Развитие и становление оценочной деятельности в Казахстане

     Развитие  и становление  оценочной деятельности в Казахстане

     В этом году Казахстан будет праздновать 20-летие своей Независимости.

20 лет  назад, в декабре 1991г. с принятием  Конституционного Закона «О государственной  независимости Республики Казахстан»  Казахстан впервые обрел юридически  оформленный статус независимого  государства и положил начало  развития рыночной экономики в стране. Концепции правовой политики Республики Казахстан на период с 2010 до 2020 года отмечается: «Важным инструментом рыночной экономики является оценочная деятельность, правовое регулирование которой также требует постоянного внимания и совершенствования».

     Как вид деятельности оценка имущества  существует с древнейших времен, когда  появилась необходимость исчисления величины поимущественного налога, взимаемого государством. Однако, в современном  понимании, оценка как профессиональная деятельность возникла на рубеже XIX и XX столетий в условиях становления  рыночной (капиталистической) экономики.

     С переходом Казахстана к рыночной экономике вопросы объективной  и независимой оценки имущества  стали актуальными, как для различных  государственных институтов и структур, субъектов предпринимательства, так  и для прочих граждан страны.

     Необходимо  отметить, что по своей сути оценочная  деятельность призвана в первую очередь  обеспечивать информационную основу для принятия хозяйственных управленческих решений, способствует структурной перестройке экономики, формированию конкурентной рыночной среды, активизации инвестиционных проектов. Независимая оценка стоимости призвана обеспечивать также равные права всем членам общества, путем справедливой оценки их имущественных прав и обязательств.

     Рассматривая  становление оценочной деятельности в Казахстане, необходимо отметить, что за прошедшие  годы оценочная  деятельность в нашей стране прошла большой путь от официального признания  профессии «оценщик» и создания первой в стране общественной организации  оценщиков до формирования общегосударственной  системы оценки стоимости имущества.

     Одним из первых этапов развития оценочной  деятельности в Казахстане можно  считать принятие в 1994г. Постановления  Верховного Совета РК №151-XII  «Положение об оценке имущества». В последующем  Постановлением Кабинета Министров  РК от 10.01.1995г. №30 было принято решение  о создании в регионах Управлений по оценке и регистрации недвижимости, органов призванных осуществлять в  установленном порядке государственную  оценку и регистрацию недвижимости на территории областей.

     С сентября 1995г. при поддержке Всемирного Банка начата регулярная учеба оценщиков  в центре рыночной экономики «Арман». Началом второго этапа становления оценки в Казахстане можно назвать  принятие 7 августа 1997г. приказа №130-п Министерства труда и социальной защиты РК, который утвердил квалификационную характеристику специальности «оценщик», как эксперта по оценке имущества.

     В этом же году в Казахстане создается  первая ассоциация оценщиков — Казахстанская  ассоциация оценщиков.

     В 1998г. в Закон РК «О лицензировании»  введен такой вид деятельности, как  оценка недвижимого имущества. И, наконец, 30 ноября 2000г. - принимается Закон  РК «Об оценочной деятельности в  РК», законодательный акт, регулирующий отношения, возникающие при осуществлении  оценочной деятельности с целью  установления рыночной или иной стоимости  объектов оценки, определяющий права  и обязанности субъектов оценочной  деятельности. В соответствие с данным Законом РК выделены 4 направления  оценочной деятельности: оценка недвижимого  имущества, оценка движимого имущества, оценка предприятия, как имущественного комплекса и оценка интеллектуальной собственности.

     Последующими  поправками в законодательство РК в 2009г. оценочная деятельность сгруппирована  в 2 вида: оценка имущества, включающая в себя оценку движимого и недвижимого  имущества и оценка интеллектуальной собственности, стоимости нематериальных активов.

     Важным  этапом являлись изменения и дополнения, внесенные в сентябре 2009 года в  Закон Республики Казахстан «Об  оценочной деятельности в РК», согласно которым на законодательном уровне введено новое понятие «Палаты  оценщиков», как некоммерческой профессиональной самофинансируемой организации, объединяющей в своем составе оценщиков. Функции, предоставляемые палатам оценщиков, дают возможность осуществлять разработку и утверждение правил деловой и профессиональной этики оценщика, проводить обучение и переподготовку оценщиков, представлять интересы оценщиков – своих членов в их отношениях с государственными органами, органами местного самоуправления, а также осуществлять организацию информационного и методического обеспечения своих членов, что является хорошим подспорьем в повседневной работе оценщиков.

     Подводя итоги этапам становления и развития оценочной деятельности в Казахстане за прошедшие годы необходимо отметить, что на сегодняшний день эта деятельность урегулирована законодательством, сформулированы и утверждены основные методологические процедуры оценки, учитывающие современный мировой  опыт и традиционно сложившиеся  в Казахстане нормативно-методические подходы и разработки. Создана система независимой оценки. Утверждены Государственные стандарты оценки: «Оценка стоимости движимого имущества», «Оценка стоимости недвижимого имущества», а также Государственный образовательный стандарт специальности «Оценка» и во многих вузах страны ведется обучение профессиональных оценщиков. С целью введения основ саморегулирования оценочной деятельности, образованы региональные палаты оценщиков, которые объединились и создали единую Республиканскую палату оценщиков  
 

     Оценка  недвижимости

     В Казахстане происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости, необходимым  условием существования которого является независимая оценка объектов недвижимости.

     Оценка  стоимости недвижимости необходима при совершении практически любой  операции с недвижимостью, начиная  от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений  о реализации проектов строительства  или реконструкции объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в  уставный капитал и т.д.

     Оценка  недвижимости крайне важна для обеспечения  эффективности любых инвестиций в нее.

     В соответствии со ст. 6 Закона Республики Казахстан "Об оценочной деятельности в Республике Казахстан", оценка подразделена на виды, такие как  обязательная и инициативная. Обязательная проводится:

- для  налогообложения объектов недвижимости  физических лиц, не используемых  в предпринимательской деятельности, а также для определения оценочной  стоимости земельных 

участков  крестьянских (фермерских) хозяйств;

- для  приватизации, передачи в доверительное  управление либо в аренду (аренду  с последующим выкупом);

- для  ипотечного кредитования;

- для  выкупа и изъятия имущества  у собственника для государственных  нужд;

- для  определения стоимости имущества  должника, когда он или взыскатель  возражают против произведенной  судебным исполнителем оценки;

- для  определения стоимости имущества,  поступившего в государственную  собственность; 

- в иных  случая.

     Инициативная  оценка проводится на основании волеизъявления заказчика по проведению оценщиком  оценки любого принадлежащего заказчику  объекта оценки по предоставленным  им материалам и фотографиям. Отчет  проведенной инициативной оценки будет  использован на усмотрение заказчика.

     Оценка  стоимости любого объекта собственности  представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения  в денежном выражении стоимости  объекта с учетом потенциального и реального дохода, приносимого  им в определенный момент времени  в условиях конкретного рынка.

     В связи с развитием ипотечного кредитования в нашей стране, оценка квартир стала одним из наиболее востребованных видов оценки.

     Оценка  квартиры подразумевает определение  рыночной стоимости права собственности  или иных вещных прав (например, право  аренды, право оперативного управления) в отношении оцениваемого объекта. При этом учитываются все особенности  и детали объекта: местоположение, площадь, удаленность от основных объектов инфраструктуры района, планировка, состояние отделки, тип дома, этажность и т.д.

     Обычно  независимая оценка квартиры необходима для выдачи кредита под залог  квартиры (ипотека), оформления наследства (для нотариуса), раздела имущества  в суде и в других случаях.

     Оценка  земли подразумевает определение  рыночной стоимости земли, либо рыночной стоимости права аренды земельного участка. Рыночная стоимость земли, в первую очередь, зависит от ее местоположения и влияния внешних факторов, а  также от спроса и предложения  на рынке земельных участков, и  не может превышать наиболее вероятные  затраты на приобретение другого  участка эквивалентной полезности. Оценка земли учитывает количественный и качественный состав коммуникаций и возможность присоединения  к существующим сетям, в случае если на земельном участке планируется  строительство объектов недвижимости. Немаловажным фактором при определении  рыночной стоимости земли, при условии  застройки участка улучшениями, являются данные инженерно-геологических  и инженерно-геодезических изысканий, позволяющие определить состав, состояние  и свойства грунтов и данные о  ситуации и рельефе местности, необходимые  для прогнозирования возможного строительства, а также затрат, связанных  со строительством.

     В настоящее время профессиональная лицензированная оценка недвижимости остается одним из самых востребованных видов оценочной деятельности, включая  в себя расчет стоимости объекта  или отдельных прав в отношении  оцениваемого объекта, например, права  аренды, права пользования и т.д. Зачастую стоимость недвижимости является очевидной для ее владельцев или  возможных покупателей. Однако, после  проведения оценочной экспертизы, ее стоимость может быть значительно  скорректирована. Для определения  этой реальной стоимости и производится оценка недвижимости. 

  Рейтинг компаний, предоставляющих  услуги по оценке  недвижимости 

Основными потребителями оценочных  услуг являются компании нефтегазового сектора, банки и строители

     Самыми активными заказчиками оценочных услуг в 2010 году стали предприятия нефтяной и газовой промышленностей, финансовые институты (банки, страховые, инвестиционные и лизинговые компании), а также компании сфер строительства и девелопмента. Их суммарная доля в совокупной выручке участников рейтинга составляет почти 30%.

     Наибольшая  часть выручки участников рейтинга (89,7 млн тенге или 14% их суммарных доходов) приходится на оценочные услуги, оказываемые предприятиям нефтегазового сектора.

     Крупными  клиентами оценщиков в 2010 году оставались также и компании - представители  финансового сектора. На их долю прищлось около 8% суммарной выручки участников рейтинга или 49,4 млн тенге. Как и прежде, банкам необходимо определение справедливой стоимости имущества при кредитовании, а добавляет работы потребность банков в переоценке залогового имущества в связи с активным рефинансированием.