Рынок недвижимости

p align="justify">Среди методов оценки доходной недвижимости выделены:

            1. Метод валовой  ренты. Подход с использованием  мультипликатора валовой ренты (GRM) основан на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду.

            2. Метод прямой  капитализации

            Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом.

            Если в проведенном  анализе стоимости используется доход за один год (или среднегодовой  доход), то такой метод оценки называется методом прямой капитализации.

            Чистый операционный доход (NOI) – это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных начислений.

            В методе прямой капитализации  определение стоимости производится путем отношения чистого операционного дохода к единой ставке капитализации дохода за один год (или среднегодовой ставке за несколько лет).

         - оценка стоимости  объектов недвижимости подходом  прямого сравнительного анализа  продаж.

         Метод сравнительного анализа продаж – это метод оценки стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

            Стоимость объекта  недвижимости по этому методу равна средневзвешенной цене аналогичного объекта с учетом поправок, учитывающих его отличие от оцениваемого объекта.

            Поправки могут  быть количественные и качественные.

            Поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому, т.е. необходимо определить, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и, оцениваемый.

 

3. Экологические  факторы и их влияние на  стоимость недвижимости.

         Экологический фактор в стоимости жилья формируется, во-первых, под воздействием субъективного представления каждого покупателя о том, что такое хорошая и плохая экология, а во-вторых, по сложившимся стереотипам и визуальной оценке.

         Причина такого подхода  – недостаток информации в доступных  источниках о состоянии территорий, качестве материалов, используемых при жилищном строительстве и т. п. С одной стороны, это происходит в силу незаинтересованности застройщиков в распространении такой информации, с другой – из-за отсутствия отработанной системы и механизма доведения ее государственными органами до сведения населения.

         Таким образом, наибольшее влияние на цену недвижимости оказывают  факторы, воздействие которых можно  оценить визуально, не затрачивая особых усилий. Среди них – экология района, поскольку есть возможность  установить наличие промзон, парков, уровень шума и загазованности воздуха. Экологию дома или квартиры визуально оценить сложнее (например, уровень радиации на глаз не определить). В этом случае существенное влияние на стоимость оказывает только оценка физического износа и вида из окон квартиры, хотя он, безусловно, меняется в зависимости от времени года и даже времени суток.

         Кроме «видимых»  экологических факторов, влияют на стоимость и «невидимые» факторы  при условии, что покупателю стало  о них известно. Однако не стоит забывать, что именно они могут оказывать наиболее пагубное воздействие на здоровье.

         За счет такого информационного  вакуума и создается почва  для манипуляций со стороны строительных компаний, например использования некачественных материалов для снижения себестоимости, экономия на квалифицированной рабочей силе и качестве работ. Это одно из отличий новостроек от домов вторичного рынка, ведь в эксплуатируемых домах различные огрехи уже всплыли наружу, тогда как в новостройке они какое-то время могут быть незаметны.

         Противоречие между  интересами продавцов и покупателей  приводит к тому, что строительные компании не заинтересованы в предоставлении информации по всем аспектам строительства. Высококачественные дорогие материалы  используют в лучшем случае для отделки фасадов и холлов. Даже в рекламных кампаниях акцент делают обычно на использование дорогих материалов в отделке, ведь это покупатель сможет оценить визуально.

         Трудности, возникающие  при оценке экологических факторов, и ее субъективность дают широкие возможности для извлечения прибыли, особенно при использовании методов активного маркетинга и агрессивной рекламы

         Степень влияния  экологических факторов на стоимость  зависит от класса жилья и цены квадратного метра.

         Строительные компании все чаще занимаются улучшением экологии мест строительства.

         Высокая оценка покупателями экологии жилища дает возможность сделать  дом или жилой комплекс действительно  уникальным и получить существенную экономическую выгоду. А поскольку  строительство даже небольшого дома измеряется тысячами квадратных метров, прибыль может составить миллионы долларов.

         При проектировании, строительстве и проведении рекламных  кампаний акценты делают на озеленение фасадов, ландшафтный дизайн и благоустройство  придомовой территории (особенно, если она огорожена и охраняется). Создаются ландшафты, значительно повышающие привлекательность объектов: декоративные водоемы, альпийские горки и т.п.

         Более того, некоторые  концепции продвижения тех или  иных жилых комплексов на рынке недвижимости успешно строят именно вокруг организации ландшафтного дизайна. Показательно и различие в цене квартир одинаковой планировки и площади, расположенных в доме-новостройке на одном или соседних этажах, в зависимости от вида из окна.

         Таким образом, с  уверенностью можно говорить о том, что влияние экологических факторов на стоимость весьма существенно, а инвестиции в улучшение экологии жилых кварталов могут приносить ощутимый доход.

 

Список  используемой литературы.

1. Оценка недвижимости: Учебник / под ред.А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. – М., “Финансы и статистика”, 2002.

2. «Экономика  недвижимости»/под редакцией Ресина  В.И.- М.: Дело,1999.

3. Жилищное  строительство. Ежемесячный специализированный  журнал. –М.№ 6. – 2001.