Рынок недвижимости Японии

     Рынок недвижимости Японии

     Плотность населения в Японии - 330 человек на квадратный километр, поэтому спрос на недвижимость в стране традиционно высок. Гористая топография местности многих регионов естественным образом подразумевает ограниченные жилые пространства — всего около 20 % земли.

     В Японии существует регистр недвижимости, содержащий конкретную информацию об отдельных земельных участках. Эти  данные используют для различных  целей, таких, как установление собственности, определение прав, расположения, и  в качестве основы для налогообложения. Проблема заключается в том, что большинство подобных записей сделаны более ста лет назад, поэтому их точность вызывает большие сомнения.

     Поскольку земли, пригодной для строительства  жилья в Японии очень мало, а  также вследствие глубоко укоренившейся  исторической традиции не расставаться с имеющимся наделом, частные  инициативы в сфере развития недвижимости довольно редки. Во многих районах больших  городов (и вокруг них) размер участка соответствует застраиваемой зоне дома с учетом узкой прилегающей полосы под парковку. Разбить какие-либо скверы или организовать другие открытые пространства, как правило, невозможно. Земля стоит приблизительно столько же, сколько дом, поэтому такие площади на продажу практически не выставляют.

     Все японские многоквартирные дома по своему целевому назначению делятся на два  основных типа жилья: предназначенные  для продажи или сдачи в аренду. В домах для продажи размер квартир может достигать 100 метров и более. А жилье, предназначенное для сдачи в аренду, выдержано в лучших традициях минимализма. В стандартной ванной комнате двое взрослых не смогут развернуться. Размер большинства жилых комнат таков, что не позволяет поставить нормальную двуспальную кровать, поскольку места для другой мебели просто не останется. Так что японцы, живущие парами, часто предпочитают постель на полу, которую днем можно свернуть и убрать в стенной шкаф.

     Размеры квартир традиционно измеряют в татами. Татами - натянутая на деревянную раму рисовая циновка, используемая в качестве пола в японских домах, и одновременно единица измерения, равная одному эталонному татами. Самые маленькие в Токио квартиры, которые часто снимают бедные студенты, начинаются с размера трех-четырех татами общей площади (6 кв. м). В такой квартире обычно нет даже душа и цена будет низкая, всего около 300-400 долларов в месяц.

     Стандартная маленькая квартира на одного - это шесть татами (10 кв. м). Общая площадь двушек и однушек с кухней обычно колеблется от 14 до 25 кв. м. Ванны в них устанавливаются, как правило, сидячие, но глубокие: традиция купания в круглых чанах существует по сей день. Двери между комнатами часто делают раздвижными - для экономии места.

     Кухня редко бывает отдельным помещением, разве что в частных домах. Экономные японские строители по невыясненному принципу полагают, что лучше всего кухня сочетается с прихожей. Во всяком случае, именно такой вариант, когда, открывая входную дверь, человек сразу попадает и в прихожую, и на кухню, - наиболее частая планировка для арендного жилья.

     Жилье, предназначенное для сдачи в  аренду, также бывает нескольких типов. Два наиболее распространенных - «апато» и «меншен».

     «Апато» (от английского apartment) - более дешевый и менее качественный вариант. Как правило, это квартира в одно - или двухэтажном деревянном доме. Зимой в них холодно, но зато летом не так жарко, так как в «апато» сохранилось многое от традиционного японского строительства, когда внутренние и наружные стены буквально делались из бумаги, точнее, из специальных бумажных раздвижных дверей-штор. Продуваемость и слышимость очень хорошие. В последнее время строительство “апато” пытаются еще больше удешевить, и теперь такие дома можно купить собранными прямо на заводе. Просто приезжает грузовик и отгружает многоквартирный или одноквартирный дом. Правда, эти новомодные строения чаще сделаны из покрытой пластиком стали вместо дерева. В такой квартире, как правило, низкие потолки и раздвижные двери.

     «Меншен» - от английского слова mansion, «большой особняк, дом, дворец». Однако, под видом дворца выступает небольшая комната в бетонном здании высотой в три-четыре этажа. Эти квартиры, как правило, немного теплее, чуть просторнее и заметно дороже.

     Если  однокомнатное «апато» в Токио можно арендовать за 600-650 долларов, то аналогичный «меншен» - не меньше чем за 750-800.

     Есть  и промежуточные варианты. Например, «апато», в котором деревянные стены снаружи обмазаны цементом. Стоит оно дороже обычного. Дешевле обычного «меншена» оценивается популярный тип дома, построенный, как сарай, из крашеных стальных листов вместо бетона.

     В Японии можно арендовать и отдельное жилое здание: начиная с так называемого дома на одну семью и заканчивая роскошным по японским меркам особняком. Single-family home, или ikodake - самый престижный традиционный вид жилья для японцев - отдельный маленький деревянный двухэтажный домик. Если он современный и близко к метро, то это очень дорого.

     На  другом ценовом полюсе - меблированные комнаты. Это что-то среднее между общежитием и отечественной коммунальной квартирой. Они могут быть разной комплектации. Иногда это несколько маленьких комнат, каждая из которых оборудована душем и туалетом и рассчитана на одного человека. Их объединяет общая гостиная и кухня. Иногда в комнатах установлено по нескольку кроватей или даже многоярусных кроватей, так что в одной комнате в 12-15 кв. м могут жить сразу 12–15 человек, пользующихся общим душем, туалетом и кухней.

     Рынок аренды в Японии  - это огромная иеновыжималка для нанимателей жилья. На первый взгляд цены на съемную жилплощадь не намного страшнее московских, но потенциальные арендаторы знают: реальная стоимость будет значительно выше той, что указана в рекламе.  
 

     Поиск квартиры как для покупки, так и для аренды начинается с визита в агентство недвижимости. Без посредников на этом рынке действовать не принято. Японские агентства недвижимости - это своего рода исключения из правил японского сервиса. Каждое агентство имеет свою «вотчину» - определенный район с базой сдаваемого жилья. Хозяева недвижимости приходят в агентство сами, как и желающие снять квартиру в этом районе. По сути, агентство выполняет функции доски объявлений и посредника. Клиенту такой набор услуг обходится в сумму одной месячной арендной платы.

     Впрочем, комиссионные агента - не самый разорительный платеж в череде тех, которые предстоит сделать будущему квартиросъемщику. Помимо месячной оплаты за квартиру арендатор сразу же должен сделать шикин, или, по-русски, залог. Как правило, он равен арендной плате за два-три месяца. Эта сумма берется для гарантии того, что вы не поменяете цвет стен, не устроите погром и не причините жилью никакого другого ущерба. Шансы увидеть свой залог в конце срока аренды близки к нулю. Как предупреждают сами риэлтеры, в лучшем случае удается получить назад треть суммы: у хозяина всегда находятся претензии, которые требуют денежной компенсации.

     Другой обязательный арендный платеж - рейкин, или key money, — обязательный подарок хозяину квартиры, деньги за ключи. Предполагается, что это благодарность за его нынешнее и будущее доброе отношение к своим квартиросъемщикам. Подарок нужно вручать при заключении контракта один раз. Он может равняться как одному, так и двум-трем месячным платам: чем лучше и дороже сама квартира, тем и рейкин больше, иногда доходящий до шести.

     После всех денежных выплат заключается контракт на срок не меньше чем полгода и не больше двух лет - долгие контракты запрещены законом. Это значит, что каждые два года снова нужно делать подарок хозяину, даже если вы никуда не переезжаете.  

     Произведем  нехитрый расчет, чтобы выяснить реальную цену аренды. Возьмем стандартную  квартиру размером в 21 кв. м в бетонном доме, которая сдается формально за 85 тыс. иен (примерно 770 долларов). Часто к этой сумме жилец обязан приплюсовать еще несколько тысяч за общие расходы вроде уборки подъезда, освещения улицы перед домом и т. п. В данном примере (реальное объявление, датируемое прошлой весной) эта доплата, приписанная мелкими буквами, составила 6 тыс. иен. Шикин берется за три месяца, то есть к выше обозначенной сумме прибавляем 255 тыс. иен. Рейкин в размере двухмесячной платы составит еще 170 тыс. Плюс риэлтерские комиссионные. В итоге в первый же месяц арендатор - еще до того, как въедет в квартиру, - должен заплптить 601 тыс. иен, или примерно на 5,5 тыс. долларов. Если учесть, что эта сумма равномерно растянута на максимальные два года контракта, квартира в 21 кв. м обойдется примерно в 1000 долларов ежемесячно. При этом платит наниматель только за голые метры. Квартиры сдаются абсолютно пустыми: всю мебель и технику жильцам приходится покупать самостоятельно.

     Отдельная черта японского рынка - обязательное заключение договора между арендодателем и нанимателем жилья. В этой бумаге четко и детально прописываются все условия, на которых арендатор имеет право живя в данной квартире, все «можно» и «нельзя», которых он обязан придерживаться. Чаще всего арендатору запрещается делать все, что может как-то изменить внешний вид жилища: перекрашивать стены в другой цвет, менять окна, вешать картины на стену: забитый в стенку гвоздь может считаться нарушением контракта, и хозяин квартиры в этом случае вправе потребовать компенсации убытков - за испорченную стену, а возможно, и ауру жилья. Держать домашних животных в съемной квартире также чаще всего запрещено.

     Конечно, не бывает правил без исключений, и  на японском рынке аренды можно найти  добрых и сговорчивых хозяев, которые  не потребуют ни рейкина, ни большой платы и будут рады сдать свою квартиру любому желающему. Это, например, можно сказать о владельцах квартир, расположенных прямо под железнодорожными путями. По словам очевидцев, есть дома, где линия синкансена (скоростной междугородний поезд) используется в качестве крыши, дома построены прямо между бетонными опорами железнодорожных путей. Иногда квартиру можно снять очень дешево, потому что она считается «нехорошей». Агентства проводят специальные аукционы «нехороших» квартир, на них сразу набрасывается много гайдзинов (иностранцев), потому что сами японцы таких квартир боятся.