Операции на рынке недвижимости

2. Метод определения затрат на освоение применяется при оценке незастроенных массивов земли и позволяет определить общую стоимость земли при условии ее разделения на отдельные земельные участки, которые затем будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение, предпринимательская прибыль, и таким образом определяется стоимость неосвоенной земли.

     Метод определения затрат на освоение применяется, если наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на отдельные участки. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки – широко распространенная практика, поскольку способствует более эффективному использованию земли. Проблема определения стоимости земли, предназначенной для разделения, является актуальной для любого растущего городка или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке.

3. Оценка земель поселений проводится на основе затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры, т.е. рассчитывают величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель (всей  инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок). К затратам на воспроизводство относят расходы на магистральные сети и головные сооружения систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, улично-дорожную сеть и др. Необходимо учитывать, что в условиях высокой инфляции сложно рассчитать стоимость затрат на создание и воспроизводство инфраструктуры, проще определить стоимость замещения существующей инфраструктуры города по укрупненным показателям. Стоимость замещения рассматривается как стоимость создания аналогичной системы улучшений городских земель исходя из современных стандартов, рассчитанная на основе текущих цен материалов, оборудования и трудозатрат по землям многоэтажной жилой застройки.
4. Оценка городских земель по условиям типовых инвестиционных контрактов используется для оценки городских земель в крупных городах. Метод возник в связи с предоставлением земельных участков на условиях последующего раздела построенного или реконструированного за счет средств инвестора объекта между городом – собственником земли и инженерной инфраструктуры и инвестором – арендатором земельного участка. Типичным условием инвестиционных контрактов является переход 20-30% площадей построенного объекта в собственность городских властей. Таким образом, фактическая оплата покупки права долгосрочной аренды земельного участка осуществляется в натуральной форме. Стоимость права долгосрочной аренды пропорциональна площади здания и той нагрузке на инфраструктуру, которую оно создает.

Практический  вопрос.

Задание № 8.

      Предприятие акционерной формы собственности  решило продать часть своего недвижимого  имущества. Какие действия при этом необходимо предпринять, чтобы это  имущество было продано? Как оформить раздел имущества и передачу прав?

      Ответ: сначала принимается решение о продаже недвижимого имущества путем общего голосования акционеров. Решение принимается большим количеством голосов.

      Если  большинство акционеров проголосовало  за продажу недвижимого имущества, то заключается договор купли-продажи. Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательным приложением к нему следующих документов: акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора  о составе и стоимости предприятия, а также перечня всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требования.

      Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами.

      Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 

Список литературы.

1. Боровкова Вал., Боровкова Вик., Мокин В., Пирогова О. Экономика недвижимости. – Спб.: Питер, 2007. – 416 с.
2. Оценка недвижимости. Учебник. / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.: издательство “Финансы и статистика”, 2003.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая и третья. – М.: Омега-Л, 2006. – 442 с.
4. Земельный кодекс РФ. М. 2002 г.
5. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». От 21 июля 1997 г. № 122 М. 1998 г.