Рынок недвижимости

Крах целого ряда крупнейших риэлтерских фирм, естественно, не мог не привес­ти к оттоку клиентов, тем более что именно безопасность расчетов декларировалась практически всеми ими едва ли не как главное преимущество обращения к фирме, а не к «частному маклеру». Реакцией фирм стал поиск действительно безопасных способов расчетов (с помощью использования банковского хранения средств (так называемый «сейфинг»), открытия банковских счетов и аккредитивов). Реально из этих схем наибольшее распространение получила схема банковского хранения как наименее зависимая как от фирмы, так и от положения банка.

Другим ударом, снизившим долю организованного рынка в общем числе сделок, стало резкое снижение доходов населения, цен и размера комиссионного вознаграждения в 1998—1999гг. Высокий уровень общефирменных расходов и комиссионно­го вознаграждения агентов сделал фирмы слабыми конкурентами по сравнению с теми же маклерами. Для восстановления конкурентоспособности риэлтерские фир­мы вынуждены были пойти на существенное ужесточение финансовой политики, свертывание планов но своему развитию, сокращение расходов. Однако этих мер по-видимому, может оказаться недостаточно. Необходимо изменение организаци­онных схем работы агентств, разработка и внедрение новых механизмов взаимоот­ношений между фирмой и агентом.

Завершение становления рынка отнесено автором к 1998г. Конечно, эта дата не­сет в себе известную условность. Экономические процессы - не курьерские поезда, следующие точно по расписанию, тем более что завершение периода становления вовсе не означает разрешения всех проблем, связанных с рынком. Это лишь подтверждение того, что рынок начинает развиваться как сформировавшееся явле­ние. То есть:

o        можно выделить тенденции развития рынка;

o        выявилась структура рынка;

o        сложилась профессиональная среда рынка;

o        сформировались основные элементы инфраструктуры рынка.

Современное состояние рынка может быть охарактеризовано как завершение процесса становления рынка и начало его развития как явления уже сформирован­ного.

Очевидными направлениями этого развития могут быть сле­дующие:

Повышение роли первичного рынка как источника удовлетворения потребнотей в жилье. Приобретение жилья на вторичном рынке не решает, по большо­му счету, переход к новому качеству жилищной среды — с соответствующим уровнем удобств и инфраструктуры, с однородной социальной микросредой. В связи этим поступательно будут развиваться сегменты рынка, обеспечива­ющие формирование нового качества среды обитания,— кварталы малоэтаж­ной застройки, коттеджные поселки и др.

Возрастание дифференциации между объектами недвижимости как по ка­честву, так и по цене. Очевидно, что на рынке будут появляться и востребо­ваны объекты действительно элитного класса, соответствующего мировым стандартам. С другой стороны, будет происходить, по-видимому, и сниже­ние цен на типовое жилье и жилье низкого качества. Диапазон цен на рынке жилья будет расширяться и находиться в интервале от $200 до $1.5 тыс.— 3 тыс. за м2.

Расширение спектра объектов на рынке торговой и офисной недвижимости, появление многофункциональных торгово-развлекательных центров, обеспе­чивающих потребителям необходимую комплексность и качество услуг. Раз­витие сегмента торговой недвижимости связано как с общим недостатком торговых площадей по сравнению с мировыми стандартами (даже с учетом разницы в доходах), так и с практическим отсутствием сегодня возможности получить не только товар, но и качественное обслуживание, разнообразные услуги.

Появление спроса на услуги, связанные с развитием рекреационной недвижи­мости (парки, комплексы отдыха и развлечений) и, как следствие, развитие этого сегмента рынка. Первые симптомы этого — появление первых в боль­шей или меньшей мере обоснованных заявок на строительство аквапарков, гольф-клубов и т. п. объектов в обеих столицах России.

Дифференциация фирм, оказывающих услуги на рынке недвижимости. Оче­видно, что будет происходить выделение крупных фирм, тесно связанных с банковской сферой и выполняющих целый ряд таких операций на рынке, как строительство, реконструкция, управление недвижимостью и отчасти бро­керские услуги, и выделение малых фирм, в основном занятых брокерской деятельностью.

Трансформация фирм, изменение принципов взаимоотношений между фирмой и агентами, превращение брокера (и его имени) в ведущее лицо на рынке по­среднических услуг при операциях с недвижимостью. Можно предвидеть пре­вращение ведущих агентов в брокеров, привлекающих и руководящих груп­пами агентов и строящих свои отношения с фирмами на основе принципов партнерства и взаимного оказания услуг.

Продолжение процессов выделения девелоперских компаний в особую группу предпринимателей на первичном рынке недвижимости, организующих и уп­равляющих процессами развития недвижимости, но не участвующих в них как подрядные организации.

Снижение рисков на рынке, особенно при сделках с недвижимостью, в силу следующих процессов: отказ брокерских фирм от несвойственных им функ­ций, прежде всего связанных с движением средств по сделкам; развитие как отдельного бизнеса оказания эскро-услуг (услуг по проведению расчетов при сделках); появление и развитие государственных и частных организаций, ока­зывающих информационные услуги на рынке; развитие систем регистрации и страхования прав на недвижимость.

Повышение роли маркетинговых исследований при принятии решений об инве­стировании в недвижимость как следствие роста дифференциации среди при­обретателей недвижимости и роста конкурентной борьбы между профессио­нальными участниками рынка.

Развитие фирм, оказывающих консультационные, информационные, марке­тинговые услуги на рынке недвижимости.

Итак, мы перечислили основные этапы становления отечественного рынка недвижимости и тенденции его развития в ближайшем будущем при благоприятной экономической ситуации в стране.

Заключение

В данной работе мы постарались отразить сущность и особенности функционирования рынка недвижимости. Недвижимое имущество обладает существенными признаками как экономический актив, выступающий в хозяйственных и социальных процессов в самых разнообразных качествах: и как часть активов предприятия, и как самостоятельный объект инвестиций, и как потребительский товар длительного пользования. Это разнообразие ролей недвижимости в экономической и социальной деятельности определяет и разнообразный характер связей рынка недвижимости с рыночной экономикой в целом, и сложную внутреннюю структуру рынка недвижимости.

Так же в последней главе мы рассмотрели вопрос об особенностях этапов становления рынка недвижимости в России. Исходя из вышесказанного, можно сделать некоторые выводы о факторах, которые повлияли на такое развитие рынка недвижимости в России.

Во-первых, на становление рынка, безусловно, оказывали влияние общие для всей экономики факторы:

o        политическая нестабильность;

o        экономическая и социальная нестабильность;

o        неуверенность в будущем у значительной части населения;

o        сверхвысокие темпы инфляции в период становления рынка;

o        резкая дифференциация в доходах;

o        неразвитость и нестабильность финансовой системы;

o        недостаток денежных ресурсов в структуре оборотных средств предприятий и т.д.

Во-вторых, для рынка недвижимости имели важное значение специфические для него факторы. Среди них:

1.      Запаздывание с началом становления рынка по сравнению с другими секторами рыночной экономики;

2.      Отсутствие необходимых для нормального функционирования рынка законодательных норм и процедур, обеспечивающих безопасное совершение сделок и защиту прав собственности;

3.      Формирование рынка «со второго этажа» - квартир, встроенных нежилых помещений;

4.      Развитие рынка в отсутствие необходимой для его функционирования финансовой и рыночной инфраструктуры.

В настоящее время рынок недвижимости развивается не по всем направления одинаково быстро. Наибольшее значение и удельный вес на рынке имеют сделки, связанные с жильем, как на первичном, так и на вторичном его видах; сделки, связанные с недвижимостью, не предназначенной под какие бы то ни было производства или сделки с землей, где законодательная еще не совсем развита. Однако на фоне возросшей инвестиционной активности в 2002-2003 гг. рынок недвижимости также активизировался. В настоящий же момент наблюдается стагнация, что так же обусловлено стремлением к стагнации экономики в целом.

3

[1] Дж. Фридман, П. Орлуэй Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. – М., 1995. с.5.

[2] Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости.- СПб: Питер, 2000. с.33.

[3] Оценка недвижимости/ Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.: Финансы и статистика, 2004. с. 31.

[4] Оценка недвижимости/ Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.: Финансы и статистика, 2004. с. 33.

[5] Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости. www.aup.ru/books/m76

[6] Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. – СПб: Питер, 2000. с.82.