Рыночная стоимость и принцип оценки недвижимости

    Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № Ш-ФЗ установил основы правового регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих как Российской Федерации, ее субъектам или муниципальным образованиям, так и отдельным юридическим и физическим лицам.

    Под оценочной деятельностью в Законе понимается «деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости» (часть 1 ст. 2). Таким образом, определение оценочной деятельности дается через понятия:

    субъектов оценочной деятельности, к которым  относятся, с одной стороны, оценщики, а с другой стороны — потребители  их услуг (заказчики);

    объектом  оценки могут быть отдельные материальные объекты (вещи), совокупность вещей, составляющих имущество липа, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия), право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества, права требования, обязательства (долги) работы, услуги, информация, а также иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

    Цели  оценочной деятельности — это  определения рыночной или иной стоимости  перечисленных объектов.

    Итак, определение рыночной стоимости  — основной параметр большинства  хозяйственных (предпринимательских) операций является и основной задачей  в работе оценщиков.

    При этом само понятие рыночной стоимости  нуждается в уточнении. Под ней  в Законе (часть 2 статьи 3) понимается «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства»⁶.

    Очевидно, что приведенное в Законе определение  не отличается конкретностью и содержит нечеткие формулировки (типа «действовать разумно»). Впрочем, дать более конкретное определение, пожалуй, и невозможно, поскольку только в самых общих формулировках можно выразить все многообразие экономических ситуаций, которые складываются на рынке. Однако оценщику при установлении рыночной стоимости все же необходимо знать ее основные характеристики. Вот почему законодатель, дав вышеприведенное определение рыночной стоимости, перечислил и основные условия, при одновременном наличии которых цена сделки может быть признана рыночной:

    — если одна из сторон сделки не обязана  отчуждать объект оценки, а другая - не обязана принимать исполнение;

    — если стороны сделки хорошо осведомлены  о предмете сделки и действуют  в своих интересах;

    — если объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной  оферты;

    — если цена сделки представляет собой  разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

    — если платеж за объект оценки выражен  в денежной форме.

    Оценочная деятельность в Российской Федерации  осуществляется исходя из презумпции (предположения) установления рыночной стоимости. Это означает, что когда в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта, либо в договоре об оценке не определен конкретный вид стоимости объекта оценки или используются такие термины, как «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и т.д., установлению подлежит именно рыночная стоимость данного объекта.

    Другой  важный принцип оценочной деятельности состоит в безусловном характере права на проведение оценки. Реализация этого права не зависит от установленного российским законодательством порядка государственного статистического учета, бухгалтерского учета и отчетности. Собственники (владельцы) объектов оценки (Российская Федерация, ее субъекты или муниципальные образования, отдельные физические и юридические лица) наделяются правом на проведение оценки принадлежащих им объектов, в том числе и на проведение повторной оценки, на основаниях и условиях, предусмотренных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

    В данной части работы мы отразили понятие  оценочной деятельности. Однако при  описании ее основ следует также  рассматривать и основания для  проведения оценочной деятельности, и статус оценщика и отчеты об оценке и принципы оценки, которые применяются на практике оценщиками. В следующей части уделим особое внимание проблемам технологии оценки недвижимости и ее принципам.

Принципы  оценки объектов недвижимости

    Принципы  оценки объектов недвижимости – это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

    Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов  – субъекта, объекта и рыночной среды – то специалистами, занимающимися оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов:

    1. Принципы, основанные на представлениях  пользователя;

    2. Принципы, связанные с объектом  недвижимости (прежде всего с  землей) и его улучшением;

    3. Принципы, связанные с рыночной  средой;

    Особое  место занимает обобщающий принцип - принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта  недвижимости.

    К конкретно оцениваемому объекту  недвижимости могут быть применены  сразу несколько принципов. В то же время, не в каждой ситуации, возникающей в процессе оценки можно применить эти принципы в полном объеме. Субъекты рынка недвижимости часто поступают, не руководствуясь разумными доводами. Один принцип может отодвинуть в сторону другой в зависимости от конкретной ситуации или действующего лица. Поэтому, вышеназванные группы принципов лишь отражают тенденцию экономического поведения субъектов недвижимости, а не гарантируют реальность такого поведения.

    1. Принципы, основанные на представлениях  пользователя – полезности; замещения; ожидания – позволяют, с точки зрения пользователя, определить полезность объекта, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости.

    Недвижимость  обладает стоимостью только в том  случае, когда она может быть полезна потенциальному собственнику для реализации определенной экономической функции. Полезность объекта недвижимости – это его способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Этот принцип получил название «принцип полезности» и профессиональные оценщики широко пользуются им в своей практической работе.

    Как правило, покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цену, запрашиваемую  за другой соответствующий или вновь  построенный объект с такой же полезностью. Этот подход заложен в так называемый «принцип замещения» и, как правило, он предполагает наличие вариантов для покупателя. «Принцип замещения» говорит о том, что стоимость оцениваемой недвижимости не должна превышать затрат на приобретение аналогичного объекта. Максимальная стоимость, оцениваемого объекта недвижимости определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта.

    Полезность  объекта недвижимости связана со стоимостью прогнозируемых будущих  выгод (ожидание доходов). Оценочный «принцип ожидания» говорит о том, что стоимость объекта недвижимости должна включать в себя текущую стоимость всех будущих доходов и учитывать постоянный рост этой стоимости под влиянием увеличения спроса и ограничения предложения.

    2. Принципы, связанные с объектом  недвижимости (прежде всего с  землей) и его улучшением:

    - остаточной продуктивности земли;

    - предельной продуктивности (принцип  вклада);

    - возрастающего и уменьшающего  дохода;

    - сбалансированности;

    - экономического размера;

    - экономического разделения.

    В нормальных условиях экономическая  деятельность требует наличия четырех  факторов производства, каждый из которых  должен быть оплачен из доходов, создаваемых  данной деятельностью. Схематично это  можно представить следующим  образом:

    · труд как фактор производства, который  должен компенсироваться заработной платой,

    · капитал (деньги или то, что покупается за деньги), который должен компенсироваться процентами, дивидендами;

    · предпринимательская деятельность, которая должна компенсироваться прибылью,

    · земля, которая компенсируется рентой.

    Поскольку земля физически недвижима, то факторы  труда, капитала и предпринимательской  деятельности должны быть как-то связаны  с ней. Это означает, что сначала  производится компенсация за использование этих производственных факторов, а затем если какие-то деньги остались, то они выплачиваются собственнику земельного участка как рента. Земля, как и всякий объект недвижимости, имеет остаточную стоимость и стоит чего-либо только тогда, когда есть остаток, после оплаты других факторов производства. В этом смысле остаточная стоимость может быть приравнена к остаточной продуктивности земли, определяемой как чистый доход от использования участка земли после оплаты стоимости всех производственных факторов.

    Застройщик  на основании мониторинга западной недвижимости устанавливает, что рыночная стоимость коттеджа в Юкках будет  стоить 2,5 млн. руб. Подрядчик оценивает  работы по строительству в 2 млн. руб. Установив, что предпринимательский  доход застройщика должен быть не ниже 0,3 млн. руб., он определяет максимальную цену, которую он может заплатить за земельный участок – 0,2 млн. руб.

    Собственник земельного участка может получить чистый доход от него, т.е. остаточную продуктивность земли, если, например:

    · земельный участок расположен в удобном и легко доступном для людей месте и в этом случае владелец магазина готов заплатить за аренду земельного участка большие деньги, а собственник земли – получить максимальный доход практически без дополнительных затрат;

    · земельный участок расположен в удобном для производства месте (окраина города, но близко к Федеральной автомобильной дороге) и в этом случае владелец станции технического обслуживания автомобилей за не очень престижный, но удобный для него участок земли готов заплатить большие деньги, а собственник земли – получить доход при минимальных затратах на обустройство территории;

    · земельный участок расположен в  красивом месте на берегу реки и  за это будущий владелец загородного  дома готов платить большие деньги, чтобы удовлетворить свои особые потребности.

    Используя оценочный «принцип остаточной продуктивности земли», собственник земельного участка  при минимальных затратах на его  обустройство может извлекать максимальный доход (удовлетворить конкретной недвижимостью особые потребности пользователя или путем выгодного для себя сочетания этих трех вариантов получить максимальный доход). При этом, конечно, следует помнить, что чистый доход собственник земельного участка получит только после того, как будут оплачены стоимость труда, капитала и предпринимательской деятельности. Практически этот принцип используется при определении целесообразности нового строительства.

    Оценочный «принцип предельной продуктивности»  характеризует дополнительный денежный вклад собственника в объект недвижимости, но не на сумму стоимости нового элемента недвижимости (например, не стоимость гаража, который пристраивается к дому), а на сумму, в которую оценивается объект недвижимости с учетом этого нового элемента (т.е. стоимость в целом дома с гаражом). Некоторые дополнительные элементы, действительно, могут увеличить стоимость объекта недвижимости на большую величину, чем затраты на создание этих дополнительных элементов, хотя есть и такие, которые фактически уменьшают стоимость.

    Используя оценочный «принцип предельной продуктивности» и анализируя рыночную конъюнктуру, собственник недвижимости может получить дополнительный чистый доход, если своевременно будет включать в недвижимость либо изымать из нее конкретные объекты, памятуя о том, что улучшения объекта недвижимости обладают ценностью, когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости.