Автор: Пользователь скрыл имя, 11 Мая 2012 в 22:58, отчет по практике
Г.Тимур, студент 4 курса Западного Института, проходил практику в Azerbaijan Insurance Broking, одной из первых брокерских компаний, получивших лицензию на страховочную и перестраховочную деятельность в 1998 году. Вопросы,которые коснулись меня во время прохождения практики были следующими.
Очерки о практическом времени
Г.Тимур, студент 4 курса Западного Института, проходил практику в Azerbaijan Insurance Broking, одной из первых брокерских компаний, получивших лицензию на страховочную и перестраховочную деятельность в 1998 году. Вопросы,которые коснулись меня во время прохождения практики были следующими.
Первая неделя прошла за изучением истории страхования в Азербайджанской Республике, в создании и формировании страхового рынка. Также были освещены вопросы медицинского и принудительного страхования.
Вторая неделя прошла за изучением страхования при несчастных случаях и некоторых преждевременных обязательных причин для страхования от несчастных случаев.
Во время третьей недели были рассмотрены вопросы о том кто такие страховщики, страхователи, страховые брокеры и страховые агенты. В теоретическом плане это явилось наиболее эффективным моментом практики. В государственном плане была рассмотрена служба государственного надзора министерства финансов по страхованию, и условия, при которых организации выдаётся лицензия (разрешение) на занятие страховой деятельностью.
Во время четвёртой недели были выяснены причины и обстоятельства пожелательного и обязательного страхования а также разделы страхования в общем.
Пятая неделя была посвящена функции повторного страхования а также основные положения и нормы для страховых брокеров.
Во время 6 недели были также почерпаны одни их самых значимых знаний, касающихся страховых выплат после произошедших случаев. Рассматривались также спорные случаи и разбирательства по страховым выплатам.
О компании, которая являлась местом прохождения практики
“Azerbaijan İnsurance Broking” являеться одним из первых брокерских компаний в страховом рынке Азербайджана. Компания была создана в 1998 году, и в том же году, получила специальное разрешение (лицензию) в качестве страхового и перестраховочного брокера.
Одним из основных направлений деятельности AİB является:
- услуги по всем видам страхования и перестрахования на профессиональныом уровне и по международным стандартам;
- отвечать всем требованиям частных и корпооративных клиентов с целью оправдать их доверие;
- правильно оценить спрос клиентов с целью обеспечения им надежных и доступных страховых услуг;
- принятие активное участие в общественных мероприятиях направленных на повышение уровня культуры страхование в республике;
- при пожарах, дорожно-транспортных происшествиях, землетрясениях, стихийных бедствиях, кражах, авариях и других несчастных случаях своевременное оценка страховых ущерб страховыми компаниями при выдаче клиентами страховой выплаты;
Брокерская компания AİB сотрудничает с ведущими в мире страховыми брокерскими компаниями как ACE, Cologne Re, AXA, İnqosstrax, AON, JLT .
Благодаря AİB клиенты получают полезные советы по всем видам страховых услуг, а также тарифы и предложения от других страховых компаний с предоставлением права выбора за клиентом. Кроме того, во время страховых случаев, правильная оценка и подсчет страхового ущерба, а также своевременное выдача страховых выплат должным образом определяются в соответствии с законодательством по страхованию представленные страховым компаниям в качестве страхованного требования.
Происхождение понятия брокерской деятельности, ее характерные признаки
Брокерская деятельность относится к биржевому инструментарию, и
потому невозможно дать определение данного понятия без уяснения его природы
и происхождения.
"В ХV- ХVI вв. биржи возникали в местах появления мануфактур в Италии
и Голландии как проявление необходимости в развитии внешней торговли при
операциях с крупными партиями товаров. В ХV веке в Антверпене начали
осуществляться операции с ценными бумагами (куплей-продажей долговых
обязательств правительств Голландии, Англии, Португалии, Испании и
Франции). С захватом и разграблением Антверпена Испанией и прекращением
платежей по займам испанскими и французскими королями Антверпенская биржа
пришла в упадок к концу ХVIв. По образцу Антверпенской биржи были созданы
Лионская (1545), Лондонская Королевская (1566) и другие биржи, которые были
в основном товарными и валютными (вексельными). В 1602 году была
организована Амстердамская биржа, игравшая в ХVIIв. главную роль в
международной торговле, на ней впервые предметом биржевых сделок стали
акции только что возникших первых акционерных компаний."[1]
Брокерские операции состоят в установлении через посредника-брокера
контакта между продавцом и покупателем (а также между страховщиком и
страхователем). Независимо от того, какой конкретной деятельностью брокер
занимается или кого представляет, он всегда выступает как посредник в узком
юридическом смысле, совершая только фактические действия. Брокер выступает
исключительно с целью сведения сторон, которые берут на себя обязательства
по сделке, заключенной при посредстве брокера. В отличие от агента брокер
не является представителем. Он не состоит в договорных отношениях ни с
одной из сторон и действует на основе отдельных поручений. Ему
предоставляются специальные полномочия на заключение каждой отдельной
сделки, и он обязан действовать строго в пределах этих полномочий. В
частности, брокер должен выполнять указания своего клиента о количестве,
качестве, цене товара. По первому требованию клиента брокер обязан
представлять ему отчет обо всех проведенных от его имени операций. Когда
заключению сделки предшествуют длительные переговоры, брокер должен
получать полномочия на каждой очередной стадии.
Брокеру могут быть поручены также контроль за исполнением
заключенного при его посредничестве контракта и предъявление рекламаций.
Довольно часто он берет на себя за дополнительное вознаграждение
делькредере (поручительство за платежеспособность покупателя). По поручению
своих клиентов брокер может взять на себя также функции подбора партии
товаров определенного ассортимента, предоставление информации о состоянии
рынка и др. За свои услуги брокер получает обусловленное, нередко
устанавливаемое торговым обычаем, вознаграждение.
Брокер не имеет права представлять интересы другой стороны в сделке и
принимать от другой стороны комиссию или вознаграждение, за исключением
тех случаев, когда на это имеется согласие клиента. Иногда в качестве
посредников выступают два брокера: один - по поручению покупателя, другой -
продавца. Брокеры обычно специализируются на совершении биржевых операций
по купле-продаже одного-двух определенных видов товара. Как правило, это
биржевые и аукционные товары. Брокеры бирж англо-американского типа
являются владельцами крупных брокерских фирм, организованных чаще всего в
форме полного товарищества. Они располагают конторами вне бирж, где
принимают своих клиентов.
"Брокерские фирмы- это особый вид посреднических фирм, в обязанности
которых входит функция сведения контрагентов. По законам некоторых стран
брокеры не могут выступать сами покупателями или продавцами товаров,
которые им поручено продать или купить."[2]
У брокеров, осуществляющих свою деятельность на бирже можно выделить
специальные задачи и функции, которые исторически сложились и присущи
исключительно биржевому институту. Для брокеров, работающих на рынке
недвижимости, свойственны определенные функции, полномочия и обязанности,
которые, в общем и целом совпадают с названными выше характеристиками
брокерской деятельности осуществляемой на бирже и обусловленные общими
профессиональными обязанностями. Среди таких функций брокеров, на рынке
недвижимости можно назвать следующие: представление одной из сторон в
сделке купли-продажи недвижимости, участие в сделке в качестве посредника,
обработка и сбор информации, "сведение" продавца и покупателя в сделке,
предоставление консультаций по поводу совершения сделки, определение
рыночной стоимости объекта недвижимости, исходя из факторов
ценообразования, действующих на рынке, управление недвижимостью.
Наиболее активную и весомую роль на рынке недвижимости играют
риэлторы. От их усилий многое зависит: чтобы покупатель и продавец нашли
друг друга, чтобы сделка совершилась к обоюдному интересу и чтобы результат
сделки был юридически чистым и неоспоримым. Специалистов по операциям с
недвижимостью пока не выпускают учебные заведения России, однако,
стремительно развивающийся рынок требует профессионалов, которые могли бы
грамотно и эффективно проводить сделки с недвижимостью.
Деятельность брокера, осуществляемая на бирже, имеет ряд
отличительных особенностей в силу специфичности самого биржевого института.
Биржа является местом совершения сделок, проведения торгов, где установлены
свои четкие правила торговли, которыми регламентирована деятельность
брокеров. Рынок недвижимости, в отличии от биржи по своим, присущим только
ему законам и, безусловно, также "диктует" свои правила поведения.
Рассмотрим закономерности возникновения и функционирования этой "биржи
недвижимости".
Брокерство и брокерские услуги
Брокерская компания - англ. Brokerage Company, бизнес, деятельность которого состоит в том, чтобы быть посредником между покупателем и продавцом активов с целью упрощения проведения операции. Услуги брокерских компаний оплачиваются путем выплаты комиссионных после того, как операция была успешно завершена.
Например, когда выполнен торговый приказ на покупку или продажу акций, клиент платит комиссионные за брокерские услуги компании по проведению этой транзакции.
Торговля недвижимостью также работает в формате брокерской компании, поскольку брокеры по операциям с недвижимостью обычно сотрудничают, чтобы осуществить куплю-продажу, поскольку каждый из них представляет одну сторону сделки. В этом случае комиссионные делятся между обеими брокерскими компаниями.
Брокерские компании предоставляют различные услуги своим клиентам, выступая посредником между продавцом и покупателем, между страховщиком и страхователем, или являясь торговым представителем на бирже и выполняя операции по поручению клиента. Так же брокеры оказывают посреднические услуги на таможне, – это таможенные брокеры, которые совершают операции по таможенному оформлению товаров и транспортных средств от собственного имени, по поручению и за счет клиента.
За оказание этих услуг брокеры получают вознаграждение (комиссионные) – чаще всего это процент от совершенной сделки, а может быть и фиксированная сумма, заранее указанная в брокерском договоре. А брокеры Форекс чаще всего вообще не берут комиссию за исполнение поручений, они получают прибыль за счет спрэда.
Цены на свои услуги брокерские компании устанавливают самостоятельно, и иногда разница в ценах на одни и те же услуги у разных брокеров бывает очень существенна. Но цена это еще не все, на что стоит обращать внимание при выборе брокера, важно быть уверенным, что выбранная компания работает честно, качественно, надежно. Лучший способ выяснить это – узнать мнение людей, которые уже имели дело с этим брокером.
Предпринимательство в биржевой деятельности может быть связано: 1) с организацией деятельности биржи как коммерческой структуры; 2) с организацией брокерской конторы или брокерской фирмы. Осуществлением всех операций на бирже занимаются биржевые брокеры — посредники, которые содействуют совершению сделок между заинтересованными сторонами — клиентами.
Сделки заключаются брокерами обычно от имени, по поручению и за счет клиента. Они могут также действовать от своего имени, но за счет доверителя на основе заключенных с клиентами соглашений. За совершение сделок брокер получает брокерское вознаграждение или в размере, согласованном с клиентом, или по таксе, установленной биржевым клиентом. Брокерские места на бирже продаются и покупаются.
Продажи брокерских мест осуществляет биржевой комитет. Профессионалы-брокеры работают в биржевом зале. Клиент (или заказчик), т. е. тот, кто хочет продать или купить акции, может получить информацию по телефону от брокера, представляющего его интересы. Схема осуществления операций на бирже приведена на рис. 9. Листинг Важное значение для эффективной деятельности фондовых бирж имеет листинг— включение ряда
эмитентов (т. е. компаний, выпускающих акции и представляющих их для оборота на фондовой бирже) в биржевой список (англ. 1151,). Но это не простое включение, а как бы визитная карточка биржи: по условиям организации биржи в состав биржевого списка должны попадать лишь достойные фирмы. В противном случае наносится серьезный ущерб деловой репутации фондовой биржи и доверие к ней со стороны клиентов падает. Рис. 9. Схема отношений по биржевой сделке:
1 — поручение продавца брокеру; 2 — поручение покупателя брокеру; 3 — совершение сделки в соответствии с поручениями продавца и покупателя Котировка акций. Рейтинг компаний Листинг, однако, не ограничивается только составлением списка компаний, с акциями которых осуществляются операции на бирже. Кроме этого, элементами концепции листинга выступают котировка акций, т.е. определение рыночного курса ценных бумаг, а также определение рейтинга (делового авторитета) компаний из биржевого списка. Операции с ценными бумагами, которые не допущены к официальной биржевой котировке и не включены в биржевой лист, относятся к внебиржевому обороту. Включение в биржевой список той или иной компании призвано прежде всего защитить интересы потенциальных инвесторов, т. е. тех, кто приобретает на бирже ценные бумаги, не допустить возможность проникновения на биржу ценных бумаг "случайных" компаний.
Компания, добившаяся права на включение в список фондовой биржи, должна отвечать соответствующим требованиям относительно ее активов, прибылей и надежности ценных бумаг. Фирма, которая входит в биржевой список, берет на себя целый ряд обязательств, делающих ее "прозрачной" для всех участников фондового рынка. Дело в том, что рядовые клиенты биржи, как правило, не располагают достаточной информацией для принятия решений, в какие бумаги вложить деньги.
Целый ряд институтов помогает потенциальным инвесторам получить необходимую информацию. Фондовые биржи занимают в ряду этих институтов одно из ведущих мест, осуществляя котировку ценных бумаг (публикацию в биржевом бюллетене), расчеты биржевых индексов, определение рейтинга списочных компаний биржи и их ценных бумаг. Работа по сбору информации о компаниях-эмитентах, ее аналитическую экспертизу и целый ряд других задач обычно выполняет отдел фондовой биржи, занимающийся процедурой ведения биржевого
списка, а также отдел, осуществляющий котировку обращающихся на бирже ценных бумаг. Именно так организована эта работа на Российской фондовой бирже (РФБ). Биржевым советом РФБ принято "Положение о порядке ведения списка ценных бумаг, допущенных к обращению на Российской фондовой бирже" В нем отражено, что на РФБ продаются и покупаются лишь ценные бумаги, которые, согласно правилам биржевой торговли, прошли
Брокерская деятельность - профессиональная деятельность, осуществляемая за счет и по поручению определенного лица (клиента), которая может заключаться:
а) в содействии заключению сделок между клиентом и третьими лицами (посредничество);
б) в совершении сделок для клиента;
в) в совершении для клиента иных юридических или фактических действий в определенной сфере предпринимательской деятельности.
Лицо, осуществляющее брокерскую деятельность, именуется брокераж. В зависимости от сферы осуществления брокерскую деятельность можно различать следующие ее виды: биржевую (на биржах товарных), на рынке ценных бумаг (биржевую и внебиржевую), в страховании, по фрахтованию судов, таможенную и др.
Термин "брокер" возник как обозначение лица, действующего в рамках некоторых разновидностей агентских договоров, регулируемых прецедентным правом Англии и США. Агент совершает определенные действия по поручению и за счет клиента, которые могут носить как юридический (заключение сделок), так и фактический характер. Сделки совершаются агентом, как от своего имени, так и от имени клиента. В континентальной правовой системе подобная деятельность регулируется договорами трех видов: посредничества, комиссии и поручения. Причем к брокерской деятельности можно отнести исполнение только отдельных видов поручении, когда в качестве поверенного выступает лицо, осуществляющее данную деятельность в виде промысла, на коммерческих началах.
Чаще всего понятие брокерская деятельность используется в связи с описанием профессиональной деятельности по совершению сделок по поручению клиентов на товарных биржах, а также на рынке ценных бумаг.
Брокерская деятельность на рынке ценных бумаг практически во всех странах подлежит специальной регистрации либо лицензированию.
Таможенная брокерская деятельность - совершение от собственного имени любых операций по таможенному оформлению и выполнение других посреднических функций в сфере таможенного дела за счет и по поручению клиента.
Страховая брокерская деятельность - посредническая деятельность по страхованию от своего имени по поручению страхователя либо страховщика.
Брокерская деятельность по фрахтованию судов - посредническая деятельность, осуществляемая юридическими или физическими лицами с целью заключения сделок между перевозчиками (судовладельцем, оператором перевозок) и грузовладельцами на международные морские перевозки грузов и (или) пассажиров или аренду судов для работы в международном морском сообщении. Допускается заключение лицом, осуществляющим брокерскую деятельность, сделок от имени клиента.
Брокерская деятельность на рынке ценных бумаг - совершение гражданско-правовых сделок с ценными бумагами в качестве поверенного или комиссионера, действующего на основании договора поручения или комиссии, а также доверенности на совершение таких сделок при отсутствии указаний на полномочия поверенного или комиссионера в договоре (ФЗ РФ от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг"). Отсюда не следует, что необходимым критерием для признания деятельности на рынке ценных бумаг брокерской является систематический характер совершения указанных сделок. Даже разовое совершение сделки с ценными бумагами в качестве комиссионера или поверенного признается брокерской деятельностью и потому требует наличия соответствующей лицензии. Брокерская деятельность может осуществляться и на основании агентского договора, к которому согласно ст. 1011 ГК РФ применяются правила о договорах комиссии или поручения (в зависимости ОТ того, от чьего имени действует агент).
Брокерская деятельность на рынке ценных бумаг подлежит обязательному лицензированию, которое осуществляет ФК ЦБ, устанавливая единые требования к порядку осуществления брокерской деятельности. Выдачу лицензий осуществляет непосредственно ФК ЦБ либо уполномоченные ею органы на основании генеральной лицензии. Лицензирующие органы осуществляют контроль за брокерской деятельностью.
Брокерская деятельность на рынке ценных бумаг осуществляется на основании: а) лицензии на осуществление брокерской деятельности по операциям с ценными бумагами, за исключением операций со средствами физических лиц и операций с государственными ценными бумагами, ценными бумагами субъектов РФ и муниципальных образований; б) лицензии на осуществление брокерской деятельности по операциям с ценными бумагами со средствами физических лиц, за исключением брокерской деятельности по операциям с государственными ценными бумагами, ценными бумагами субъектов РФ и муниципальных образований; в) лицензии на осуществление брокерской деятельности по операциям с государственными ценными бумагами, ценными бумагами субъектов РФ и муниципальных образований. Указанные виды брокерской деятельности могут осуществляться на условиях совмещения одной коммерческой организацией, имеющей лицензии на осуществление соответствующих видов деятельности.
Лицензия на осуществление брокерской деятельности со средствами физических лиц может быть выдана только по истечении 2 лет с даты государственной регистрации юридического лица, осуществлявшего в течение этого срока брокерскую деятельность на рынке ценных бумаг. Допускается совмещение брокерской деятельности на рынке ценных бумаг с дилерской деятельностью. Однако сделки, осуществляемые по поручению клиентов, во всех случаях подлежат приоритетному исполнению относительно дилерских операций. Кроме того, брокерскую деятельность допускается совмещать с депозитарной деятельностью и деятельностью по управлению ценными бумагами.
Для лиц, осуществляющих брокерскую деятельность на рынке ценных бумаг, установлены: а) финансовые требования; б) профессиональные и квалификационные требования к руководителям и специалистам; в) организационно-технические требования: г) специальные требования.
Финансовые требования выражаются в установленном необходимом минимальном размере собственного капитала, рассчитанного по методике ФК ЦБ. Эта величина составляет 50 тыс. евро для осуществления брокерской деятельности, в том числе по операциям с государственными ценными бумагами, ценными бумагами субъектов РФ и муниципальных образований, и 450 тыс. евро - для осуществления брокерской деятельности со средствами физических лиц.
Профессиональные и квалификационные требования к руководителям и специалистам изложены в Положении о системе квалификационных требований к руководителям и специалистам организаций, осуществляющих профессиональную деятельность на рынке ценных бумаг, а также к индивидуальным предпринимателям - профессиональным участникам рынка ценных бумаг, утвержденном постановлением ФК ЦБ РФ от 11 февраля 1997 г.
К специальным требованиям можно отнести обязанность юридического лица, осуществляющего брокерскую деятельность на рынке ценных бумаг, иметь в своем штате контролера - сотрудника, в исключительную компетенцию которого входит осуществление контроля за соответствием брокерской деятельности требованиям законодательства о ценных бумагах.
Обязанности лиц, ведущих брокерскую деятельность, включают: а) доведение до сведения клиентов всей информации, связанной с поручениями клиентов и исполнением обязательств по договору купли-продажи ценных бумаг, принятие разумных мер для того, чтобы клиент мог понять характер рисков по рекомендуемой клиенту сделке; б) запрет манипулировать ценами на рынке ценных бумаг и понуждать к покупке или продаже ценных бумаг путем предоставления умышленно искаженной информации о ценных бумагах, эмитентах ценных бумаг, ценах на ценные бумаги, включая информацию, предоставленную в рекламе; в) в случае возникновения конфликта интересов, в том числе связанного с осуществлением брокером дилерской деятельности, немедленное уведомление клиентов о возникновении такого конфликта интересов и принятие всех необходимых мер для его разрешения в пользу клиента; г) совершение сделки купли-продажи ценных бумаг по поручению клиентов в первоочередном порядке по отношению к дилерским операциям самого брокера при совмещении им деятельности брокера и дилера; д) исполнение поручений клиентов в порядке их поступления с учетом существенных условий этих поручений.
Брокер обязан лично исполнять поручения клиентов, за исключением случая передоверия совершения сделок другому брокеру, если эта возможность предусмотрена в договоре с клиентом или брокер вынужден к этому силой обстоятельств для охраны интересов своего клиента с уведомлением последнего.
Брокерская деятельность с ценными бумагами запрещается в следующих случаях: а) если у регистратора, осуществляющего ведение реестра владельцев ценных бумаг, отсутствует лицензия на деятельность по ведению реестра владельцев именных ценных бумаг; б) если регистрирующий орган приостановил размещение выпуска этих ценных бумаг.
Лица, осуществляющие брокерскую деятельность на рынке ценных бумаг, могут предоставлять клиентам денежные средства по договору займа для приобретения ценных бумаг, которые продаются через организаторов торговли и имеют признанные котировки, под залог этих ценных бумаг. При этом сумма займа не может превышать размер, установленный Временным положением о порядке осуществления брокерской и дилерской деятельности на рынке ценных бумаг.
Однако в настоящее время фактически существует запрет на ведение в рамках брокерской деятельности денежных счетов клиентов небанковскими структурами. Все расчеты по сделкам, совершаемым представителем (агентом, поверенным) от имени доверителя (принципала), осуществляются исключительно с расчетного счета доверителя, а агентские договоры (договоры комиссии) по сделкам, совершаемым агентом (комиссионером) от своего имени, но в интересах и за счет принципала (комитента), должны предусматривать перечисление в течение 3 банковских дней на расчетный счет принципала всего полученного агентом по этим сделкам, за исключением вознаграждения. В случае если брокер действует в качестве комиссионера, договор комиссии может предусматривать обязательство брокера хранить денежные средства, предназначенные для инвестирования в ценные бумаги или полученные в результате продажи ценных бумаг, и право их использования брокером до момента возврата этих денежных средств клиенту.
Современное регулирование рынка ценных бумаг основывается на исключительности права профессиональных участников рынка ценных бумаг на биржевую торговлю. Например, к торговле ценными бумагами в системе валютной биржи допускаются только лица, занимающиеся брокерской деятельностью и дилерской деятельностью (постановление ФК ЦБ РФ от 14 марта 1997 г. № 12). Все сделки с облигациями федеральных займов заключаются и исполняются на биржах только через организации, специально уполномоченные на осуществление брокерской деятельности или дилерской деятельности с облигациями федеральных займов (постановление Правительства РФ от 15 мая 1995 г. № 458 "О Генеральных условиях выпуска и обращения облигаций
федеральных займов").
Предпринимательство в биржевой деятельности может быть связано: 1) с организацией деятельности биржи как коммерческой структуры; 2) с организацией брокерской конторы или брокерской фирмы.
Осуществлением всех операций на бирже занимаются биржевые брокеры — посредники, которые содействуют совершению сделок между заинтересованными сторонами — клиентами. Сделки заключаются брокерами обычно от имени, по поручению и за счет клиента. Они могут также действовать от своего имени, но за счет доверителя на основе заключенных с клиентами соглашений. За совершение сделок брокер получает брокерское вознаграждение или в размере, согласованном с клиентом, или по таксе, установленной биржевым клиентом.
Брокерские места на бирже продаются и покупаются. Продажи брокерских мест осуществляет биржевой комитет. Профессионалы-брокеры работают в биржевом зале. Клиент (или заказчик), т. е. тот, кто хочет продать или купить акции, может получить информацию по телефону от брокера, представляющего его интересы.
Листинг
Важное значение для эффективной деятельности фондовых бирж имеет листинг— включение ряда эмитентов (т. е. компаний, выпускающих акции и представляющих их для оборота на фондовой бирже) в биржевой список (англ. 1151,). Но это не простое включение, а как бы визитная карточка биржи: по условиям организации биржи в состав биржевого списка должны попадать лишь достойные фирмы. В противном случае наносится серьезный ущерб деловой репутации фондовой биржи и доверие к ней со стороны клиентов падает.
Рис. 2.9. Схема отношений по биржевой сделке:
1 — поручение продавца брокеру; 2 — поручение покупателя брокеру; 3 — совершение сделки в соответствии с поручениями продавца и покупателя.
Котировка акций. Рейтинг компаний
Листинг, однако, не ограничивается только составлением списка компаний, с акциями которых осуществляются операции на бирже. Кроме этого, элементами концепции листинга выступают котировка акций, т.е. определение рыночного курса ценных бумаг, а также определение рейтинга (делового авторитета) компаний из биржевого списка.
Операции с ценными бумагами, которые не допущены к официальной биржевой котировке и не включены в биржевой лист, относятся к внебиржевому обороту.
Включение в биржевой список той или иной компании призвано прежде всего защитить интересы потенциальных инвесторов, т. е. тех, кто приобретает на бирже ценные бумаги, не допустить возможность проникновения на биржу ценных бумаг "случайных" компаний. Компания, добившаяся права на включение в список фондовой биржи, должна отвечать соответствующим требованиям относительно ее активов, прибылей и надежности ценных бумаг.
Фирма, которая входит в биржевой список, берет на себя целый ряд обязательств, делающих ее "прозрачной" для всех участников фондового рынка. Дело в том, что рядовые клиенты биржи, как правило, не располагают достаточной информацией для принятия решений, в какие бумаги вложить деньги. Целый ряд институтов помогает потенциальным инвесторам получить необходимую информацию. Фондовые биржи занимают в ряду этих институтов одно из ведущих мест, осуществляя котировку ценных бумаг (публикацию в биржевом бюллетене), расчеты биржевых индексов, определение рейтинга списочных компаний биржи и их ценных бумаг.
Работа по сбору информации о компаниях-эмитентах, ее аналитическую экспертизу и целый ряд других задач обычно выполняет отдел фондовой биржи, занимающийся процедурой ведения биржевого списка, а также отдел, осуществляющий котировку обращающихся на бирже ценных бумаг. Именно так организована эта работа на Российской фондовой бирже (РФБ). Биржевым советом РФБ принято "Положение о порядке ведения списка ценных бумаг, допущенных к обращению на Российской фондовой бирже" В нем отражено, что на РФБ продаются и покупаются лишь ценные бумаги, которые, согласно правилам биржевой торговли, прошли соответствующую экспертизу и включены в биржевой список.
Провести качественное оформление грузов на таможне это задача сложная. От того, в какой мере квалифицированные и качественные брокерские услуги предоставляет компания, во многом зависит и дальнейшая судьба привезенных грузов. К несчастью, попадаются случаи, в которых брокерские компании привозят груз по назначению без составленных должным образом бумаг о прохождении таможенных процедур. Эти компании, минуя процедуру растаможки, пытаются подэкономить на таможенных тарифах и сократить временные затраты на таможенное оформление. В итоге товары, которые пересекли границу без правильного узаконивания, рассматриваются как контрабандные и их печальная судьба – изъятие.
ЗАО «Транспортная Компания Кыргызстан» оказывает своим клиентам брокерские услуги оперативно и на высоком квалифицированном уровне. Мы выполняем расчет совокупности таможенных платежей, еще мы готовим набор всех регистрационных документов, необходимых для оформления товаров, в том числе транспортировочных средств, подготовленных для перемещения через границу Киргизии и прочих государств СНГ различными способами.
Качественное проведение этих операций имеет огромное значение, потому что таможенная легализация товаров является важнейшей составляющей при расчете стоимости товара на внутреннем рынке.
Брокерский сервис также подразумевает прописывание товаров и машин, реализацию правовой экспертизы бумаг, важных для таможенного оформления товара. эффективность сервиса фирмы возможна благодаря тому, что наша компания предлагает обширный набор услуг, в том числе перевозки,экспедирование и транзит товара.
Доверяя нам товар, Вы имеете возможность не волноваться о том, что все услуги будут предоставлены быстро и качественно, при этом все затраты Вашей компании будут мизерными. Причина в том, что наша компания в своей активности решает следующие задачи:
- оптимальное сокращение логистических,временных,
- сохранение предпринимательской тайны в отношении переданной нам информации;
- использование современных технологий и эффективных логистических схем для достижения высокого результата.
Оптимальным способом, позволяющим удобно и быстро провести таможенное оформление товаров, является схема «Таможенная карта».
Программа «Таможенная карта» работает в качестве межгосударственной платежной системы. Страны, являющиеся участниками Евразийского экономического сообщества, а именно: Таджикистан,Казахстан,Россия,
Структура и формы брокерской деятельности на рынке недвижимости. Этапы развития деятельности
По мере своего развития структура брокерской деятельности постоянно
усложнялась и совершенствовалась. В начале, в период возникновения и
оформления деятельности, как таковой, действовали одиночные маклеры, в
последствии называемые "черными маклерами". Их работа заключалась в
формировании посредством средств связи своего банка данных (банка
предложения) и сведении покупателя с продавцом. На начальном этапе
формирования рынка недвижимости, когда отсутствовало какое-либо
законодательное регулирование подобной деятельности, для такой работы не
требовалось крупных расходов и приложения серьезных усилий. Результат не
заставлял себя ждать, так как на рынке присутствовали в избытке и спрос и
предложение. Недостатками такой деятельности были узкая база предложения, в
силу ограниченных возможностей одного человека; отсутствие четкой методики
работы с клиентами; невозможность и не заинтересованность в юридически
верном оформлении посреднической деятельности, отсутствие необходимой
квалификации для оформления сделок в полном соответствии с законом; и,
наконец, по своей сути на этом этапе рынок недвижимости является теневым,
нерегулируемым со стороны компетентных органов государства, со всеми
вытекающими негативными последствиями для клиентов.
Вторым этапом в развитии брокерской деятельности стало создание групп
брокеров и кампаний. Объединение стало выгодно, в первую очередь, в силу
создания более широкой базы данных, сокращения расходов по сбору
необходимой информации по предложению недвижимости и расширения
возможностей по такому получению информации за счет увеличения рекламы при
меньших затратах за счет объединения капитала. Этот этап характеризуется
также разработкой имиджа компании, в силу увеличения конкуренции, (то, что
можно назвать обретением "своего лица"), детальной разработкой методов
привлечения и работы с клиентами. Названные меры, в частности, влекут
увеличение расходов на рекламу, на разработку целостной рекламной кампании.
Одновременно происходит повышение роли нормативного регулирования
брокерской деятельности на рынке недвижимости на федеральном и местном
уровне, появляется необходимость договорного регулирования взаимоотношений
с клиентами, проводится соответствующая работа внутри кампаний. В связи с
введением лицензирования деятельности по осуществлению операций с
недвижимостью, повышается квалификационный уровень брокеров, в следствие
чего уменьшается риск недействительности совершенных сделок; рынок
приобретает цивилизованный характер.
Фирмы, как показывает практика, подразделяются на три группы: крупные,
средние и мелкие.
"Крупные фирмы отличаются прежде всего значительным штатом
сотрудников, обширной базой данных, сформировавшейся структурой управления
и большим количеством регулярно осуществляемых сделок с недвижимостью (30-
50 сделок в месяц)."[3] Эти фирмы уделяют большое внимание созданию
положительного имиджа в обществе, для чего проводят активную рекламную
политику. Они стремятся развивать деловые контакты с муниципальными
структурами и принимают деятельное участие в работе профессиональных
объединений участников рынка. По мере развития фирмы этой группы
диверсифицируют свою деятельность и начинают инвестировать средства в новое
строительств, в создание средств массовой информации (газет, журналов,
информационных агентств и т.д.), выпускать жилищные сертификаты и другие
ценные бумаги, заниматься строительством, реконструкцией и ремонтом
объектов.
Средние фирмы заключают 10-20 сделок в месяц, они, так же как и фирмы
первой группы, гарантируют клиентам юридическую чистоту подготовленных ими
сделок, обеспечивают сжатые сроки оформления сделок, проводят дилерские
операции. Их рекламная тактика направлена на получение эффекта среди
определенных групп населения и на конкретных объектах.
Группа мелких фирм постоянно уменьшаются, так как многие из них
оказываются не в состоянии соответствовать тем требованиям, которые
предъявляют муниципальные власти при лицензировании. Деятельность мелких
фирм - это по существу организованная и зарегистрированная форма
деятельности частных брокеров. Они имеют небольшой оборот, работают в
большинстве случаев по конкретным заказам и ограничиваются функциями
посредников.
Большинство фирм действуют на рынке жилья, который представляет собой
наиболее развитый сегмент рынка недвижимости. Количество фирм, реально
работающих на рынке нежилых помещений, невелико, еще меньше фирм занято
операциями с земельными участками. Так, по информации Московской ассоциации
риэлторов, в конце 1994г. из 74 ее членов 73 фирмы занимались покупкой и
продажей квартир, 26 фирм - расселением коммунальных квартир, 16 фирм -
сдачей квартир в аренду, 18 фирм - обменом квартир, 11 фирм - продажей
квартир в рассрочку, 15 фирм - продажей нежилых помещений, 15 фирм- сдачей
нежилых помещений в аренду, 7 фирм - строительством жилья, 5 фирм -
строительством офисов, 5 фирм - реконструкцией особняков, 5 фирм -
строительством коттеджей, 1 фирма - продажей земельных участков, 4 фирмы -
продажей недвижимости за рубежом.
Уровень компетентности профессиональных участников рынка определяется
их специальной подготовкой и использованием современных компьютерных и
телекоммуникационных технологий. Внедрением цивилизованных основ работы на
рынке недвижимости занимаются профессиональные общественные объединения.
В дальнейшем, на третьем этапе развития брокерской деятельности
появляются общие проблемы у различных кампаний, общие интересы в
регулировании деятельности на рынке недвижимости, потребность в участии в
работе компетентных органов государства по упорядочению предпринимательства
в сфере недвижимости, осознание необходимости влиять на эту работу.
Названные факторы повлекли объединение различных фирм, одиночных брокеров и
создание общественных организаций.
Основными задачами таких общественных объединений являются:
-формирование цивилизованного рынка недвижимости, расширение сферы его
функционирования, переход на профессиональную основу в брокерской
деятельности на рынке недвижимости;
- разработка и внедрения новых форм и технологий в осуществлении
операций с недвижимостью, расширение их масштабов;
- выработка общей идеологии в развитии рынка недвижимости;
- создание информационной базы и единой сети коммерческой информации;
- защита интересов членов общественного объединения в их отношениях с
органами государственной власти в решении сложных вопросов с деловыми
партнерами;
- координация работы предпринимателей и помощь государственным
структурам в правовом, методическом, организационном, информационно-
техническом обеспечении и расширении информационного пространства;
- защита жилищных прав граждан путем оказания им информационной и
консультационной помощи в выборе методов и средств решения ими
своих проблем в жилищной сфере.
В результате деятельности общественных объединений выделяются
отдельные направления[4]:
- разработка и распространение принципов развития рынка недвижимости;
- проведение анализа коньюктуры рынка недвижимости и подготовка его
обзора; прогнозирование рынка недвижимости;
- разработка и представление членам общественного объединения
рекомендаций по вопросам торгово-инвестиционной политики,
ипотечному кредитованию, приватизации, налогообложению и
страхованию;
- участие в выработке решений органов законодательной государственной
власти по вопросам развития предпринимательства и конкуренции в
жилищной сфере;
- методическая помощь по внедрению новых форм организации
инвестиционного процесса, внебюджетных форм и ипотечных систем
инвестирования жилищной сферы, оценки недвижимости;
- создание единой сети коммерческой информационной базы в области
торговли недвижимостью, с целью активизации операций с
недвижимостью на областном и межрегиональном уровне;
- создание информационной базы инвестиционных проектов;
- разработка и содействие утверждению в установленном порядке
правовых документов, регламентирующие на практике вопросы торговли
недвижимостью и регулирования этой деятельностью со стороны
областной и городской администрацией;
- создание и внедрение документов, правил делопроизводства и процедур
взаиморасчетов между предпринимателями и их клиентами по операциям
с недвижимостью;
- содействие обмену коммерческими предложениями между членами
общественного объединения;
- представительство членов "Гильдии" в отношениях с деловыми
партнерами Российской Федерации;
- содействие созданию в регионе новых специализированных коммерческих
структур по торговле недвижимостью, инвестиционной деятельности,
ипотечному кредитованию;
- содействовать развитию деловых связей членов общественного
объединения с иностранными партнерами: проведение
пропагандистской, рекламной, разъяснительной и консультационной
деятельности в интересах членов "Гильдии" и обеспечения повышения
квалификации сотрудников кампаний, входящих в общественное
объединение.;
- осуществление издательской деятельности, выпуск журналов, брошюр,
буклетов, каталогов, плакатов, справочников и т.п. по основным
направлениям деятельности.
"Профессиональные общественные организации риэлторов, самой крупной
и авторитетной из которых является Российская гильдия риэлторов взяли на
себя задачу профессиональной подготовки. На начало 1996г. в Российской
гильдии риэлторов было представлено 720 компаний и банков работающих по
таким направлениям, как брокерская деятельность, девелопмент, оценка
недвижимости, страховая деятельность, управление недвижимостью и ипотечное
кредитование в 65 регионах Российской Федерации.
В состав Гильдии входят 20 региональных и профессиональных
объединений, среди которых выделяются Ассоциация ипотечных банков России и
Российской общество оценщиков."[5]
Российская гильдия риэлторов уделяет большое внимание внедрению
международных стандартов на российском рынке недвижимости, что позволяет
быстрыми темпами продвигаться к мировому уровню профессионализма в
риэлторской деятельности. За короткий срок были налажены плодотворные
контакты с Национальной Ассоциацией риэлторов США, с Голландской
ассоциацией брокеров, с ассоциациями риэторов Японии и другими
профессиональными организациями. В 1994г. Гильдия стала членом FIABCI
-Международной федерации недвижимости, имеющей отделения более чем в 50
странах мира. Это открыло доступ членам Гильдии к информации о западных
рынках. В частности, FIABCI издает справочник риэлторских фирм 50 стран в
котором указаны их телефоны, адреса и направления деятельности, что
позволяет наводить справки о зарубежных партнерах и развивать контакты с
надежными фирмами.
Для российских риэлторов чрезвычайно важны консультации, обучение
специалистов и содействие в разработке профессиональных стандартов со
стороны FIABCI по таким практически не освоенным направлениям деятельности,
как рынок промышленной недвижимости, операции с недвижимостью в индустрии
отдыха, управление недвижимостью.
Члены Гильдии получают гарантии страхового фонда, а также
рекомендации для получения лицензии, что является существенным подспорьем
для любой фирмы.
В построении любой организации можно выделить три основные ступени:
1.Определение характера выполняемой работы, постановка целей,
проведение детального анализа предстоящей деятельности. В сфере
недвижимости будут обозначены следующие прерогативы: в первую очередь это
работа с клиентом, предоставление услуг на рынке недвижимости - покупка,
продажа, аренда, найм, обмен жилых помещений, работа с нежилой
недвижимостью, домами, дачами, землей и другими объектами недвижимости,
помощь в кредитовании, консультации, юридически грамотная поддержка сделки,
частично - работа с ценными бумагами.
2.Распределение работы между отдельными элементами структуры
организации. Этот этап включает в себя введение нормативного регулирования,
введение единых стандартов деятельности.
3.Классификация элементов, построение отдельных функциональных
структур. Здесь важно, чтобы различные структурные подразделения были
сгруппированы по отдельным видам работ: аренда, продажа, обмены и т.д..
Распределение производственных обязанностей и оформление связей между
структурными подразделениями неизбежно приводит к созданию отделов, то
есть коллективов людей, выполняющих некоторую аналогичную работу под единым
руководством начальника отдела.
Распределение обязанностей по отделам зависит от положенных в основы
деления целей и задач. В сфере недвижимости распределение осуществляется по
функциональному признаку, а также на основе интересов потребителя. В этой
отрасли покупатель является ключевым фактором, влияющим на структуру
организации.
Если к вопросу об организации подойти с точки зрения распределения
полномочий, производственных обязанностей, то риэлторский бизнес можно
классифицировать, как линейно-функциональное оправление.
Структуру организации можно уяснить посредством следующей схемы. На
рис.1.1. отображен наиболее распространенный подход. В данном случае
линейное управление между руководящим звеном и функциональными отделами
подкрепляется специальными вспомогательными службами (юридическая служба,
аналитический отдел). Среди недостатков данного построения - разногласия
между линейными и функциональными структурами. Линейные службы часто
противодействуют работе функциональных экспертов, возникающие разногласия
могут выразиться в неправильном толковании полученной от экспертов
информации, которая передается линейными служащими непосредственным
исполнителям.
Страхование брокерской деятельности
Объектом страхования выступает ответственность брокера, по закону
(обязательное страхование) или в силу договорного обязательства перед
третьими лицами за причинение им вреда (добровольное страхование).При этом
имеется в виду вред, причиненный личности или имуществу данных третьих лиц.
Принято различать страхование гражданской ответственности, страхование
профессиональной ответственности и др.
Гражданская ответственность носит имущественный характер: лицо,
причинившее ущерб, обязано полностью возместить убытки потерпевшему. Через
заключение договора страхования гражданской ответственности данная
обязанность перекладывается на страховщика. За причиненный ущерб
страхователь может нести уголовную, административную ответственность.
Однако возмещение имущественного вреда, причиненного третьему лицу,
перекладывается на страховщика.
Страхование профессиональной ответственности связано с возможностью
предъявления имущественных претензий к физическим или юридическим лицам,
которые заняты выполнением своих профессиональных обязанностей или
оказанием соответствующих услуг. Имущественные претензии, предъявляемые к
физическим или юридическим лицам, обусловлены небрежностью, халатностью,
ошибками и упущениями в профессиональной деятельности или услугах.
Назначение страхования профессиональной ответственности заключается в
страховой защите лиц определенного круга профессий (частнопрактикующие
врачи, нотариусы, адвокаты и др.) против юридических претензий к ним со
стороны клиентуры.
Безусловно, профессия брокера по недвижимости относится к той
категории, где страхование профессиональной ответственности станет со
временем обязательной. Поскольку в настоящее время профессиональная
ответственность брокера по недвижимости по закону не установлена, то в
результате причинения вреда брокер несет лишь ответственность,
предусмотренную договором с клиентом. Таким образом, страхование - один из
важнейших аспектов деятельности маклера в сфере недвижимости.
Риски гражданской ответственности брокера по недвижимости связаны с
законными претензиями клиентов в связи с причинением вреда, вызванным
например, некомпетентными действиями брокера при совершении сделки.
Последствиями таких некомпетентных действий может стать недействительность
сделки по купле-продаже объекта недвижимости в силу ее оспоримости или
ничтожности по закону. В дальнейшем заинтересованным лицом может быть
предъявлен иск к брокеру о возмещении ущерба, возникшего в результате
недействительности сделки. Брокер может застраховать свою гражданскую
ответственность перед клиентами, то есть переложить обязанность возмещения
вреда на страховщика.
Пока брокер поставлен перед фактом неизвестности страхового случая
во времени и пространстве, страховщик интересуется вероятностью наступления
страхового случая по отношению ко всей страховой совокупности. Несбывшиеся
предвидения страховщика относительно вероятности возможного ущерба и
расходов по его возмещению будут заранее оплачены предвидением возможного
риска со стороны брокера. Наличие риска маклера побуждает его активно
участвовать в предупредительных мероприятиях с целью снижения его степени.
Существует и иной аспект, в силу которого брокерская деятельность и
страхование - тесно взаимосвязанные категории рыночной экономики.
Страхование предпринимательства в сфере недвижимости должно быть
направлено как на защиту его конечных результатов, так и различных
факторов, обеспечивающих достижение поставленных целей. В рыночных условиях
страхование все больше становится средством защиты фирмы от
неблагоприятного изменения экономической конъюнктуры.
Целью любой деятельности является получение прибыли, увеличение
вложенного в дело капитала. Поэтому важное значение приобретает страхование
на случай возможной потери ожидаемой прибыли или недополучения намечаемого
дохода.
Потери (недополучение) прибыли обуславливаются двумя группами
факторов:
1. нарушением процесса деятельности при наступлении стихийных
бедствий, аварий и других аналогичных событий;
2. изменением рыночной конъюнктуры, нарушением контрактов со стороны
контрагентов или потребителей услуг и т.п.
Сфера страхования должна охватывать обе группы факторов.
Эффективная предпринимательская деятельность немыслима без стремления
к освоению новой техники и технологии, без разумного риска в поисках
дополнительных резервов интенсификации производства. Страхование от таких
технических и технологических рисков может стать важной поддержкой научно-
технического прогресса.
Объектом страхования выступает и коммерческая деятельность брокера по
недвижимости, предусматривающая инвестирование денежных и других ресурсов в
какой-либо объект недвижимости и получение от этих вложений через
определенный срок дохода.
Ответственность страховой организации заключается в возмещении
страхователю потерь, возникших вследствие неблагоприятного изменения
конъюнктуры рынка и ухудшения других условий коммерческой деятельности.
Страховое возмещение определяется в виде разницы между страховой
суммой и фактическими финансовыми результатами от застрахованной
коммерческой деятельности.
При определении срока действия договора интересы страховщика и
страхователя проявляются различно. Брокер объективно заинтересован в
сокращении срока страхования. Для страховой организации короткий срок
действия договора повышает риск неоправданной выплаты возмещения.
Увеличение срока делает окупаемость более реальной, снижает вероятность
возникновения подлежащих возмещению убытков, хотя могут действовать и иные
факторы.
Выплата возмещения производится в основном по окончании срока
страхования, когда выявляются окончательные результаты застрахованных
коммерческих операций.
Тарифы по страхованию коммерческих рисков зависят от срока
страхования, степени стабильности рыночных отношений и других факторов.
Отдельные направления брокерской деятельности
Принятие законов о приватизации жилья, государственных и муниципальных
предприятий, об основах федеральной жилищной политики, о залоге, об
инвестициях, об инвестиционной деятельности, о частых инвестициях,
утверждение 1 и 2 частей Гражданского кодекса Российской Федерации
легализовали сделки с недвижимостью для граждан и юридических лиц.
Приобретение недвижимости в собственность на законных основаниях дает
возможность совершения с ней разнообразных операций, в результате которых
сменяется право собственности. Целью любой сделки является приобретение
права собственности или права пользования имуществом.
"Действительность сделки определяется через совокупность следующих
условий: законность содержания; правоспособность и дееспособность
физических и юридических лиц, совершающих сделку; соответствие воли и
волеизъявления участников сделки; соблюдение формы сделки. В сфере
недвижимости законодательство разрешает самые различные виды сделок, т.е.
действия граждан и юридических лиц, при которых происходит в соответствии с
волеизъявлением сторон установление, изменение или прекращение гражданских
прав и обязанностей участников."[8] Право собственности и другие вещные
права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход
и прекращение подлежат государственной регистрации.
Регистрации подлежат:
Право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного
управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного
пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях,
предусмотренных законодательством. Орган, осуществляющий государственную
регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству
правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи
документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением подписи на
документе, представленном для регистрации.
Любой документ, касающийся возникновения, изменения или прекращения
права собственности на недвижимость, вступает в силу после его
государственной регистрации. Не достаточно оформить в нотариальной конторе
договор купли-продажи, залога или свидетельство о дарении или наследовании,
необходимо зарегистрировать право собственности в уполномоченном на то
муниципальном органе. В Тюменской области таким органом является Тюменская
областная Палата государственной регистрации недвижимого имущества и
сделок с ним.
Для регистрации маклеру необходимо собрать комплект документов:
заявление о регистрации; подлинник правоустанавливающего документа
(договора свидетельства и т.п.); нотариально заверенная копия
правоустанавливающего документа в требуемом количестве экземпляров, которое
зависит от вида сделки; документ, подтверждающий уплату государственнного
сбора и оплату услуг за регистрацию; документ, удостоверяющий личность
заявителя; доверенность или документ, подтверждающий полномочия
представителя или наследника; справка о прописке (регистрации); а также
другие документы в зависимости от вида сделки и установленного порядка.
Правоустанавливающий документ должен содержать запись о том, что
объект сделки не состоит под арестом, и не является предметом залога.
Согласно Гражданскому кодексу РФ (ст.131) орган, осуществляющий
государственную регистрацию, обязан предоставить информацию о проведенной
регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.
Брокеру необходимо иметь в виду, что отказ в государственной
регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение
соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суд.
Принятие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
должно конкретизировать как сам порядок регистрации, так и основания для
отказа в регистрации.
Все многообразие сделок с недвижимостью можно поделить на
односторонние и многосторонние сделки.
Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии
с законом или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли
одной стороны. В сфере недвижимости такой сделкой является наследование.
Для заключения двухсторонней или многосторонней сделки, как чаще
говорят договора, необходимо выражение согласованной воли двух или более
сторон.
При заключении сделки договор выполняет следующие функции:
-юридически закрепляет отношения между участниками сделки, придавая им
характер обязательств, выполнение которых защищено законом;
-определяет порядок, способы и последовательность совершения действий
партнерами;
-предусматривает способы обеспечения обязательств.
К таким сделкам относятся:
- купля-продажа земельного участка, земельного пая; сдача в аренду
земельного участка; купля-продажа права аренды земельного участка;
- дарение земельного участка и земельной доли; залог земельного
участка и права на землю;
- передача земельного участка и земельной доли в качестве вклада в
уставной капитал хозяйственных обществ и товариществ, в качестве пая в
кооператив.
- наследование земельного участка и земельной доли, передача
земельного участка в пожизненное наследуемое пользование, передача
земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, предоставление
сервитута - права ограниченного пользования соседним земельным участком;
-предоставление участка в собственность под индивидуальное жилищное
строительство, садоводство и личное подсобное хозяйство;
- выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд.
При приобретении земельного участка на первичном рынке применяются
методики, учитывающие три группы факторов, которые в конечном итоге
определяют стартовую цену участка, а именно:
-факторы, учитывающие местоположение участка (престижность места
будущей застройки, близость к городским магистралям, экологический фактор,
возможность использования прилегающих участков для коммерческих целей);
-факторы, учитывающие характер проектируемого объекта, плотность
застройки, особенности строительства или реконструкции);
-факторы, учитывающие характер строительства и затраты на него, а
также затраты, вызванные дополнительными требованиями (отселение жильцов,
снос и перенос строений и сооружений, стоимость инженерного обеспечения
участка);
Граждане имеют право на получение или приобретение в установленном
порядке земельных участков для жилищного строительства независимо от
наличия у них другого жилого помещения (недвижимости в жилищной сфере), в
том числе в других населенных пунктах.
Российские граждане, получившие земельные участки в собственность для
ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или индивидуального
строительства, имеют право распоряжаться ими по-своему усмотрению и могут
их продать. Порядок купли-продажи земельных участков утвержден
Постановлением Правительства РФ от 30 мая 1993г. №503 на основе Закона РФ
"О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность
и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного
хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства" от 23
декабря 1992г. № 4196-1. В качестве покупателя земельного участка может
выступать любой гражданин России. При подготовке сделки брокеру следует
учесть, что лица, не являющиеся гражданами России, по действующему
законодательству не могут выступать в качестве покупателей земельных
участков и для них возможна только аренда земли.
Продавцами земельных участков могут быть лишь граждане или
юридические лица, право собственности которых удостоверено государственным
актом, выданным местной администрацией.
Продать земельный участок можно только при отсутствии споров в его
отношении, информацию о наличии или отсутствии которых можно получить в
соответствующем комитете по земельным ресурсам и землеустройству.
Сделка купли-продажи земельного участка должна быть оформлена в виде
договора купли-продажи (купчей), удостоверенного нотариальным органом и
зарегистрированного в районном Комитете по земельным ресурсам и
землеустройству. Договор купли-продажи должен соответствовать Типовому
договору, утвержденному Комитетом РФ по земельным ресурсам и
землеустройству. По желанию сторон договор может содержать дополнительные
условия, не противоречащие законодательству, однако запрещается изменять в
договоре целевое назначение земельного участка и порядок его использования.
В частности, нельзя на участке, выделенном для строительства жилья,
возводить промышленные объекты, ограничивать право проезда по земельному
участку, если оно ранее существовало, нарушать подземные и наземные
коммуникации в пределах участка.
Нотариальное удостоверение договора купли-продажи земельного участка
производится нотариальным органом по месту расположения земельного участка.
При оформлении сделки, кроме правоустанавливающего документа на земельный
участок, собственник должен иметь план земельного участка, который
становится обязательным приложением к купчей.
Характер распоряжения земельными участками в Российской Федерации
зависит от целевого назначения и категории земель. Закон РФ от 24 декабря
1992г., "Об основах федеральной жилищной политики" определил право
застройщика на приобретение в установленном порядке земельного участка для
строительства жилья в зонах, предусмотренных градостроительной
документацией. Органы местного самоуправления с учетом специфики регионов и
городов обязаны предоставить в пользование, аренду, собственность или
продать земельные участки для жилищного строительства в срок не более
одного месяца для физических лиц и двух месяцев для юридических лиц с
момента их обращения.
На рис 1.3. наглядно представлены сделки по распоряжению жильем.
К сделкам по распоряжению нежилыми помещениями относят:
Купля-продажа нежилых помещений, зданий и сооружений; сдача в аренду
нежилых помещений, зданий и сооружений; купля-продажа имущественных
комплексов; сдача в аренду имущественных комплексов; передача нежилых
помещений, зданий и сооружений в качестве вклада в уставной капитал
хозяйственных обществ и товариществ; кредитование под залог недвижимости.
Главным условием для совершения сделки купли-продажи с недвижимостью
является наличие документа, бесспорно свидетельствующее о том, в чьей
собственности находится объект сделки, то есть, кто имеет право им
владеть, пользоваться и распоряжаться, изменять его юридическую судьбу, в
том числе продавать на законных основаниях.
Правоустанавливающими документами, подтверждающими право
собственности на недвижимость, являются следующие документы:
Нотариально удостоверенный договор о возведении индивидуального
жилого дома на праве личной собственности, договор о строительстве
коллективом индивидуальных застройщиков жилого дома или иного строения:
Свидетельство о собственности и договор передачи приватизированного
жилья:
Нотариально удостоверенный договор купли-продажи (в том числе с
условиями пожизненного содержания),мены, дарения;
Свидетельство о праве на наследство;
Свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе
супругов;
Договор о разделе строения;
Копия акта о приобретении жилого дома с публичных торгов;
Регистрационное удостоверение; Исполнительный лист или копия
вступившего в законную силу решения суда, подтверждающего право
собственности на недвижимость;
Копия решения суда о разделе дома между супругами.
При отсутствии правоустанавливающих документов могут быть использованы
иные документы, косвенно подтверждающие право собственности на
недвижимость, а именно:
- инвентаризационно-технические документы в случае, когда они содержат
точные ссылки на наличие у собственников надлежаще оформленных документов,
подтверждающих их право на недвижимость;
-платежные документы об оплате земельного налога и налога со строений,
страховые полисы;
-обязательства по банковским ссудам, выданным на строительство;
-не оформленные в нотариальном порядке договоры о праве застройки и
решения исполкомов местных советов народных депутатов об отводе гражданам
земельных участков для индивидуального жилищного строительства.
Комплект документов, необходимых для совершения сделки с жилой
недвижимостью, различается в зависимости от того, какая недвижимость
отчуждается. Для сделок с муниципальными приватизированными квартирами
брокеру требуется предъявить в нотариальной конторе: договор передачи
муниципального (государственного)жилья, зарегистрированный в установленном
порядке; свидетельство о собственности на жилище; справку бюро технической
инвентаризации об оценке стоимости. При продаже комнаты в коммунальной
квартире дополнительно необходимо заявление всех соседей-собственников о
том, что они не возражают против ее продажи.
При сделках в отношении кооперативных квартир с выплаченным
паем необходимо иметь: свидетельство о собственности на жилище; справку
жилищно-строительного кооператива о сумме выплаченного пая,
зарегистрированную в установленном порядке; справку бюро технической
инвентаризации об оценке стоимости жилья;
Для отчуждения жилья, приобретенного в собственность по договорам
купли-продажи, мены либо дарения, требуется оригинал договора и справка
бюро технической инвентаризации об оценке стоимости жилья.
Недвижимое имущество, приобретенное в порядке наследования,
отчуждается при наличии: свидетельства о праве на наследство; свидетельства
о собственности на жилье, справки бюро технической инвентаризации об оценке
стоимости жилья.
Нотариально удостоверенное согласие второго супруга требуется при
любом отчуждении жилья, причем его наличие необходимо независимо от места
прописки второго супруга. Исключение составляют случаи, когда недвижимость
была подарена первому супругу, была приобретена им до брака либо перешла к
нему в порядке наследования.