Рынок недвижимости, субъекты рынка, законодательная база

Содержание

1. Рынок недвижимости, субъекты рынка, законодательная  база……………..3

Задача 1…………………………………………………………………………...14

Задача 2…………………………………………………………………………...14

Задача 3…………………………………………………………………………...15

Задача 4…………………………………………………………………………...15

Задача 5…………………………………………………………………………...16

Список литературы………………………………………………………………17 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Рынок  недвижимости, субъекты рынка, законодательная  база

      Рынок недвижимости – это определенный  набор механизмов, посредством которых  передаются права на собственность  и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется  пространство между различными  конкурирующими вариантами землепользования. Рынок недвижимости – это сложная  структура, цель которой –  свести вместе покупателей и  продавцов.

     Рынок  недвижимости представляет собой  совокупность региональных, локальных  рынков, существенно отличающихся  друг от друга по уровню  цен, уровню риска, эффективности  инвестиций в недвижимость и  т.д.

    Для того, чтобы выработать обоснованную оценку стоимости, необходимо собрать информацию по соответствующему рынку недвижимости. У оценщика могут возникнуть проблемы со сбором данных, если он не знаком с природой и особенностями местного рынка.

   Рыночные преобразования в экономике России требуют не только политической стабильности, общественного согласия, глубокой структурной перестройки экономики, но и кропотливой работы по созданию правовой среды и подготовке специалистов совершенно новых профессий. В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие всей экономики. Любое государство заинтересовано в устойчивом развитии рынка недвижимости, особенно жилищного сектора, который позволяет поддерживать социальную стабильность в обществе, обеспечивает занятость населения, расширяет сферу активной предпринимательской деятельности.

    Участниками  рынка недвижимости являются  инвесторы, девелоперы, управляющие  недвижимым имуществом, оценщики, профессиональные  посредники, обеспечивающие реализацию  объектов недвижимости: агенты по  недвижимости, брокеры, риэлтеры, сюрвейеры, юридические фирмы, страховые компании, дилеры, уполномоченные лица.

     Развитие  рынка недвижимости вызвало появление  новых профессий и просто участников, работающих в сфере операций  с недвижимостью:

- девелопер – предприниматель на рынке недвижимости, специалист по разработке и осуществлению инвестиционных проектов для доходной недвижимости;

- инвестор –  предприниматель, полно или частично  финансирующий проект;

- брокер –  посредник в рыночных операциях  купли-продажи, аренды, обмена, работающий  от имени покупателя или продавца;

- управляющий  недвижимостью менеджер) – специалист, управляющий доходным объектом  недвижимости по поручению собственника  с целью наиболее эффективной  эксплуатации объекта;

- сюрвейер –  специалист по оценке рисков  при сделках с недвижимостью;

- оценщик –  специалист по оценке стоимости  и экономическому анализу объектов  недвижимости.

    На  рынке недвижимости выделяются  две его составляющие: первичный  и вторичный рынок недвижимости.

    Первичный  рынок – это экономическая  ситуация, когда недвижимость как  товар впервые поступает на  рынок. Основными продавцами недвижимости  в таком случае выступают государство  в лице своих федеральных, региональных  и местных органов власти, строительные  компании – поставщики жилой  и нежилой недвижимости.

    На  вторичном рынке недвижимость  выступает как товар, ранее  бывший в употреблении и принадлежащий  определенному собственнику –  физическому или юридическому  лицу.

    Рынок  недвижимости локализован, поскольку  его объекты недвижимы и подвержены  воздействию физической среды.  Все участки земли дифференцированы. Это  означает, что каждый участок имеет уникальные свойства. Рынок в Новосибирске отличается от рынка в Москве: сделки регулируются различными законами, осуществляются в различных климатических и экономических условиях. Рынок недвижимости сегментирован, поскольку различные пользователи обладают разными потребностями и разными ресурсами. Он может быть сегментирован по целому ряду признаков:

- по использованию  – для собственности жилого, коммерческого,  промышленного и сельскохозяйственного  назначения существуют различные рынки;

- по географическому  фактору – каждый район может  представлять собой отдельный  рынок; в одной части города  могут существовать одни рыночные  условия, в другой – другие;

- по цене –  покупатели домов стоимостью  от 150000 до 200000у.е. будут иными,  чем покупатели домов стоимостью  от 70000 до 90000у.е.;

- по качеству  продукта – офисные помещения  класса А могут принадлежать к совсем другому сегменту рынка, чем офисные помещения класса Г, хотя оба объекта могут находиться на одной улице;

- по инвестиционной  мотивации – одни инвесторы  могут быть заинтересованы в  собственности, требующей минимального  менеджмента, не приносящей денежного  потока, однако с большим потенциалом  для прироста стоимости; другие  могут приобретать объекты, представляющие  собой хорошее налоговое укрытие,  для которых характерен положительный  денежный поток;

- по типу прав  собственности – для различных  видов прав на недвижимость  существуют различные рынки; эти  права могут включать неограниченные  права собственности, сервитуры, права на недры, права на аренду и разделенные по времени права на участие в кондоминиумах.

    С  учетом отечественного опыта  по реализации недвижимости можно  считать, что рынок недвижимости  – это совокупность сделок, совершенных  с недвижимостью, информационного  их обеспечения, операций по  управлению и финансированию  работ в области недвижимости. Купля-продажа недвижимости – не просто обычная купля-продажа товаров длительного пользования, а и движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход. Так, купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене или сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход  в результате работы предприятия.

    Недвижимость  в руках собственника может  использоваться для удовлетворения  личных потребностей, а также  получения дохода или прибыли.  Что касается жилой недвижимости, то она, прежде всего, удовлетворяет  личные потребности ее собственника, а в ряде случаев служит  источником получения дохода  при сдаче ее в аренду. Главной  целью нежилой недвижимости является  ее эксплуатация для производства  товаров и услуг и тем самым  получения прибыли или дохода. Эта специфическая особенность  недвижимости не есть основание  для утверждения, что недвижимость  – это не товар, капитал  «в вещной форме», а прежде  всего основание для учета  особенностей оборота недвижимости, как части движения капитала. По этой причине необходимо  учитывать связь рынка недвижимости и с рынком товаров, и с рынком капиталов, и с финансовым рынком.

    Что  касается получения информации  о рынке недвижимости, то она  не является такой открытой  и достаточной, как на потребительском  рынке товаров и услуг. Сделки  с недвижимостью по своей природе  носят частный характер.

    Здесь  трудно получить сведения о  ценах фактически состоявшихся  сделок, их содержании. Открытая  публичная информация часто бывает  неполной или неверной. Высокий  уровень государственных пошлин, налогообложения сделок с недвижимостью  ведет к сокрытию реальной  цены сделки. Часто сделки оформляются  как обмен, дарение и др. большая  часть сделок купли-продажи нежилой  недвижимости проводится через  продажу акций, смену учредителей  и т.д. это значит, что при  выполнении некоторых заданий  по оценке следует заранее  спланировать время на сбор  и проверку дополнительных данных. Не следует предполагать, что  все публичные данные представляют  собой точное описание сделки. Практически отсутствует инвентаризация  недвижимости, нет единой информационной  системы.

    Некоторые события на рынке недвижимости происходят из-за эмоций или недостаточной информированности отдельных участников. Покупатель или продавец может выносить свои суждения на основе слухов или неопределенных психологических потребностей. Результатом этого может стать широкий разброс в ценах продажи, в предложенных условиях и других аспектах сделок. Поэтому к анализу данных следует подходить с осторожностью.

    Существуют  два типа мотивации обладания  объектом недвижимости: максимизация  текущего дохода и получение  максимального дохода от его  перепродажи.

    Рынок  недвижимости – это рынок ограниченных  ресурсов, продавцов и покупателей,  где цены определяются соотношением  спроса и предложения со стороны  небольшого числа участников; на  некоторых сегментах рынка недвижимости  зачастую насчитывается всего  несколько покупателей или продавцов.  Ограничено количество продавцов  недвижимости, находящейся в экологически  чистых и центральных районах,  объектов с высокими потребительскими  свойствами, новых объектов, объектов  с выразительным художественным  стилем. Ограничено и число покупателей  такой недвижимости, так как последняя, в силу перечисленных потребительских свойств, имеет высокую цену. Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен. Это особенно характерно для специализированных объектов или объектов единственного назначения.

    Недвижимость  привязана к конкретному местоположению. Строительство занимает определенное  время. Здания и сооружения  относительно долговечны. В краткосрочном  плане все эти факторы обуславливают  низкую эластичность предложения  объектов недвижимости. Это значит, что, если даже спрос возрастет  и цены пойдут вверх, очень  трудно будет быстро увеличить  количество пригодной к использованию  недвижимости на данном этапе.  Аналогично в случае избытка  недвижимости цены могут оставаться  низкими в течение нескольких  лет до тех пор, пока не  исчезнет избыточное предложение.

    Спрос  может быть очень изменчивым. Например, открытие в маленьком  городке новой фабрики может  вызвать значительный приток  рабочей силы, что, в свою очередь,  потребует строительства большого  количества нового жилья, торговых  и рекреационных объектов и  т.д. в то же время недостаток средств для ипотечного кредитования и высокие процентные ставки могут сдерживать спрос на недвижимость.

    Все  эти факторы указывают на то, что оценщик должен быть осведомлен  об изменениях в условиях и  тенденциях развития рынка. Следует  собирать данные, правильно отражающие  условия того сегмента рынка,  к которому принадлежат оцениваемые  или анализируемые объекты собственности.

Факторы, влияющие на стоимость недвижимого  имущества.

     Стоимость  всей недвижимости, включая стоимость  жилой недвижимости, создается, сохраняется  или уничтожается благодаря взаимодействию  четырех мощных сил, определяющих  поведение человека:

1. Социальные  идеалы и стандарты.

2. Экономическая  деятельность и ее тенденции.

3. Правительственное  регулирование и действия.

4. Физические,  или природные, силы.

    Эти  динамические силы устанавливают  рамки для переменных факторов, влияющих на рыночную стоимость недвижимости. В сочетании они представляют сущность причин и следствий, влияющих на каждый объект недвижимости на земле и непосредственно воздействующих на рыночный спрос и предложение.

Социальные  идеалы и стандарты.

     При  тщательном изучении этих сил  становится ясно, что они состоят  из многочисленных сложных элементов  (факторов), которые постоянно изменяются.