Рынок недвижимости Японии

Примечание к  таблице: указана стоимость квартиры площадью 120 кв.м., расположенной в самых престижных районах города. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Современные тенденции и направления  развития рынка недвижимости 

 
Ситуация после катастрофы 

     Что касается недвижимости в Японии, то, разумеется, что недавно произошедшие природные катаклизмы не могли не повлиять она рынок недвижимости. Так, в результате землетрясения и цунами были повреждены и полностью разрушены более 110 000 зданий, около 1 500 дорог, 48 мостов и 15 железнодорожных линий. Японии потребовалось примерно $235 миллиардов для полного восстановления страны после катастрофы. По словам экспертов, катастрофа вызовет строительный бум на рынке недвижимости. 

     Разрушительные  последствия землетрясения и  цунами приведут к росту в строительной отрасли страны.

     Строительная  компания Sekisui House Ltd, вторая по величине в Японии, отказывается от новых  зарубежных проектов. Агентство Bloomberg сообщает, что застройщик решил сфокусироваться на японском рынке недвижимости, где ожидается сильнейший за последние десятилетия строительный бум. Руководитель Sekisui House Ltd Исами Вада говорит, что крупнейшая в истории страны катастрофа заставит частных домовладельцев, корпорации и государство восстанавливать свое жилье, производственные помещения и офисы.

     Господин  Вада говорит, что в предыдущие годы его компания отдавала предпочтения зарубежным проектам. Строительная отрасль в Японии переживала стагнацию из-за насыщенности рынка недвижимости. Спрос на новые дома постоянно падал по всей стране, включая Токио. Трагические события 11 марта текущего года повергли страну в шок. Однако японцы начинают приходить в себя, закатывают рукава и принимаются за восстановление своих владений.

     Компания Sekisui House Ltd имеет опыт реализации проектов в Китае и Австралии, однако ее руководство не забывает о восьмидесятилетней истории работы в родной стране. Так, господин Вада вспоминает землетрясение в Кобе, которое произошло в 1995 году. Тогда стихия уничтожила 200 000 зданий, дороги и промышленные объекты. Ущерб составил 2,5% от ВВП страны, пессимисты говорили о банкротстве Японии. Однако уже через несколько месяцев в стране наблюдался строительный бум, который привел к быстрому восстановлению экономики. Исами Вада верит, что события будут развиваться по данному сценарию и сегодня.

     До  землетрясения 11 марта 2011 года, показатели строительной отрасли Японии находились на самых низких за 50 лет значениях. Застройщики сокращали персонал, смежные отрасли экономики страдали от нехватки заказов. Ситуация изменится в ближайшие месяцы, строительный рынок стоит на пороге взрывного роста.

     Эксперты отмечают, что последствия сегодняшней катастрофы на порядок превосходят потери пятнадцатилетней давности. Около 10% японцев прямо пострадали от землетрясения, все жители страны несут косвенные потери. Восстановление займет длительное время, расходы правительства и частных корпораций будут огромными. Однако масштабные восстановительные работы вызовут беспрецедентный по мощи экономический рост.

     Компания Sekisui House Ltd ожидает получить прибыль  в размере 2,5 млрд долларов США от своих зарубежных проектов. Эти средства будут поступать в течение 3 лет. Все вырученные средства будут направлены на инвестиции в строительство в Японии. Большинство японских компаний избрали аналогичную стратегию. Исами Вада говорит, что японские застройщики имеют уникальный опыт строительства сейсмоустойчивых домов. Господин Вада уверен, что миссия строительных компаний - обеспечить физическую и финансовую безопасность каждого японца.

     Несмотря  на тот факт, что потоки инвестиций иностранных инвесторов снизились  на 10-15%, цена на недвижимость в Японии сократилась на 10%. Это обусловлено тем, что Япония – густонаселенная страна, следовательно, жилищный вопрос всегда стоял крайне остро. Максимальное снижение цен на недвижимость ожидается в зоне северо-западного побережья Японии, которое пострадало от природных катаклизмов, а также в префектуре Фукусима, где в настоящее время ведутся ремонтно-восстановительные работы на одноименной АЭС.

     Также наблюдается значительный спад цен  на аренду офисов, однако, это не связано  с катастрофой. По словам экспертов, рынок коммерческой недвижимости Японии и других мегаполисов был слабо развит. Если такая ситуация сохранится и в этом году, то к 2012 году на рынке будет наблюдаться избыток предложений, что, в свою очередь, повлияет на размеры арендных ставок. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Выпуск издания ViewPoint («Точка зрения») компании CB Richard Ellis, Inc., посвященный влиянию мощного землетрясения в восточной части Японии на рынок недвижимости 

• Арендные ставки на офисную недвижимость в Токио  могут снизиться в условиях неопределенной экономической ситуации.  
 
• Не ожидается изменения арендных ставок в сегменте премиальной торговой недвижимости.  
 
• В краткосрочной перспективе наблюдается оживление спроса на объекты складской недвижимости, однако долгосрочные тенденции изменения арендных ставок остаются неопределенными. 
 
Токио, 31 мая 2011 года – арендные ставки на объекты офисной и элитной недвижимости в Токио испытывают воздействие последствий мощного землетрясения в восточной части Японии, а также неопределенности экономической ситуации. В то же время, как сообщается в предварительном отчете компании CB Richard Ellis (CBRE), содержащем оценку воздействия землетрясения на рынок недвижимости Японии, можно наблюдать временное повышение спроса на объекты складской недвижимости при том, что неясными остаются долгосрочные тенденции изменения арендных ставок на складские помещения. В отчете также указывается, что, скорее всего, восстановление ситуации будет обеспечиваться за счет увеличения объема сделок, ведущую роль в которых будут играть японские инвесторы и фонды при финансовой поддержке национальных банков, которые продолжают выражать интерес в финансирование приобретения объектов премиальной недвижимости. Данные заключения содержатся в новом специальном выпуске издания ViewPoint («Точка зрения») по Азиатско-Тихоокеанскому региону, посвященному ситуации в Японии и подготовленному командой специалистов CBRE, изучающих Азиатско-Тихоокеанский регион и Японию. 
 
Несмотря на то, что еще рано давать полную оценку влияния последствий землетрясения на рынок недвижимости в Японии, тем не менее уже можно говорить о возникновении очевидных трудностей, включая дестабилизацию экономики», — отметил Ник Аксфорд, руководитель отдела исследований по Азиатско-Тихоокеанскому региону. «Неопределенность экономической ситуации могла негативно сказаться на арендных ставках на офисную и элитную торговую недвижимости в Токио, однако необходимо еще учитывать воздействие мартовских событий на рынок складских помещений. Что касается инвестиций, мы ожидаем, что восстановление ситуации будет обеспечиваться за счет увеличения объема сделок, ведущую роль в которых будут играть японские инвесторы и фонды. Несмотря на то, что некоторые иностранные инвесторы заняли «выжидающую» позицию, есть и другие инвесторы, которые рассматривают сложившуюся ситуацию как возможность совершить выгодные сделки по покупке недвижимости». 
 
В отчете детально описаны следующие тенденции: 
 
Экономическое обозрение 
 
• Разрушение инфраструктуры явилось крупнейшим последствием. Японское правительство оценивает совокупные убытки в 16-25 триллионов йен. 
 
• Экономический рост будет напоминать «перетягивание каната». С одной стороны, усилия по реконструкции инфраструктуры, с другой – стагнация экономической активности в Тохоку; снижение производительности в других регионах в связи с застоем производства в Тохоку и, в дополнение, ослабление покупательской способности. 
 
• Текущее состояние государственного финансирования вызывает опасения в связи с тем, что чистая задолженность государства находится на уровне 120% ВВП, а дефицит национального бюджета достиг 10%. 
 
• Высокая гражданская ответственность Японии, а также трудолюбие и терпение японцев, страстно желающих восстановить разрушенное, будут служить катализатором деятельности по реконструкции инфраструктуры. 
 
Воздействие на рынок недвижимости Японии 
 
Офисная недвижимость 
 
• Здания в близлежащих крупных городах понесли сравнительно небольшие разрушения, тогда как в прибрежной зоне Токио и Чибы наблюдалось разжижение и смещение слоев земли, а также более серьезные разрушения объектов инфраструктуры. 
 
• В связи с неопределенностью ситуации на АЭС «Фукусима» и аварийным состоянием системы некоторые компании временно перевезли свои головные офисы в районы Осака, Кобе и Фукуока. В Осаке это привело к увеличению контрактов на краткосрочную аренду помещений и полной загруженности отелей. 
 
• Ожидается ослабление спроса на премиальные объекты офисной недвижимости в период оценки компаниями экономической ситуации и потенциальных последствий аварии для развития бизнеса. На настоящий момент CBRE придерживается позиции, что арендные ставки на премиальные объекты офисной недвижимости могут упасть на 5%, пока продолжается временное затишье арендаторов. 
 
• С высокой долей вероятности ожидается, что премиальные объекты офисной недвижимости, по которым заключены долгосрочные договора аренды, окажутся более востребованными среди арендаторов, для которых большее значение приобретает устойчивость зданий к сейсмическим аномалиям. 
 
Складские помещения 
 
• В Большом Токио обозначились две тенденции. Первая тенденция заключается в том, что компании, которых затронула авария, заключают краткосрочную аренду складских помещений, долгое время находящихся в простое. Вторая тенденция состоит в увеличении спроса на крупные логистичекие объекты, а это может привести к активизации девелопмента в этом направлении. 
 
• В перспективе, если произойдет задержка ремонта разрушенных производственных баз в Северной Японии, арендаторы могут начать объединение своих существующих производственных мощностей в районе Большого Токио. Однако если долгосрочная аренда в отстраивающихся районах не возобновится, ожидать положительных изменений арендных ставок не придется. 
 
• Некоторые арендаторы складских помещений пересматривают свои национальные стратегии аренды помещений и допускают возможность выбора города Кансай в качестве пункта, в котором будут заключаться контракты на долгосрочную аренду недвижимости. 
 

Торговая  недвижимость 
 
• Торговые сети, располагающиеся на центральных улицах столичной зоны Токио, понесли минимальные разрушения. Однако они испытали снижение покупательской способности населения и ограничение рабочих часов в связи с потенциальным риском отключения электроэнергии. 
 
• Некоторые торговые сети, в особенности иностранные фирмы, торгующие одеждой, и элитные бренды перевезли свои штаб-квартиры в Осака или полностью закрылись. Японские продавцы, напротив, не проявили никакого намерения перевозить свой бизнес. К концу апреля почти все торговые сети вновь открыли свой бизнес для клиентов. 
 
• По оценке CBRE, арендные ставки останутся неизменными или незначительно сократятся за последующие шесть месяцев, однако они начнут повышаться по мере стабилизации ситуации на АЭС и оживления туризма в регионе. 
 
Рынок инвестиций 
 
• Большинство сделок, заключение которых было запланировано на март и апрель, состоялись, однако некоторые сделки были отложены или аннулированы, прежде всего, из-за кредиторов, которые проявляли большую осторожность в связи с землетрясением. 
 
• Иностранные фонды выбирают «выжидательную» позицию, пока происходит переоценка ситуации в секторе недвижимости. Когда ситуация стабилизируется, высока вероятность возобновления планов, намеченных до землетрясения. 
 
• Давление, которое испытывает государственный сектор Японии в связи с необходимостью найти выгодное применение своим активам для покрытия расходов на реконструкцию, а также в связи с необходимостью частных компаний, значительно пострадавших от землетрясения, ликвидировать свои активы для финансирования восстановления своего бизнеса, может привести к заключению большого числа оппортунистических сделок. Случаи ликвидационной продажи недвижимости, скорее всего, будут редки. 
 
Региональные и международные последствия 
 
• Сеть производственных поставок: проблемы с сетью поставок, связанные с дефицитом мощности, приведут к сокращению объемов промышленного производства в Азии, по крайней мере, до второй половины 2011 года. При этом ожидается, что сектора электротехнической и автомобильной промышленности будут затронуты наиболее значительно. 
 
• Торговля: влияние стагнации торговли в Японии на азиатские рынки, скорее всего, не станет подавляющим.  
 
• Потоки инвестиций: несмотря на то, что еще очень рано давать точную оценку влияния последствий катастрофы на прямые иностранные инвестиции Японии, тем не менее можно говорить о вероятности того, что японские компании могут перенаправить некоторые средства, изначально планирующиеся к использованию в качестве иностранных инвестиций, на национальные нужды.  
 
• Индустрия туризма: ожидается значительное сокращение внешнего туризма (из Японии в другие азиатские страны) до 36%. Подобное сокращение наблюдалось только после землетрясения в Кобе в 1995 году.