Принципы оценки имущества

      Принцип экономического разделения гласит, что имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта. Возможно следующее разделение прав:

• физическое — разделение прав на пользование воздушным пространством, поверхностным участком земли и недрами;
• по времени владения — различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права;
• по видам имущественных прав — совместная аренда, партнерство, траст, опцион, корпорация;
• по правам кредитора вступить во владение предприятием — закладные, залоги, судебные залоги, участие в капитале.

      Производственное  помещение, например, можно продать вместе, а можно отдельно от имеющегося оборудования. 
 
 

      4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) 

      Принцип основан на учете возможных способов использования имущества в зависимости от условий рыночной среды. В процессе определения стоимости бизнеса названный принцип применяется для оценки в целях реструктуризации.

      Спрос на рынке, возможности развития бизнеса, местоположение предприятия и другие факторы определяют альтернативные способы использования предприятия. Наряду с экономическим разделением, результатом такого анализа является определение наилучшего направления использования собственности предприятия. Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает его самую высокую текущую стоимость. Сущность принципа ННЭИ представлена на рис. 1.

      Рис. 1. Сущность принципа ННЭИ.

      Ограничения для варианта ННЭИ:

• максимальная доходность — определяется в результате анализа будущих доходов от альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций;
• финансовая обоснованность — обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающее способность этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и получения ожидаемого дохода на вложенный капитал;
• физическая (техническая) осуществимость наиболее доходного варианта использования определяется в результате анализа транспортной доступности, возможности подключения к коммунальным удобствам, анализа затрат и сроков реализации проекта, учета качества грунта предназначенного под застройку участка, вероятность стихийных бедствий;
• соответствие законодательству — соответствие варианта использования экологическим нормативам, правилам пожарной безопасности, строительным ограничениям и т.п.

      При оценке недвижимости принцип ННЭИ является ключевым, на нем базируется решение о величине стоимости объекта оценки. Возможна ситуация, когда в центре большого города торговые помещения в среднем стоят вдвое дороже жилых. Продавец квартиры на первом этаже с окнами на шумную улицу, которая может быть без особых затрат переоборудована в магазин, может не подозревать о таком способе ее использования и назначить цену продажи, ориентируясь на цены сделок с жилыми помещениями, т.е. недооценить продаваемое имущество. Именно поэтому при оценке недвижимости определение ННЭИ оцениваемого объекта является обязательным.

      Принцип ННЭИ важен и при анализе стоимости  земельного участка. В случае отличия текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффективного, стоимость пустующего земельного участка может превышать стоимость имеющихся на нем улучшений и может быть принято решение об их сносе с целью использования участка оптимальным образом. Например, участок с индивидуальным домом в районе коммерческой застройки желательно отдать под такую застройку.

      Если  текущее использование земельного участка отлично от наилучшего варианта использования, но стоимость имеющихся на нем зданий и сооружений превышает его стоимость, то текущее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при условии ее наилучшего использования не превысит стоимость имущества при текущем использовании.

      Результаты  анализа лучшего и наиболее эффективного использования учитываются при определении стоимости имущества, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов.

      При определении стоимости бизнеса  принцип ННЭИ применяется, если оценка проводится в целях инвестирования, реструктуризации, разработки плана развития. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      Заключение 

      Принципы  оценки отражают основные закономерности поведения субъектов рыночной экономики. В реальной жизни целый ряд факторов может исказить их действие. Например, государственное вмешательство иногда не дает правильной картины реализации тех или иных принципов оценки. Несовершенство рыночных отношений, характерное для этапа перехода к рыночной экономике, еще больше деформирует действие принципов оценки. По этим причинам принципы оценки лишь отражают тенденцию экономического поведения субъектов рыночных отношений, а не гарантируют определенного поведения. Вместе с тем по мере развития в нашей стране рыночных отношений действие объективных принципов оценки бизнеса будет усиливаться. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      Список  литературы 

1. Есипов  В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса: Учебник. – СПб.: Питер, 2006.
2. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) / В.А. Щербаков, Н.А. Щербакова. — М. : Омега-Л, 2006. — 288 с.
3. Оценка стоимости предприятия (бизнеса)/А.Г. Грязнова, М.А. Федотова,
4. М.А. Эскиндаров, Т.В. Тазихина, Е.Н. Иванова, О.Н. Щербакова. — М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. — 544 с.
5. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): Учебник / Н.Ф. Чеботарев. – М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К^о», 2009. – 256 с.
6. Оценка бизнеса: Учебник/ Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой.- М.: Финансы и статистика, 2005.