Региональный рынок риэлтерских услуг

Глава 2 Анализ регионального рынка  риэлтерских услуг, анализ организации  деятельности риэлтерской фирмы

2.1 Развития регионального рынка риэлтерских услуг

С каждым годом масштаб деятельности риэлтерских фирм увеличивается, что подтверждается увеличением как количества человек занятых деятельностью на рынке недвижимости, ростом числа организаций и индивидуальных предпринимателей, работающих на этом рынке, так и увеличением объемов оборотов сегмента рынка недвижимости, обслуживаемого профессиональными участниками - риэлтерскими фирмами.

В последнее время заметно  выросла производительность труда  работника риэлтерской фирмы, в  частности – доля выручки от реализации услуг (оборота), приходящегося на одного сотрудника. Этот показатель есть следствие как устойчивого роста цен на недвижимость, заметно опережающий рост цен на потребительские товары и цены на услуги организаций в других сферах, так и роста размера комиссионно-посреднического процента, а также роста оборота за счет интенсивности (эффективности) фирмы работы на рынке. Как известно чем выше стоимость недвижимости, тем большую сумму (в качестве вознаграждения) получает риэлтерская фирма после осуществления сделки купле-продаже. Доходы от сделки купли-продажи недвижимого имущества занимают до 90% общей прибыли риэлтерской фирмы.[2]. В какой-то степени на возросшую эффективность труда сотрудников риэлтерской организации можно отнести повышение цен на услуги крупных риэлтерских фирм, зарекомендовавших себя на рынке с лучшей стороны и имеющих безупречную репутацию, проверенную годами. (см. прил. №6)

Такого рода размеры брокерского (комиссионного) вознаграждения сохраняется  в большинстве городов Российской Федерации, в крупных городах комиссионное вознаграждение уплачивается в большем размере, в небольших и малых городах его размер значительно ниже. Вознаграждение риэлтора в большой степени зависит от развитости рынка недвижимости, деловой репутации фирмы, гарантированности проведения сделок. В ряде случаев необходимо учитывать и факт наличия так называемой «скрытой» комиссии, которая в ряде случаев может доходить до 8-10%[3]. Под «скрытой комиссией» понимается в данном случае система разного рода надбавок и платежей, которые необходимо произвести клиенту для прохождения сделки (разного рода навязанные дополнительные услуги). Услуги мелких фирм в большинстве городов более дешевы, как и услуги частных неорганизованных посредников, однако качество работы их значительно ниже, как и гарантии законности сделок. В ряде случаев неорганизованные посредники имеют возможность снизить размер вознаграждения в связи с тем, что их затраты на осуществление своей деятельности несравненно более низки по сравнению с организованными посредниками, тем самым обеспечивается их конкурентное преимущество на рынке, кроме того они не несут налогового бремени, которое в ряде случаев весьма значительно и составляет порядка 19-28% от общего оборота (включая налоги и сборы с фонда заработной платы) при традиционной системе налогообложения, 14-22% от общего оборота – у субъектов малого предпринимательства, перешедших на специальные режимы налогообложения (упрощенная система бухгалтерского учета и отчетности). Большинство как столичных так и региональных фирм являются субъектами малого предпринимательства и имеют число сотрудников не превышающих 50 человек, а в Ставропольском крае, Карачаево-Черкесии и Кабардино-Балкарской республике – как правило, численность сотрудников большинства фирм не превышает 10 человек. Тем не менее, даже в московских крупных фирмах нередки случаи, когда в фирме работают неоформленные должным образом сотрудники, заработная плата выплачивается «в конвертах», фирма имеет «левые», не поступившие в кассу обороты. В регионах этот процесс, как правило, влияет на итоги деятельности индивидуальных предпринимателей, которые более мобильны, чем крупные риэлтерские фирмы.

При общем росте количества посредников, занимающихся оказанием услуг на рынке недвижимости, отмечается непостоянство состава участников рынка. Многие фирмы организуются путем «выхода из тени», то есть путем регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя лицами, занимающимися оказанием такого рода услуг в нелегальном порядке (частными посредниками), регистрации фирмы бывшими наемными работниками других фирм, не довольных сложившейся системой распределения доходов, выхода на рынок вновь созданных организаций, вследствие достаточно низкого барьера входа на данный рынок. Необходимо также отметить и дезинтеграционные процессы: фирмы, заработавшие достаточные капиталы могут переходить на другие рынки, в частности – рынок инвестиционно-строительных услуг, который более выгоден, чем риэлтерский рынок, а также могут ликвидировать данный вид деятельности в связи с тем, что основными клиентами посреднической деятельности являются частные лица, работа с которыми трудоемка и не приносит значительных доходов, вследствие низкой платежеспособности клиентуры (особенно в малых городах).

Показатели деятельности фирм на региональном рынке Ставропольского края, Кабардино-Балкарской и Карачаево-Черкесской республики (см. прил № 7).

Анализ деятельности отдельных  компаний-лидеров рынка услуг Ставропольского края и Карачаево-Черкесской республики и выявление компаний наиболее эффективно работающих на рынке. (см. прил. №8)

Как видно, из последней графы  таблицы, объем оказываемых услуг (выполняемых работ) в несколько  раз превысил рост численности сотрудников  соответствующих организаций. По некоторым организациям объем работ в денежном выражении в 20 и более раз опережал численность сотрудников, выполнявших эти работы. Для Ставропольских фирм нормальное соотношение колеблется от 6 до 8,36, для Пятигорска 17-35, для Черкесска 21-28. Между тем, есть основания считать, что имеется достаточно жесткая корреляция между ростом численности и реальным объемом работ, выполнявшихся риэлтерскими организациями. результате чего нагрузка на одного сотрудника в 2007 г. была меньше, чем в 2002 г. В малых городах, таких как Пятигорск и Черкесск, доходы на одного сотрудника риэлторских организаций увеличиваются по мере роста масштабов их деятельности.

Набор приоритетов государственной  поддержки рынка недвижимости включая и риэлтерский бизнес, по мнению самих предпринимателей, должен быть иным, нежели он складывается в практике. Развитие рынка недвижимости требует развития субъектов этого рынка, в частности риэлторов путем предоставления им неиспользуемых офисных площадей из состава муниципального имущества, содействие в покупке, в том числе и за счет кредитов необходимого оборудования для оснащения офисов, покупки программного обеспечения, установление кооперационных связей с крупными строительными предприятиями)[4]. Значительное число риэлторов формулируют совсем не новую идею о том, что наиболее эффективной формой государственной помощи риэлтерский бизнес считал бы такую ситуацию, когда государственные структуры не мешали бы вести нормальную производственно-хозяйственную деятельность. Таким образом, развитие цивилизованного риэлтерского бизнеса требует усилий, как со стороны государства, так и самих риэлторов, объединенных в общественные саморегулируемые организации.