1. Основные данные по оцениваемому объекту

Описание квартиры

Информация о квартире

2. Оцениваемый объект: квартира
3. Оцениваемые права: полное право собственности на квартиру
4. Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта
5. Описание объекта оценки: 3-х комнатная квартира на 3-м этаже пятиэтажного кирпичного дома, общая площадь 44,2 кв.м, жилая площадь 25,2 кв.м.
6. Эффективная дата оценки: 30.03.2011 г.
7. Эффективное использование объекта в настоящее время: в качестве жилой площади ее владельцев.

1.2 Цель оценки

      Целью оценки является определение рыночной стоимости оцениваемого объекта  – квартиры. Оценку недвижимости производят при всех отношениях, связанных с  имущественными интересами сторон:

• купля – продажа;
• кредитование под залог;
• страхование имущества;
• налогообложение;
• вложение инвестиций;
• слияние;
• банкротство и т.д.

      Рыночная  стоимость – расчетная величина, равная денежной сумме, за которую имущество должно перейти из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом, в результате коммерческой сделки, после выставления на продажу общепринятыми способами; при этом полается, что каждая из сторон действует компетентно, расчетливо и без принуждения. Передача прав от продавца покупателю происходит при соблюдении следующих условий:

• обе стороны: продавец и покупатель действуют строго в рамках закона;
• обе стороны имеют полную информацию об объекте продажи;
• оплата сделки производится в денежной форме, как наличной так и безналичной;
• объект продажи достаточно долго был выставлен на открытом рынке.

1.3. Процедура оценки

      Понятие оптимального использования недвижимости подразумевает наряду с выгодами для собственника недвижимости особую общественную пользу. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и оптимальном использовании представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.

      Процедура оценки включает  себя следующие  этапы:

• осмотр квартиры;
• интервью с собеседником;
• исследование рынка продаж и аренды аналогичных объектов;
• сравнительный анализ аналогов;
• использование традиционных методов оценки.

      Процесс оценки начинается с общего осмотра  местоположения объекта, а также  описания самого объекта по состоянию. Далее анализируются возможные  варианты использования объекта  с целью нахождения оптимального.

      Следующий этап оценки  - определение стоимости. Она производится с четом всех фактов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности.

      При определении стоимости используются методы:

• метод прямых сравнительных анализов продаж;
• метод капитализации дохода.

2. Характеристика объекта  оценки и его  окружения 

2.1.Обзор  среды местоположения  объекта

      Климат  умеренный, континентальный. Средняя  температура января  -10-11⁰ С; июля +19-20⁰ С. Количество осадков изменяется от 575мм рт. ст. на северо – западе до 470мм рт. ст. на юго – востоке. В безморозный период выпадает 70% осадков.

      Большинство рек относится к бассейну р. Оки  – самой крупной реки области, небольшая часть к бассейну Дона. Ока протекает по западной и северо – западной окраинам области, основные притоки – Упа, Осетр, Зуша. В восточной части находятся истоки и участок верхнего течения р. Дон; его основные притоки – Непрядва, Красивая Меча.

      Почвы на западе, севере и северо – востоке  области преобладают серые лесные, на юге, юго – востоке и в центре – выщелоченные и оподзоленные черноземы.

      Леса  занимают около 14% территории, наиболее заселен северо – запад области. Леса, в основном, лиственные. По границе  с лесостепью проходит полоса широколиственных лесов («Тульские засеки»). 

2. Обзор рынка недвижимости

    Рынок недвижимости Тулы стремительно развивается. За последнее время созданы сразу несколько риэлторских фирм. Количество сделок по купле-продаже с каждым годом увеличивается. Основными участниками на рынке жилья являются российские торговые компании, строительные объединения и частные граждане. Иностранные фирмы не рискуют приобретать недвижимость в России, где сложно прогнозировать политическую и экономическую ситуацию даже на самое ближайшее будущее.

    Преобладающее значение при покупке жилья имеет его местоположение и особенно наличие удобств. Строительство новых домов и квартир практически не ведется.

2.3 Описание местонахождения  и района окружения  объекта

      Характер  застройки в районе расположения объекта однородный. Преобладают пятиэтажные дома, «хрущевского» типа.

     Напротив  объекта оценки располагается продуктовый  супермаркет и торговый центр. В 150 метрах от объекта оценки находится парк.   

2.4. Недостатки местоположения  объекта

      К недостаткам района расположение оцениваемого объекта можно отнести то,  что западный фасад здания выходит на склады. Отходы производства и вредные выбросы в атмосферу оседают в районе здания.

     Недостатком также является высокий уровень  шума от проходящего транспорта и  вредные выхлопы от транспорта.

     Таким образом, объект оценки расположен в  районе с неблагоприятной экологией, что провоцирует развитие аллергических  и бронхо – легочных заболеваний.

2.5. Описание объекта  оценки

     Объект  оценки представляет собой трехкомнатную  квартиру 
стандартного типа.

     Объект  расположен на втором этаже пятиэтажного кирпичного дома 
1973г. строительства.

     Лифт  и мусоропровод отсутствуют.

     Характеризуя  объект оценки, можно сказать, что  он имеет: санузел, центральное отопление, централизованная подача холодной воды, горячей воды через водонагревательную колонку, комнаты изолированные, двустороннее расположение; (восток-запад); балкон (застеклен); большая прихожая; кладовая, антресоли; газовая плита; отделка квартиры - стандартная; телефон.

      Общая площадь квартиры: 57,9кв.м.  – МОЯ КВАРТИРА ДРУГОЙ ПЛОЩАДИ

      Жилая площадь квартиры: 38,6кв.м.

      Необходимо  выяснить наиболее оптимальные варианты использования квартиры. Это понятие определяется как вероятное разрешимое законом использование квартиры с наилучшей отдачей.

3. Виды наиболее эффективного использования

3.1. Наиболее эффективное  использование объекта

      Анализ    на    наиболее    эффективное    использование    позволяет  определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта – недвижимости, т.е. использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.

      Использование  объекта  недвижимости  должно   отвечать   четырем критериям,    чтобы    соответствовать    его     наиболее   эффективному использованию.

      Оно должно быть:

- физически  возможным;

- законодательно разрешенным;

- экономически  оправданным; 

- приносить  максимальную прибыль.

3.2. Физически возможные  варианты использования  оценки

      Физически возможные варианты использования - это такое возможное использование,   которое   соответствует   размерам и местоположению объекта.

      Как говорилось выше, объект - это квартира общей  площадью 57,9 кв.м.,МОЯ КВАРТИРА МЕНЬШЕ   находящаяся в оживленном месте, в непосредственной близости к транспорту.

     Существуют  следующие возможные варианты использования  объекта:

1. В   качестве  непосредственно  жилья   для   владельцев   квартиры (получение дохода исключается).

2. Объект  оценки можно сдать в аренду, в зависимости от срока которой владельцы могут получать достаточно стабильный доход.

3. Ипотека.  Владельцы под залог квартиры могут получить в банке кредит и работать с ним.

4. Наконец,  объект можно просто продать.

      Следует сказать, что при использовании  объекта недопустимы действия, приводящие к ухудшению качественных характеристик объекта и окружающей обстановки вокруг него.

4. Виды методов оценки

     Обычно  при определении стоимости объектов, рассматривается возможность   применения трех традиционных подходом к оценке стоимости.

      1. Доходный подход.

      Он  является наиболее подходящей процедурой для анализа, приносящей доход стоимости, но это не всегда верно, поскольку доходный метод является только одним из методов оценки.

      Полезную  информацию способны дать также рыночный и затратный подходы. В некоторых случаях затратный или рыночный подходы могут быть более точными или более эффективными. Во многих случаях каждый из трех подходов может быть использован для проверки оценки стоимости, полученной другими подходами.

      2.   Рыночный подход   (подход   прямого   сравнительного   анализа продаж).

     Он  особенно  полезен  тогда,   когда  существует  активный   рынок сопоставимых объектов собственности. Точность этого подхода зависит от качества собранных данных. Необходимо собрать достоверную информацию о недавних продажах сопоставимых объектов.

      Поскольку этот подход ориентируется на данные прошлых сделок, в случае быстрых   изменений   на   рынке   полученные   с   его   помощью показатели стоимости могут оказаться дезориентирующими.

      3. Затратный подход.

      Он  наиболее применим для оценки объектов специального назначения, а также нового или предложенного строительства, для определения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли, а также в целях страхования. 

  5. Оценка стоимости объекта затратным методом 

ПОЧЕМУ  НЕТ ССЫЛОК?

    В затратном методе предполагается, что  затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объекта. Такое предположение психологически оправданно, так как типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности.

         В зависимости от способа воспроизведения  зданий и сооружений различают их восстановительную стоимость и стоимость замещения. Восстановительная стоимость есть денежное выражение издержек воспроизведения как бы точной копии оцениваемых улучшений на участке земли в текущих ценах с использованием таких же материалов, строительных стандартов, проектных решений и сохранением всех имеющихся элементов неэффективности.

         Стоимость замещения выражает  в денежной форме издержки  воспроизведения улучшений, имеющих ту же функциональную пригодность, что и оцениваемый объект с использованием современных стандартов, материалов и дизайна в текущих ценах на инвестиционные ресурсы.

         С позиций потенциального покупателя, оценка улучшений по стоимости  замещения представляется более  мотивированной, чем по восстановительной стоимости. Но при этом оценщик рискует определить стоимость строительства здания, отличного от оцениваемого, что зачастую противоречит целям оценки. Исходя из них на практике чаще отдают предпочтение учету затрат на воссозда ние копии оцениваемого здания или сооружения. Однако граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать вопрос о выборе того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного метода.

    Приведем    краткую    характеристику    выполненных    строительно-монтажных  работ.

    Работы  нулевого цикла:

    • геодезическая съемка местности  и разметка;

    • разработка грунта экскаватором;

    •  устройство щебеночного основание под фундамент;

    • укладка фундаментных блоков и плит и другие специальные работы.

    Надземный цикл работ:

    • кирпичная кладка наружных стен и  межкомнатных перегородок;

    • монтаж плит перекрытия;

    • монтаж ж/б перемычек;

    • цементная стяжка по перекрытиям;

    • устройство кровли и т.д.

    Отделочные  работы:

    • штукатурные и малярные работы;

    • сантехнические работы;

    • монтаж газопровода;

    • монтаж электропроводки.

    Таблица 1

    Расчет  стоимости дома затратным  методом¹

    ¹Цены указаны по состоянию на 30.03.2011.

    ГДЕ ССЫЛКИ  ОТКУДЫ ВЫ БРАЛИ ВСЕ ЭТИ  ДАННЫЕ? 

    Стоимость  объекта,  найденная  по  затратному  методу  составляет 1301046 руб.

  Таблица 2

  Оценка  величины износа.

     Таким образом, процент физического  износа объекта оценки составляет 17,2% 

  Исходя  из того, что оцениваемый объект имеет значительный процент физического износа, его рыночная стоимость составит: 1301046 * (100 – 17,2) = 1077266 руб. 

6. Оценка методом  капитализации дохода

    Доходный  метод оценки недвижимости отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость (рыночная, инвестиционная) определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом.

         Основное преимущество доходного  метода по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он в большой степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный метод оценки тесно связан с рыночным и затратным методами. Например, ставки дохода, применяемые в доходном методе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций, затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции, методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного методов. Основным недостатком метода является то, что он в отличие от двух других методов оценки основан на прогнозных данных. 

    Анализ  доходов

    Предполагается  сдача объекта в аренду на условиях рыночной арендной платы на 4 года. Для аналогичных объектов стоимость арендной платы составляет 600-900 руб. в месяц. Для расчетов принимаем среднюю величину 750 рублей в месяц. В год сумма составит 9000 руб. В связи с инфляцией принимаем повышение арендной платы на 5 % в год.

    Текущую сумму потока доходов можно определить как сумму доходов каждого года, приведенных к текущему моменту: 

    ТС = П1+П2+ПЗ+П4+П5 

    Приведение  доходов к текущему моменту производится по следующей формуле:

    Пi=(Cарi-Cзсi)ТСЕi 

    где C_api - арендная плата в году i,

    C_3Ci - затраты содержания в году i, в нашем случае составляют 450 руб. в год (предполагается, что текущий ремонт арендатор будет осуществлять за свой счет), и увеличиваются на 5% в год в связи с инфляцией.

    TCEj - текущая стоимость единицы для года i, рассчитывается по следующей формуле:

    ТСЕi=1/(1+CД) 

    Где СД - ставка дисконтирования за год;

    i- количество лет.

    СД  отражает возможность альтернативного  вложения капитала. В нашем случае это ставка по валютному депозиту в ТГО № 5 ТБ СБРФ - 8%.

    Принимаем СД = 8 %.

    Вторым  источником дохода является продажа  объекта по истечении 3 лет (реверсия). Для определения возможной стоимости  реверсии, воспользуемся следующей формулой:

    С_рев =   Доход от аренды / Ставка возвратной капитализации, 

    Доход от аренды берется по четвертому году.

    Ставка  возвратной капитализации показывает, во сколько раз стоимость имущества превышает приносимый годовой доход. Для кирпичных гаражей, представленных на рынке, эта ставка равна 5%.

    Для получения стоимости реверсии ее необходимо так же привести к текущему моменту. Для этого воспользуемся формулой:

    Тсрев=Срев*ТСЕ 3

    Где Срев - стоимость реверсии,

    ТСЕ 3 - текущая стоимость единицы  для третьего года. Исходя из принятых выше условий проведем анализ потока дохода за 3 года аренды и представим его в виде таблицы 4.

    Таблица 3

    Анализ  потока доходов

    Таким образом, стоимость квартиры, как  объекта, приносящего доход, может составлять 1828407 руб. 

7. Оценка методом  сравнительного анализа  продаж

    Метод сравнения продаж базируется на трех принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. С помощью этого метода посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости. В том случае, если рассматриваемый сегмент рынка недвижимости соответствует условиям свободной конкуренции и не претерпел существенных изменений, аналогичный объект недвижимости будет продан приблизительно за ту же цену.

         Поскольку объективно не существует двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости по всем рассматриваемым параметром (экономическим, физическим, правовым и т.д.), то возникает необходимость соответствующей корректировки цен продажи сравнимых объектов  недвижимости, которая может быть как положительной, так и отрицательной. Например, недавно проданная загородная дача имеет водопровод, а у оцениваемой дачи водопровод отсутствует. В этом случае корректировка цены продажи проданной загородной дачи должна быть проведена посредством вычитания соответствующей денежной суммы из цены продажи. Аналогично должны быть проведены корректировки и по другим элементам сравнения, если такие различия существуют между оцениваемым объектом недвижимости и объектом сравнения (дата продажи, условия продажи и т.д.).

    В качестве объектов, сопоставимых с  объектом оценки, можно принять 3 дома, находящихся в том же районе. Краткие  характеристики этих объектов приведены в таблице 4.

Таблица 4

 Характеристика  объектов по сравнимым продажам

  Таблица 5

  Корректировки стоимости сравниваемых объектов

    Рыночная  стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная методом прямого сравнительного анализа продаж, составляет 3034458 руб.

    Объяснение  корректировок:

    Таблица корректировок включает корректировки, которые были внесены исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми объектами.

    В качестве единицы сравнения была выбрана цена предложения 1 кв.м. площади  квартиры.

    Объекты сравнения выбраны близкие по качеству градостроительных зон  и общей площади.

    В связи с тем, что права собственности  у всех сравниваемых объектов с оцениваемыми одинаковы, корректировка на эти  элементы не выполнялись.

    Условия финансирования всех объектов одинаковы.

    Цены  продажи всех объектов сравнения  уменьшены на 10%, т.к. по данным оценочных и риэлторских фирм цены предложений для такого типа недвижимости завышаются на 5-15%.

    Корректировки на условия рынка выполнялись, исходя из того, что увеличение цен предложения за предшествующие периоды происходило в среднем на 5% в месяц.

    Корректировки на местоположения объектов, техническое состояние и удаленность от транспортных путей определялись на основе использования метода парных продаж и мнения эксперта. 

8. Согласование результатов 

    В результате расчетов рыночная стоимость  объекта по трем методам получены следующие результаты:

    В результате расчетов рыночная стоимость  объекта по трем методам получены следующие результаты:

    •    Затратный метод – 1077266 руб.

    •    Метод аналогичных продаж - 2014458 руб.

    •    Доходный метод – 1828407 руб.

    На дату оценки приближенность метода оценки к реальному состоянию рынка недвижимости, по мнению оценщика, можно оценить так:

    • Затратный метод - 30 %;

    • Метод аналогичных продаж - 20 %;

    • Доходный метод - 50 %.

    Следовательно, рыночная стоимость квартиры будет следующей: С = 1077266*0,3+2014458*0,2+1828407*0,5 = 1640275 руб.

Список  литературы 

1. Государственный стандарт РФ «Единая система оценки имущества». Введен в действие 18.08.98г. № 327
2. Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости. – СПбГТУ,2006
3. Попова Г. В. Основы недвижимости. Изд-е 5-е доп. и перераб. – М, 2009
4. Федеральный закон РФ «Об оценочной деятельности». Утвержден 29.07.98г. №135 – ФЗ
5. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход собственности. Пер. с англ. – М.: Дело ЛТД, 2008