3.1Экономические показатели эффективности использования земли

     К наименее разработанным показателям  и нормативам обоснования использования земель относятся экологические. С учетом имеющихся разработок их можно подразделить на натуральные и стоимостные.

     К стоимостным показателям можно  отнести следующие:

     1. Капитальные затраты на природоохранные  мероприятия (строительство гидротехнических сооружений, дорог, посадка лесных полос, создание санитарно - защитных зон, миграционных коридоров и др.).

     2. Ежегодные издержки на поддержание  природоохранных сооружений в  рабочем состоянии. 

     3. Уменьшение затрат на медицинское  обслуживание людей вследствие  улучшения экологической обустроенности агроландшафтов.

     4. Стоимость дополнительной продукции,  полученной в результате увеличения производительности труда и уменьшения невыходов на работу.

     5. Стоимость дополнительной продукции,  полученной вследствие «краевого эффекта».

     6. Стоимость дополнительной продукции,  полученной в результате уменьшения  отрицательного воздействия на  земельные угодья, воду и воздух  антропогенных и природных факторов, таких как эрозия, иссушение, уплотнение почв, загрязнение природных ресурсов.

     7. Стоимость дополнительной продукции,  полученной в результате более  тщательного учета микроклиматических  условий ЭУУ, их биоклиматического  потенциала.

     8. Стоимость потерь продукции сельскохозяйственных  культур в зависимости от степени уплотнения.

     Под экономической эффективностью использования  земли следует понимать уровень ведения хозяйства. Он характеризуется выходом продукции с единицы площади и ее себестоимостью. Перед всеми землепользователями стоит задача обеспечить выход максимума продукции с каждого гектара земли при минимуме затрат на ее производство.

     Однако  равный уровень ведения хозяйства, может быть, достигнут на землях разного качества, поэтому в целях  объективной оценки экономической  эффективности использования земли  в сельском хозяйстве по отдельным  зонам, районам и прочим единицам необходимо учитывать данные ее экономической  оценки.

     Экономическая эффективность использования земли  в сельском хозяйстве определяется системой показателей. В числе их можно использовать урожайность основных сельскохозяйственных культур и себестоимость единицы продукции. Однако с помощью указанных показателей нельзя сделать обобщающую оценку экономической эффективности использования земли. Для этого применяют стоимостные показатели:

     1. валовая продукция земледелия;

     2. валовой доход; 

     3. чистый доход или в расчете  на 1 га сельскохозяйственных угодий;

     4. выход валовой продукции на  единицу производственных затрат.

     И даже на основании приведенных данных было бы неточно делать окончательное заключение о сравнительной экономической эффективности использования земли. Для объективной сравнительной оценки уровня использования земельных угодий необходимо учитывать сотни из важнейших факторов, влияющих на результаты ведения земледелия, - качество земли. Поэтому данные об экономической эффективности использования земли корректируются с учетом её экономической оценки.

     На  современном этапе в условиях интенсивного ведения земледелия возникают  новые своеобразные проблемы в использовании  земли. Среди них особенно тревожным фактором стало снижение содержания гумуса(перегноя) в почве – основы её плодородия. Опыт мирового земледелия также подтверждает, что одним из показателей оценки различных систем земледелия является уровень содержания гумуса в почве. Почвы с высоким содержанием гумуса имеют более благоприятные вводно-физические и другие свойства. Они менее восприимчивы к побочным действиям ядохимикатов, на них более эффективно используются минеральные удобрения. В связи с этим уровень содержания гумуса в почве одного из важнейших показателей рационального использования земли, воспроизводства почвенного плодородия.

     В качестве других дополнительных показателей  при сопоставлении уровня использования земли применяют:

     1. удельный вес сельскохозяйственных  угодий в общей земельной площади;

     2. удельный вес пашни в составе  сельскохозяйственных угодий;

     3. удельный вес посевов в площади  пашни. 

     Рост  удельного веса сельскохозяйственных угодий, пашни, посевов в общей  земельной площади имеет важное значение в использовании земли, свидетельствует о прогрессе земледелия. С.Н. Сушкова все показатели разделила три основные группы:

     I. Показатели, характеризующие использование  хозяйственной территории:

     1. Структура земельных угодий –  процентное соотношение отдельных  видов угодий к общей площади  угодий;

     2. Структура сельскохозяйственных  угодий – процентное отношение  доли пашни к общей площади  сельскохозяйственных угодий;

     3. Структура посевных площадей  – процентное отношение посевной  площади отдельных видов культур  к общей площади посева;

     II. Показатели уровня использования  земли: 

     1. Производство зерна в расчете  на 100 га пашни – отношение  валового производства зерна  и площади пашни умноженное  на 100;

     2. Производство картофеля в расчете  на 100 га пашни; 

     3. Производство молока в расчете  на 100 га сельскохозяйственных угодий  – отношение валового производства  молока и площади сельскохозяйственных  угодий умноженное на 100;

     4. Производство яиц в расчете  на 100 га посева зерновых культур  – отношение валового производства яиц и площади посева зерновых умноженное на 100;

     III. Показатели экономической эффективности  использования земли: 

1.Окупаемость  затрат (2.1):

 (2.1) 

      

где ВП тек – валовая продукция в  текущих ценах;

Пз – производственные затраты.

2. Доля  валовой продукции в расчете  на единицу площади (2.2):  

 

 (2.2) 

 

где Sс/х – площадь сельскохозяйственных культур.

3. Доля  валового дохода в расчете  на единицу площади (2.3):  

 

(2.3) 

 

где Вд - валовый доход.  

 

4. Доля  прибыли в расчете на единицу  площади (2.4):  

 

(2.5) 

 

где Вр – выручка от реализации продукции, работ, услуг;

Зп – затраты производства.[16]

 

4.ПОЛОЖЕНИЯ РЫНКА ЗЕМЛИ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ

 

  

4.1Землеотношения в РБ

 

  

  В современной Беларуси земля не является предметом покупки - продажи. Но объекты недвижимости, расположенные на земельных участках, становятся интересными для инвестиции в первую очередь из-за того, где и как они расположены. Для успешного бизнеса важно также и то, какие возможности предоставляет для развития земельный участок, где расположено производство, склад или магазин, гостиница или фермерское хозяйство. А если вы строите для себя или заказчика? Тогда вопросы землеотвода или землеоформления приобретают первостепенное значение. С 1 мая вступили в силу изменения в указ 667 ( приложение А ) и некоторые иные акты, регулирующие землеотношения. Правовые изменения повлекли за собой не только новые возможности для всех, кто интересуется вопросами землепользования, но рождают новые вопросы в земельных отношениях.        

  Вопросы землепользования в каждом конкретном случае имеют свои особенности. 28 мая крупнейшие землепользователи, застройщики, арендаторы и представители регуляторов рынка были собраны, чтобы разобраться в особенностях правовых новаций земельного рынка, рассмотреть практику применения нового Кодекса о земле [7.] , вступившего в силу с 1 января 2009 года, а также тех изменений в земельное законодательство, которые вступили в силу с 1 мая. По мнению экспертов, действие Кодекса позволит усовершенствовать земельные отношения в Беларуси, обеспечить эффективное использование и охрану земель, защиту прав землепользователей, увеличить потенциал инвестиций за счет возможности заключения договоров аренды земельных участков на аукционах, а также за счет возможности совершения сделок с правом аренды земельных участков. Были привлечены к участию в форуме не только застройщиков и власти, но также те структуры, которые регулируют оборот земли в стране. В диалоге приняли участие и риелторы.    

  Также были, приглашаем к диалогу представителей судебных органов для более пристального изучения вопросов, связанных с изъятием земли, тонкостях долевого строительства. Принят указ №58 "О некоторых мерах по защите имущественных прав при изъятии земельных участков для государственных нужд", которым усиливается защита прав собственников при изъятии земельных участков. А указ №64 вносит дополнения и изменения в некоторые указы по вопросам строительства, изъятия и предоставления земельных участков. Все эти документы направлены также на дальнейшую либерализацию белорусской экономики и повышение деловой активности субъектов хозяйствования.[17]  

 

4.2Частная собственность на землю в РБ.

 
  Для того, чтобы оформить в Беларуси земельный участок в частную собственность, требуется совсем немного. Во-первых, надо быть гражданином Республики Беларусь. При этом совершенно необязательно постоянно проживать на территории республики. Достаточно лишь факта принадлежности к гражданству. Иностранные граждане и лица без гражданства могут иметь в собственности белорусскую землю только в том случае, если они получили ее по наследству как родственники наследодателя – собственника земельного участка.  
 Под родственниками в рамках данного правила земельное законодательство понимает: родителей, детей, родных братьев и сестер, деда, бабку, внуков супруга (супруги) наследодателя; усыновителей, усыновленных (удочеренных); иных лиц, находящиеся в родственной связи с наследодателем, имеющие общих предков до прадеда и прабабки. Не имеет значения, получена земля по завещанию или в силу наследования по закону наследником той или иной очереди. Во-вторых, в частную собственность земельные участки предоставляются только для определенных целей. К таковым относятся: строительство и (или) обслуживание жилого дома; обслуживание квартиры в блокированном жилом доме; ведение личного подсобного хозяйства; коллективное садоводство; дачное строительство.  
Блокированный жилой дом – это жилой дом, состоящий из двух и более квартир, вход в каждую из которых организован непосредственно с придомовой территории [9.статья 1].  
 Личное подсобное хозяйство (ЛПХ) представляет собой форму хозяйственно-трудовой деятельности граждан по производству сельскохозяйственной продукции, основанную на использовании земельного участка. Отношения, связанные с ведением ЛПХ, урегулированы Законом Республики Беларусь от 11 ноября 2002 г. «О личных подсобных хозяйствах граждан».  
 Коллективным садоводством является деятельность по выращиванию плодовых, ягодных, овощных, декоративных и иных сельскохозяйственных культур. Участки для коллективного садоводства предоставляются членам садоводческих товариществ, статус которых установлен Положением о садоводческом товариществе, утвержденном Указом Президента Республики Беларусь от 28 января 2008г. № 50.  
 Дачей является капитальное строение, предназначенное для отдыха, сезонного или временного проживания. Дачному поселку должен быть присвоен соответствующий статус, и в настоящее время дачных поселков на территории Беларуси совсем немного.  
 Размер земельного участка, предоставляемого в частную собственность, для строительства и (или) обслуживания жилого дома, обслуживания квартиры в блокированном жилом доме, устанавливается: в городах - от 5 до 15 «соток»; в сельских населенных пунктах, поселках городского типа - от 15 до 25 «соток».[18][19] 
 Размер земельного участка, предоставляемого в сельском населенном пункте, поселке городского типа для ведения ЛПХ, не может превышать 1 гектара. Дополнительно для ведения ЛПХ могут предоставляться в аренду земельные участки в размере до 3 гектаров включительно.  
 Для коллективного садоводства и дачного строительства предоставляется участок не более 15 «соток».  
 В этой связи возникает вопрос, кем и как определяется конкретный размер земельного участка, предоставляемого гражданину в частную собственность? Здесь все отдано на усмотрение местных властей, которые определяют размер земельного участка исходя из местных условий и особенностей, волеизъявления гражданина, а также требований градостроительных регламентов, природоохранных требований, противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил. В принципе, если гражданин согласен, то он может получить участок и меньше минимального размера, установленного законодательством.  
В - третьих, необходимо зарегистрировать право собственности на земельный участок. Для этого вам будет необходимо обратиться в агентство по государственной регистрации (бывшие БТИ, БРТИ) по месту нахождения земельного участка с заявлением. Бланк заявления можно заполнить непосредственно в агентстве. С собой надо будет захватить паспорт и квитанцию об оплате услуг агентства.  
 Перечень документов, необходимых для оформления права собственности на земельный участок, вывешен на информационных стендах в каждом агентстве. Те документы, которые есть у вас на руках (например, выписка решения исполкома о предоставлении земельного участка), можно представить самостоятельно. Остальные документы будут запрошены регистратором.  
 Представленное вами заявление направляется регистратором в землеустроительную службу, сотрудники которой выезжают на ваш участок и измеряют его на местности. План участка с его размерами и координатами и решение исполкома о предоставлении земельного участка (если у вас его не было) включаются землеустроительной службой в землеустроительное дело, которое направляется регистратору. Регистратор осуществляет государственную регистрацию вашего земельного участка и выдает вам свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации и земельно-кадастровый план участка. После этого – вы полноправный собственник земли.  
 Во сколько обойдется государственная регистрация земли? За выдачу удостоверения вы заплатите 0,5 базовой величины, за изготовление землеустроительного дела – от 3 до 8 базовых величин.  
Если говорить о времени совершения всех регистрационных действий и составления землеустроительного дела, то это займет у вас около месяца.  
 И в заключение необходимо отметить, что не все земли могут быть предоставлены в частную собственность. Так, установлен запрет на передачу в частную собственность земель следующих категорий и видов: земли сельскохозяйственного назначения; природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения; лесного фонда; водного фонда; под дорогами и иными транспортными коммуникациями; общего пользования; подвергшиеся радиоактивному загрязнению  
 Кроме того, не подлежат предоставлению в частную собственность, земельные участки: на которых расположены объекты недвижимости, находящиеся только в государственной собственности; занятые разведанными месторождениями полезных ископаемых; предназначенные в соответствии с градостроительной документацией для другого целевого использования.[17][18][19]