Регистрация права на недвижимое имущество

     Субъектами  регистрации являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой.

     Для создания рынка недвижимости необходимо юридически оформить недвижимость, т.е. кроме государственной регистрации прав, должна осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества, а также кадастровый и технический учет (инвентаризация) объектов недвижимости.

     В соответствии с утвержденными формами  каждому объекту недвижимости должен быть присвоен кадастровый номер  — уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета. Он основан на исключительности пространственно-географического расположения каждого объекта недвижимости, подлежащего регистрации.

     Таким образом, кадастровый и технический  учет (инвентаризация) — это указание признаков конкретного объекта  недвижимости, на основании которых  объект может быть выделен из массы  однородных вещей с последующим  цифровым выражением ряда его характеристик по установленной схеме. Кадастровый номер сохраняется до тех пор, пока объект недвижимости, которому был присвоен данный кадастровый номер, существует как единый объект зарегистрированного права. В случае разделения, слияния, выделения объекта недвижимости, вновь образованным объектам (объекту) недвижимости присваиваются новые кадастровые номера.

     Сбор  и накопление информации осуществляется посредством заведения на каждый подлежащий государственному учету  объект специального кадастрового дела установленного образца. Кадастровое дело состоит из регистров титулов, топогеодезического, экономического, сервитутов и имущества.

     Сбор  необходимой информации об объектах недвижимости, формирование кадастровых  дел, организацию и проведение необходимых для государственного учета работ осуществляет Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН) и подведомственные ему учреждения. При этом документы, оформляющие сделки, а также документы, содержащие сведения о других юридических фактах, влекущих возникновение, изменение или прекращение вещных прав, не являются объектом регистрации, а выступают как единственное средство получения регистрирующим органом информации об этих сделках и юридических фактах. 

     3. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 

     Государственная регистрация прав проводится в целях  признания и подтверждения государством оснований возникновения, перехода, обременения или прекращения  прав на объекты недвижимости. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним.

     ЕГРП  предназначен для ведения унифицированной в пределах РФ системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также данные об ограничениях (обременениях) этих прав и об указанных объектах. Состоит реестр из отдельных разделов, идентифицированных кадастровым или условным номером определенного объекта недвижимости.

     Во-первых, в структуру ЕГРП включены разделы, содержащие записи о каждом объекте  недвижимого имущества. Разделы  ЕГРП располагаются в соответствии с принципом единого объекта  недвижимого имущества.

     Каждый  раздел ЕГРП состоит из трех подразделов:

• подраздел I - содержит описание объекта недвижимого имущества: адрес (местоположение), вид (название) объекта, его площадь (фактическая по кадастровому плану или по документам), назначение, иная информация.
• подраздел II - содержит записи о праве собственности и об иных вещных правах на объект недвижимого имущества, имени (наименовании) правообладателя: о праве собственности и иных вещных правах на каждый объект недвижимого имущества, имя (наименование) правообладателя, данные удостоверения личности физического лица и реквизиты юридического лица, адрес, указанный правообладателем, вид права, размер доли в праве, наименования и реквизиты правоустанавливающих документов, дата внесения записи, имя регистратора и его подпись.
• подраздел III - записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества: содержание ограничения (обременения), срок его действия, лица, в пользу которых ограничиваются права, сумма выданного кредита для ипотеки (залога), сумма ренты при отчуждении недвижимого имущества, наименование документа, на основании которого возникает ограничение (обременение) права, время его действия, содержание сделок с отложенным исполнением, стороны по таким сделкам, сроки и условия исполнения обязательств по сделкам, цены сделок.), заявления о праве требования в отношении объекта недвижимого имущества и других), дата внесения записи, имя регистратора и его подпись.

     Во-вторых, в структуру ЕГРП включены дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество. В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект.

     Правоустанавливающий  документ – это документ (совокупность документов), который на основании законодательства и нормативных актов, действовавших в период его составления, бесспорно подтверждает право указанного в нем лица на указанный объект недвижимости и при этом не требует для установления зафиксированного в нем права каких-либо других документов.

     В-третьих, в структуру ЕГРП включены книги  учета документов, содержащие данные:

• о принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях; выданных свидетельствах о государственной регистрации прав;
• о выписках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных документах.

     ЕГРП  на недвижимое имущество и сделок с ним ведется на бумажных носителях  информации, а в тех районах (городах), где имеются возможности, и на магнитных носителях. При несоответствии записей на бумажном и магнитном носителях приоритет имеет запись на бумажном носителе (п. 8 ст. 12 Закона).

     Закон о регистрации детально регламентирует процесс регистрации недвижимого  имущества. Так, ст. 13 устанавливает  порядок регистрации, последовательно определяя ее стадии в следующем виде:

• прием документов, необходимых для государственной регистрации и отвечающих требованиям этого закона;
• регистрация представленных документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;
• правовая экспертиза предоставленных документов и проверка законности сделки с недвижимостью;
• сопоставление заявленных прав на объект недвижимости с уже зарегистрированными на него правами с целью установить отсутствие возможных противоречий;
• при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа в регистрации либо ее приостановления — внесение записи в ЕГРП на недвижимость;
• совершение регистрационных надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о производственной регистрации, каковыми являются особого вида свидетельства о государственной регистрации прав (ст. 14 Закона).

     Проведенная регистрация возникновения и  перехода прав на недвижимость удостоверяется свидетельством, а регистрация договоров  и иных сделок — посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения ЕГРП.

     Порядок государственной регистрации ограничений (обременении) прав определен п. 2 ст. 13 Закона, где говорится, что регистрация ограничений (обременении) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится при обязательном уведомлении правообладателя о зарегистрированном ограничении (обременении). Регистрация ограничений (обременении) права возможна только при наличии регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП.

     Регистрация прав проводится не позднее, чем в  месячный срок со дня подачи заявления  и документов, необходимых для  регистрации (п.3 ст.13 Закона).

     Регистрация прав проводится на основании заявления  правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. Если право возникает на основании акта государственного органа или органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого принят такой акт.

     В случае, если права возникают на основании договоров, не требующих  нотариального удостоверения, заявление  о регистрации должно исходить от всех участников сделки. Круг сделок, требующих  соблюдения квалифицированной письменной (нотариальной) формы, сведен к минимуму. Данное требование установлено только для связанного с отчуждением недвижимого имущества договора ренты (ст. 584 ГК РФ), а также для договора залога недвижимого имущества (ст. 339 ГК РФ). При этом Закон о регистрации прав применительно к ипотеке содержит изъятие из общего правила о порядке регистрации, устанавливая, что процедура регистрации залога недвижимости начинается только по заявлению залогодателя после государственной регистрации прав залогодателя на вещь, являющуюся предметом залога.

     Государственная регистрация прав объектов недвижимости осуществляется по месту их нахождения в пределах регистрационного округа, в котором действует учреждение юстиции. Регистрация носит открытый публичный характер. Любое лицо может получить выписку из ЕГРП, содержащую информацию о зарегистрированных правах на любые объекты недвижимости, ограничения (обременения) прав, а также описание объекта недвижимости. Но открытость сведений о соответствующих правах на объект недвижимости ограничена, что можно истолковать как защиту личной и коммерческой тайны. Сведения о правах на объект недвижимости предоставляются только соответствующим правообладателям, их представителям и наследникам, а также государственным органам, органам местного самоуправления, судебным, правоохранительным и налоговым органам. Сам правообладатель имеет право получать информацию о том, какие лица запрашивали и получали сведения о правах на соответствующие объекты недвижимости.

     Государственной регистрации подлежат, кроме прав на недвижимое имущество, и все сделки с объектами недвижимости.

     Акту  регистрации сделок с недвижимостью  присущ ряд особенностей: целью регистрации  сделок является придание им статуса  заключенных; регистрация права  собственности и регистрация сделки могут не совпадать по времени; при регистрации сделок требуется обеспечить максимальную быстроту регистрации.

     Несоблюдение  сторонами государственной регистрации  сделки с объектами недвижимости влечет ничтожность сделки. Однако, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации заключенной сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

      Заключение 

     Таким образом, в работе были рассмотрены  различные варианты определений  государственной регистрации прав на недвижимость, её главные особенности, объекты и порядок проведения. Все это является различными сторонами одного явления. Вряд ли имеют перспективу попытки сформулировать общее определение государственной регистрации, которое соединило бы все признаки данного понятия.

     Однако, в общем итоге, определение государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним можно привести к следующему виду.

     Государственная регистрация прав на недвижимое имущество  и сделок с ним – это акт признания этого права (либо его изменения, обременения, перехода или прекращения) государством в лице регистрирующего органа, обеспечивающий возможность реализации этого права его обладателем и оформляемый в виде записи о зарегистрированном праве в государственный реестр прав на недвижимое имущество.

      Список литературы 

1. Алексеев  В.А. Недвижимое имущество: государственная  регистрация и проблемы правового  регулирования. - М.: "Волтерс Клувер", 2007. – 214 с.
2. Асаул А. Н. Экономика недвижимости: учебное пособие. СПб: «Питер» – 2007. – 624 с.
3. Виноградов Д. В. Экономика недвижимости: Учебное пособие – Владимир, 2007. – 136 с.
4. Гражданский кодекс РФ (часть первая, вторая и третья): По состоянию на 18 июля 2009 г. – Новосибирск: Сиб. унив. Изд-во, 2009. – 494 с.
5. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 17.07.2009) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".