коттеджных поселков, комплексное освоение земель с созданием инфраструктуры, сельское хозяйство и добыча полезных ископаемых. При этом он отметил, что более 90% земель сегодня используются под сельскохозяйственные нужды, однако признал, что девелопмент является намного более выгодным видом бизнеса, нежели сельское хозяйство. "Землевладельцам важно находить решение вопроса, как не нарушая требований целевого использования земли, развивать высокорентабельные направления работы с земельными активами", - резюмировал господин Вяткин.³ 
 

     Базовые условия:

     Со  стороны спроса:

     Эластичность  спроса: Спрос на землю неоднороден. Он включает два основных элемента - сельскохозяйственный и несельскохозяйственный спрос.

     Сельскохозяйственный  спрос на землю определяется особенностями  спроса на продовольственную продукцию. Неэластичность спроса на продукты питания  означает, что даже незначительное сокращение привычных объемов предложения  может явиться причиной сильного роста цен на продовольствие. И  наоборот, увеличение предложения (например, в урожайный год) может привести к значительному падению цен  на сельскохозяйственную продукцию.

     В отличие от сельскохозяйственного  спроса на землю несельскохозяйственный спрос имеет устойчивую тенденцию  к росту. Несельскохозяйственный спрос  на землю также объединяет разнообразные  виды спроса. Он стоит из спроса на землю  для строительства жилья, объектов инфраструктуры, из промышленного спроса и даже из инфляционного спроса на землю. В условиях высоких темпов инфляции борьба с обесценением денежного богатства подталкивает спрос на недвижимость. И земля выступает одной из гарантий сохранения и приумножения богатства.⁴

     Наличие товаров-заменителей: у земли не может быть товаров-заменителей.

     Сезонность  спроса: Цены и спрос начинают расти во второй половине февраля и достигают сезонного пика в мае-июне, затем следует период относительного равновесия и в августе-сентябре спрос снижается до минимума, так как покупателям не представляет особого интереса приобретать недвижимость в осенний период. Цены в это время как бы застывают до середины февраля, до ясной, морозной погоды, когда можно увидеть все достоинства и недостатки предлагаемого участка и его окружение. Однако следует отметить характерную особенность рынка земли - если на квартирном рынке сезонное снижение спроса ведет к падению цен, то, как показали 4-летние наблюдения, цены на земельные участки в конце лета стабилизируются и как бы замирают, а затем начинается следующий период их роста. На земельном рынке отмечается сезонный рост спроса в начале весны, начало которого может смещаться в пределах полутора месяцев, начиная с первых чисел апреля. 
Сезонный пик спроса на земельные участки зависит от действия многих факторов, и том числе от наличия ясной погоды.⁵

     Динамика  спроса: динамика спроса на земли сельскохозяйственного назначения и землю как строительное место различна на земельном рынке. Оценка земли, произведенная в большинстве регионов России в 2007-2008 годах, была сделана по завышенной кадастровой стоимости, так как до кризиса всем экспертам, участвовавшим в оценке земельных участков, казалось, что они будут дорожать вечно. В итоге, 1 кв. м московской земли, например, стоит сейчас примерно 135 тыс. руб. И по действующему законодательству кадастровая переоценка может быть проведена не ранее, чем через 3 года после предыдущей оценки, то есть для многих регионов, в том числе и для Москвы, не ранее 2011 года. В результате, с приходом кризиса, прекращением реального кредитования строительного сектора и снижением цен на жилье (примерно на 30%), строить на участках, приобретенных по кадастровой стоимости, стало не выгодно, т.к. себестоимость строительства на таких участках очень высока - около 112,5 тыс. рублей за кв.м.

     Проводимые  московскими властями тендеры по закупке жилья у строителей на городские программы, предполагают совсем иную стоимость кв. м - не более 60 тыс. за кв. м. И это при том, что с 2009 года главным покупателем на рынке новостроек стало государство в лице различных структур, ведомств и бюджетов различного уровня.

     Фонд  РЖС также пока не очень может  помочь застройщикам со сбытом. Причина - снова в цене выкупа жилья. За ее основу принимается утвержденная Министерством  регионального развития для каждого  региона так называемая среднерыночная стоимость одного квадратного метра общей площади, уменьшенная на 15%. Так, на второй квартал текущего года Минрегионом для Москвы установлена средняя рыночная стоимость на уровне 73 800 рублей за кв. м. Таким образом, в столице фонд сейчас имеет право заключать соглашение о выкупе по цене на 15% ниже - 62 730 рублей. Для сравнения: даже по официальным данным Росстата, в 4-м квартале прошлого года средние цены типовых квартир в новостройках Москвы составляли 96 077 рублей за кв. м. Что же касается реальных цен, то по данным аналитического центра "СУ-155", средний уровень цен на жилье в Москве в мае составил 140 тыс. рублей за 1 кв. м.⁶ 

Со  стороны предложения:

     Предложение на рынке земли не эластично.

     За последние полгода в ряде регионов Центрального федерального округа России объем предложений земельных участков изменился в разы. Причем в одних регионах наблюдался резкий рост этого показателя, а в других - не менее существенные темпы падения. Таковы данные аналитиков ГК "Партнеры Земли".  В Ярославской области за полгода зафиксирован рост предложений в 5,6 раз, на данный момент на продажу выставлено около 9 тыс. га. Более чем вдвое за полгода вырос объем предложений земли во Владимирской и Липецкой областях, достигнув 7,6 тыс. га и 4,2 тыс. га соответственно. Меньшими темпами увеличивался объем предложений в Брянской области: на 20% до 4,3 тыс. га.

     В то же время есть ряд регионов, где  объем предложений значительно  упал. На 20% - до 27,6 тыс. га - снизился объем  предложений в Тульской области. В Воронежской области количество предлагаемых гектаров уменьшилось  в 6,5 раз - до 2,9 тыс. га, а в Орловской - в 11,2 раза до 5,3 тыс. га. ⁷

     По  мнению вице-президента Группы Компаний "Партнеры Земли" Юрий Сорокин, колебания показателей предложений связаны не только и не столько с совершаемыми в регионах сделками, в одних регионах землевладельцы выставляют на рынок свои участки, но затем принимают решения дождаться лучших времен и вывести объекты на продажу по более высокой цене. Есть случаи, когда девелоперы принимают решение начать на своем участке бизнес-проект и снимают землю с продажи.

     "В  других регионах, многие участки  оказались подготовлены к продаже  именно в последние несколько  месяцев, в связи с чем там объем предложений значительно увеличивался", - отмечает Ю. Сорокин.⁸

Структура рынка.

     Большое количество продавцов  и покупателей. Говоря о рынке земли, мы говорим не только об отдельных участках, но и о недвижимости. Многообразие характеристик недвижимости, в особенности местоположение, в совокупности с отсутствием на местном рынке аналогичной недвижимости-заменителя дает отдельным продавцам элемент монопольного положения на рынке. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с выразительным художественным стилем. Пользуясь дефицитом информации о соответствующих ценах или арендных платах, продавец может достигнуть в сделке цены, которая существенно выше рыночного уровня. Ограничено и число покупателей недвижимости, так как последняя, в силу перечисленных потребительских свойств, имеет высокую цену. Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен.⁹

     Барьеры: Барьеры экономического характера включают инвестиционную, кредитную и налоговую политику государства, а также проблемы, возникающие из-за инфляции, неплатежей, увеличения сроков окупаемости инвестиций и других факторов. 
Значительную роль играют административные барьеры, которые установлены исполнительными органами власти всех уровней. Это касается таких аспектов, как регистрация предприятий, лицензирование различных видов деятельности в сфере недвижимости, порядок предоставления, купли-продажи и аренды земельных участков, жилья и нежилых помещений, объектов незавершенного строительства. 
Ограниченность земельных ресурсов и проблемы, связанные с охраной окружающей среды, дополняют перечень барьеров, которые объективно препятствуют вхождению новых субъектов в рынок недвижимости.¹⁰

     Сегодня наше государство из-за дефицита бюджета, отказываясь от контроля над рентой земли и природных ресурсов, отдаёт в руки частных собственников  огромные финансовые ресурсы. Земельная  рента во всех её формах и проявлениях  должна рассматриваться как доход  собственника, а использование ренты  и природных ресурсов России на благо  всего общества должно стать государственной  политикой, которая позволила бы использовать огромный рентный доход, создаваемый землёй, минеральными ресурсами, всей инфраструктурой государства  для пользы каждого гражданина всего  общества в целом. В системе земельных  отношений важным условием выступает продуманная государственная политика земельных платежей. Однако ставки земельного налога и размер арендной платы столь незначительны, что не могут быть стимулом к рациональному использованию земли. Система использования ренты земли и природных ресурсов в качестве источника государственного дохода наиболее прогрессивна и справедлива. Для этого необходимо сделать первый шаг - принять законы, запрещающие приватизацию рентного дохода от добычи и продажи природных ресурсов в любой форме. Это принципиальное решение, которое должно принять правительство России.