Ремонт объекта недвижимости

Ремонт за счет съемщиков включает те виды работ, в отношении которых справедливо ожидается, что они осуществляются жильцом за свой счет и рассматриваются жильцом как его обязательство поддержания хорошего состояния жилья.

Отсроченный ремонт — это ремонтные работы, являющиеся следствием несвоевременного или непрофессионального техобслуживания. При этом речь обычно идет об утрате материалами, конструкциями или оборудованием своих качеств и о вытекающих из этого последствиях в виде вторичного ущерба. Понятие «отсроченный ремонт» состоит из двух компонентов:

• технического: результат недостатка финансовых средств, отсутствия достаточной и своевременной информации о техническом состоянии жилья, неадекватного осуществления техобслуживания;
• стратегического: последствие сознательного откладывания проведения техобслуживания в ожидании общего обновления, сноса и замены соответствующих частей конструкций.

Основным условием принятия решения об отсрочке ремонта является отсутствие нарушений комфорта жильцов. При этом не может быть поставлена под сомнение безопасность жильцов. Протекания и другие неполадки, например, сантехнического оборудования, должны устраняться немедленно.

Обязательные условия. Обсуждение вопросов ремонтной политики должно проходить с уметом некоторых обязательных условий, которые могут быть объединены в следующие группы:

• технические;
• финансовые;
• организационные;
• социальные

Технические аспекты включают в первую очередь информацию о сроке службы материалов и конструкций. В зависимости от наличия и объема данной информации ремонт может быть профилактическим или может проводиться для исправления обнаруженных неполадок, может быть плановым или внеплановым.

Финансовые аспекты — наличие или отсутствие финансовых средств во многом ограничивает возможности проведения ремонтных работ. На финансовый аспект ремонтной политики влияет также финансовое законодательство.

Организационные аспекты — организационные возможности заметно влияют на ремонтную политику, например, в выборе между проведением работ своими силами или перепоручением подрядчику.

Социальные аспекты, влияющие на ремонтную политику, подразумевают вопросы, относящиеся к комфорту жильцов, вовлеченности съемщиков в процесс техобслуживания, отношениям между съемщиками и арендодателем, степени свободы съемщика в распоряжении жильем.

1.3.Планирование ремонтных работ.

План ремонтных работ дает представление о пользе предполагаемого ремонта, включает детальную разработку задач в области техобслуживания. Подобный план, во-первых, очерчивает рамки принятия решений; во-вторых, обрисовывает поле деятельности.

В плане ремонтных работ может быть, в частности, выражена точка зрения по следующим вопросам:

• вопросы качества: каков желательный уровень качества проведения работ?
• готовность в оказании услуг: должны ли оказываться те или иные платные или бесплатные услуги?
• участие: какова роль жильца в сборе информации, рассмотрении и принятии решений?
• возможность самостоятельных действий жильцов: степень допустимости (поддержки) проведения жильцами ремонта своими силами.

Планомерный подход.

Планомерный подход к ремонтным работам важен для оптимального проведения техобслуживания и эффективного использования имеющихся финансовых средств. Планомерный подход - это план ремонтных работ, состоящий из списка мероприятий, которые подлежат выполнению в будущем, и ремонтный бюджет, то есть смета расходов на ремонт, дающая финансовый обзор запланированных работ.

Важными инструментами в осуществлении планомерного техобслуживания являются периодическое прогнозирование и планирование ремонта.

Периодическое планирование дает обзор мероприятий, которые должны быть проведены в течение нескольких лет. При этом различаются:

• краткосрочное планирование: неполадки, которые должны быть устранены в короткий срок или для которых наступила очередь проверки;
• среднесрочное планирование — от 1 года до 5 лет;
• долгосрочное планирование — от 6 до 25 лет.

Краткосрочное планирование: годовая программа — включает в себя все предсказуемые (и, соответственно, планируемые) ремонтные работы, необходимость осуществления которых в рассматриваемом году была установлена в ходе осмотра. План на короткий срок как таковой представляет собой основу для ремонтного бюджета (программы на год), который должен быть утвержден чуть позже, и является, таким образом, производной среднесрочного плана. В бюджете рассматривают и такие мероприятия, как ремонт по жалобам и при смене съемщика. План включает все мероприятия, которые должны быть проведены в наступающем году, в первую очередь, восстановление элементов, обнаруживших в ходе технического осмотра (частичную) утрату своих функциональных качеств

В то же время следует иметь в виду, что краткосрочный план может быть составлен только при наличии среднесрочного плана, поскольку обзор, составленный лишь на один год, недостаточен для принятия обоснованного решения. При этом среднесрочное планирование служит базой для принятия решений о том, какие мероприятия будут включены в краткосрочный план. Для этого необходимо разработать ряд критериев, на основе которых устанавливаются приоритеты необходимых работ.

Приоритет определяется:

• характером и объемом выявленного при ревизии износа вместе с причиной его возникновения;
• возможными последствиями в техническом, финансовом и социальном отношении при невмешательстве.

Для определения срочности проведения ремонта можно воспользоваться матрицей, разработанной нидерландскими специалистами. В этой матрице срочность определяется сочетанием серьезности и частотой возникновения неполадки.

Среднесрочное и долгосрочное планирование. Благодаря среднесрочному (1-5 лет) и долгосрочному (6—25 лет) планированию становится понятно, в какой момент с технической точки зрения необходимы вмешательство и ремонт для поддержания жилого фонда в желаемом состоянии. При помощи среднесрочного и долгосрочного планирования могут быть произведены необходимые сопоставления и определены приоритеты.

Среднесрочное планирование должно в первую очередь рассматриваться как гарантия осуществления ремонтной политики, как в кратко-, так и долгосрочной перспективе.

В долгосрочной перспективе  можно получить общее представление  о проводимых в рассматриваемом  периоде мероприятиях и объеме средств, которые необходимо для этого  зарезервировать. Эта информация важна для принятия решений на короткий срок: составления программы на год, определения приоритетов и т. п.

Для среднесрочного планирования необходимо знание характеристик материалов и конструкций, структур и способа использования конструкций. Эти характеристики во многом определяют остаточный срок службы использованных материалов и степень необходимости ремонта. При этом важную роль играют также климатические условия и аккуратность эксплуатации жилья съемщиками

Долгосрочное планирование (на срок от 6 до 25 лет). Наряду с кратко- и среднесрочным планированием возможно составление планов и на более длительный срок. При этом может (в дополнение к вышеописанным планам) рассматриваться срок от 6 до 25 лет, подразделенный на отрезки от 6 до 10, от 11 до 15, от 16 до 20 и от 21 до 25 лет. Для каждого из этих периодов указывается ожидаемый срок службы строительных элементов. Теоретически срок службы того или иного элемента можно определить один раз и считать его неизменным в течение всего срока эксплуатации дома с момента постройки. Однако при этом впоследствии может возникнуть столько отклонений, что этот метод едва ли можно считать надежным.

Более приемлемым является метод, при котором проводится осмотр одного или нескольких типичных домов, и остаточный срок службы элемента определяется с момента осмотра. Таким образом можно получить представление о продолжительности срока, в течение которого могут понадобиться значительные инвестиции или серьезный ремонт. Наиболее важные элементы или части сооружения можно оценить, подразделив рассмотренные дома по типу. При этом можно указать мероприятия по общему уходу, например, малярные работы.

 

1.4.Привязка темы реферата  к объекту №1.

На начальной стадии строительства  стоимость одного квадратного метра жилья в доме по адресу Оранжерейная 1-я,33а составляет 39 тысяч рублей. Это, на мой взгляд, очень высокая цена. Особенно я в этом убедился после того, как своими собственными глазами увидел, как проходит строительство объекта. Практически все строительные материалы, которые используются в ходе строительства, хранятся под открытым небом. В дальнейшем это негативным образом скажется на уже готовом объекте. Так, например, здание вероятнее всего не сможет прослужить 150 лет (это тот срок службы, который был заявлен при строительстве). Стоит взять во внимание и тот факт, что при покупке квартиры, вам, по сути, продают «голые стены», то есть без ремонта; в квартире устанавливают только окна и двери. Этот факт является «палкой о двух концах». С одной стороны, покупатель имеет полную свободу выбора и может сделать в новой квартире ремонт на свой вкус. Но с другой стороны, при столь высокой цене за квадратный метр жилья, покупатель будет вынужден потратить довольно внушительную сумму денег ещё и на ремонт. А сумма эта немалая и может равняться стоимости самой квартиры, а порой и выше. Окна – ПВХ, которые устанавливают в квартире по умолчанию, также не красят этот объект, так как они полностью герметичны, что в свою очередь приводит к «парниковому эффекту» и духоте в помещении, образованию на поверхностях окон конденсата. Пластик в отличие от дерева, совершенно не «дышит». Поэтому придирчивый покупатель будет вынужден потратить какую-то часть денег ещё и на установку новых деревянных окон.

 

2. Практическая часть.

2.1. Схема объекта №1.

Жилой дом с административно - торговыми  помещениями. Количество этажей: 22+2 (подземная  парковка), из них с 4-22 жилые помещения. Адрес: г. Нижний Новгород, Советский район, ул. Тимирязева. Площадь участка: 2438 кв.м. Общая площадь строения: 20222,52 кв.м. Подземная автостоянка: на 72 м/места. Высота потолков с 4 по 22: 2,97 м.

2.2. Достоинства и недостатки  строящегося объекта №1.

Достоинства:

• находится в центре города
• в процессе строительства используются высококачественные строительные материалы и современное оборудование
• хорошая транспортная развязка - в трёхстах метрах имеется автобусная и трамвайная остановка
• парк им.Пушкина – зеленый оазис в самом центре города, где созданы замечательные условия для пеших прогулок на свежем воздухе
• торгово-развлекательный центр, расположенный в стилобатной части, сосредоточит в себе всю необходимую инфраструктуру, супермаркет, рестораны, специализированные клиники, бытовое обслуживание – все домашние заботы можно будет осуществить, не выходя за пределы комплекса
• из окон квартир верхних этажей открывается прекрасный обзор исторической части города
• качественная укладка газосиликатных блоков на клей (уменьшается вероятность промерзание стен)

 

     Недостатки:

• объект будет очень близко построен к ранее построенным жилым зданиям
• рабочие-строители из Средней Азии без высшего образования
• из окон квартир нижних этажей будут видны окна соседних зданий
• рядом с объектом находится АЗС
• в шестистах метрах находится телевизионная башня, которая оказывает сильное электромагнитное загрязнение
• по улице Тимирязева оживлённое автомобильное движение

2.3. Схема объекта №2.

Жилой дом со встроенными  помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой. Адрес: г. Нижний Новгород, на пересечении  улиц Тверская - Славянская. Количество этажей: 12. Количество квартир: 130. Общая площадь строения: 30943 кв.м.. Подземная автостоянка: на 173 м/места.

 

 

1-Жилой дом  с административными помещениями.

2-Частный дом.

3 и 4-Жилой дом.

5-Строящийся жилой  дом.

6-Школа.

7 и 8-Трамвайная  и автобусная остановки.

 

 

 

 

 

2.4. Достоинства и недостатки  строящегося объекта №2.

Достоинства:

• находится в центре города
• хорошая транспортная развязка - в ста метрах имеется автобусная и трамвайная остановка
• парк им. Кулибина – зеленый оазис в самом центре города, где созданы замечательные условия для пеших прогулок на свежем воздухе
• центральная дорога (ул. Белинского) находится довольно далеко от строящегося объекта