Рынок недвижимости как сфера инвестиций

Рынок недвижимости как сфера инвестиций

 

Рынок недвижимости – это  совокупность организационно-экономических  отношений, средство перераспределения  земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между  собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения.

Основу рынка недвижимости составляют существующие земельные  участки и вновь создаваемые, реконструируемые и расширяемые  предприятия, здания и сооружения различного целевого назначения, а также деньги или финансовый капитал. Недостаток инвестиций сдерживает технологическое  обновление предприятий и оживление  отечественного производства товаров, что в свою очередь сужает инвестиционные возможности страны. Незавершенные  объекты инвестиционной деятельности находятся в долевой собственности  участников этого процесса до момента  приемки и оплаты инвестором выполненных  работ и услуг. В случае отказа заказчика от дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты  другим его участникам, если иное не предусмотрено в договоре.

Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде система состоит из семи основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура и деловые процедуры.

Спрос – это количество земельных участков, имущественных  комплексов и прав на них, которые  покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени.

Предложение – это количество земли и другого недвижимого  имущества, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени.

Цена – это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

Важнейший элемент и условие  существования любого рынка, в том  числе и недвижимого имущества, – информационная инфраструктура –  должна содержать достоверные сведения трех видов:

- о существующих нормах  и правилах работы на рынке  недвижимости и их ожидаемых  изменениях;

- о структуре спроса  и предложений по различным  объектам;

- об уровне и динамике  цен объектов недвижимости по  районам, микрорайонам и другим  сегментам рынка.

Основными источниками формирования базы данных служат: федеральные законы и нормативные положения, постановления  Правительства РФ и органов власти субъектов РФ; заявки потенциальных  продавцов и покупателей, арендаторов, пользователей и владельцев, желающих произвести обмен или залог недвижимости; рекламные объявления в газетах, журналах и других изданиях; специальные  опросы.

 

Сделки с земельными участками, сделки с квартирами, любые сделки с недвижимостью подлежат государственной  регистрации прав на объект недвижимости. Сделки с земельными участками не подлежат регистрации без предоставления в орган государственной регистрации  прав кадастрового паспорта земельного участка. Регистрация прав на объект недвижимости, в том числе и  регистрация сделки, где объектом сделки является непосредственно земельный  участок, регламентируется в первую очередь законом Российской Федерации  № 122-ФЗ от 21.07.1997г "О государственной  регистрации прав и сделок с ним". Помимо всего при регистрации  сделки с земельным участком требуется  в обязательном порядке учитывать  Земельный кодекс РФ, Закон о введении в действие Земельного кодекса №137-ФЗ от 25.10.2001г., Закон о государственном  обороте земель сельскохозяйственного  назначения, градостроительный кодекс иные нормативно-правовые акты и законодательство субъекта Федерации в сфере землепользования.

 

 Как правило, сделки  с земельными участками происходят  на основании составления договора  купли-продажи, купчей, который и  регистрируется в органе государственной  регистрации. Кроме того завещание,  дарение, обмен земельными участками  тоже должны быть должным образом  зарегистрированы в органе государственной  регистрации.

 

 При этом следует  иметь в виду, что сделка с  земельным участком возможна  только с тем земельным участком, который стоит на кадастровом учете и границы которого трактуются однозначно.

 

 Таким образом, сделке  подлежат только те земельные  участки, по которым проведены  кадастровые работы, а именно  проведено межевание земельного  участка.

 

 Так, после того как  проведены кадастровые работы  на земельном участке, этот  земельный участок подлежит постановке  на государственный кадастровый  учет. В последующем органом кадастрового  учета правообладателю или лицу, выступающему от имени правообладателя  по нотариально выданной доверенности, выдается кадастровый паспорт  земельного участка. В кадастровом  паспорте отражены все сведения  о правообладателе, виде разрешенного  использования, а так же уникальные  характеристики земельного участка,  которые в совокупности предоставляются  в формах: КВ1; КВ2; КВ3; КВ4; КВ5; КВ6.

 

 Для регистрации сделки  с земельным участком в орган  государственной регистрации прав  должны быть предоставлены следующие  документы.

 

- Должным образом оформленное  заявление о государственной  регистрации;

- Паспорт или иной документ (удостоверяющий личность заявителя);

- Нотариально удостоверенная  доверенность (в случае, если заявитель  является доверенным лицом);

- Документ, подтверждающий  уплату государственной пошлины  за государственную регистрацию;

- Кадастровый паспорт  земельного участка;*

- Документы, представляемые  дарителем и одаряемым, продавцом  и покупателем:

        - договор  (совершенный в простой письменной  форме или нотариально удостоверенный);

        - согласие  супруга (супруги) на совершение  сделки (нотариально удостоверенное);

- Документы, представляемые  только дарителем и продавцом:

        - документ, подтверждающий права на земельный  участок, являющийся предметом  договора (в случае если право  собственности зарегистрировано  в Едином гос. реестре прав на недвижимое имущество представление указанного документа не требуется);

        - согласие  залогодержателя на сделку, если  отчуждаемый земельный участок  обременен залогом.

 

 При этом нужно учитывать,  что обязательной регистрации  прав на объект недвижимости, сделке с земельным участком, подлежит и договор аренды  земельного участка. Аренда земельного  участка по сути это один из видов сделки с земельным участком, право на который, в случае аренды более чем на 1 год, подлежит обязательной регистрации в государственном органе.

 

 Сделка с земельным  участком, зарегистрированная должным  образом - это акт государства  подтверждения и признания права  на земельный участок тем или  иным лицом (юридическим, физическим). Согласно №122-ФЗ, Регистратор проверяет  поданные для регистрации сделки  с земельным участком все необходимые  документы на предмет юридической  чистоты и значимости. Результатом  сделки с земельным участком  является факт регистрации и  выдача органом государственной  регистрации свидетельства о  регистрации права на земельный  участок, иной объект недвижимости.

 

 Таким образом, сделки  с земельными участками проводятся  на основании зарегистрированного  должным образом документа:

 

1.Договора купли-продажи,  купчей, земельного участка или  иного объекта недвижимости

2.Договора дарения земельного  участка или иного объекта  недвижимости

3.Завещания земельного  участка или иного объекта  недвижимости

4.Договора мены земельного  участка или иного объекта  недвижимости

5.Договора аренды земельного  участка.