Оценка жилой недвижимости

Перевод земель из одной категории в другую считается состоявшимся с момента внесения изменений о таком переводе в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Переоформление правоустанавливающих документов на земельные участки, в отношении которых приняты акты о переводе земельных участков из одной категории в другую, не требуется.[7]

Как и несколько лет назад, большинство покупателей предпочитают менять «старое на новое», «худшее на лучшее», «лучшее на еще более лучшее» - уже имея крышу над головой. Мечтают о новой, более уютной квартире и пытаются осуществить свою мечту. У некоторых получается сразу (это 60-80%), некоторые прибегают к помощи банков (10-20%). Ну и есть наиболее стабильная аудитория, имеющая приличные свободные денежные средства  сохраняющая их в недвижимости. Что вполне разумно, учитывая тот рост цен на жилье, который мы сейчас имеем.[3]

1.5. Анализ местоположения объекта недвижимости.

Объект оценки расположен по адресу ул. Широтная 105 кв. 25 в первом микрорайоне г. Тюмени. Оцениваемая двухкомнатная квартира расположена в пятиэтажном многоквартирном доме на 4 этаже. Данный объект находится в жилом районе и имеет следующее окружение: 20 м в северном направлении от объекта стоит 9-эт. жилой дом и на этом же расстоянии автомобильная стоянка, в западном направлении в 5 м  расположен 5-эт. жилой дом, в направлении на юг  в 20 м находится детский сад, а в 50 м 9-эт. жилой дом, в восточном направлении на расстоянии 5 м расположен 9-эт жилой дом и медицинский центр. Расположение оцениваемого объекта изображено на ситуационном плане, который находится в приложении.

Также недалеко от объекта примерно в 200 м на запад находится зона отдыха «Парк Депутатов», которая порадует любителей пеших прогулок, в 100 м на северо-запад расположен торговый центр под названием «Метелица», а в 250м в том же направлении – кинотеатр.

В 300 м от оцениваемого объекта в южном направлении проходит автомобильная дорога с твердым покрытием. От объекта до остановки автобуса около 7 минут пешего хода. Район удален от центра города, но имеет хорошую транспортную доступность. Он обеспечен большим числом автобусов с маршрутами №30, №25, №46 и маршрутными такси №79, №56, №57, которые позволяют доехать  до многих уголков города без пересадок.

В районе достаточно развита социальная инфраструктура. Имеются учебные заведения, которые решают проблему устройства ребенка, медицинские учреждения, культурно-просветительные учреждения, зона отдыха, предприятия торговли, а также есть автостоянка, дающая возможность избежать проблемы с парковкой личного автомобиля и т. д.

Также оцениваемый объект обеспечен такими инженерными коммуникациями, как горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение, канализация, телефонная сеть.

В экологическом отношении район достаточно благоприятный (нет вредного производства). Главным недостатком  является нахождение недалеко от городской черты ТЭЦ 1, которая влияет на экологическую обстановку в районе.

1.6. Описание объекта недвижимости.

Таблица 2

1.7. Определение рыночной стоимости затратным подходом.

Следующим этапом оценки является определение стоимости. Она вычисляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости данной недвижимости используются два подхода: затратный подход, сравнительный подход.

Затратный подход.

            Затратный подход – это стандартный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости. Он основан на определение затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим  физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.[11]

Так как в техническом паспорте приведена инвентаризационная стоимость оцениваемого объекта на 2000 год с учетом износа, то можно найти стоимость строительства на дату оценки, то есть на 1 декабря 2004 года. Для этого нужно воспользоваться следующей формулой:

СО.Н. = С КВ. ИНВ. * К УДОР.

Где СО.Н.  – стоимость объекта недвижимости;

СКВ. ИНВ. – стоимость квартиры инвентаризационная;

К УДОР. – коэффициент удорожания строительных работ.

Коэффициент удорожания строительных работ с 2001 по 2004 год составляет 2,6

В результате стоимость двухкомнатной квартиры определенной затратным подходом составила: 179 000 руб.

1.8. Определение рыночной стоимости сравнительным подходом.

Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.[12]

В основе сравнительного подхода лежат  принципы спроса и предложения, замещения, принцип вклада и т. д. Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены  в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход наиболее  действен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавней сделке купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.[10]

Расчет величины рыночной стоимости при использовании сравнительного подхода выполняется  в следующей последовательности:

1.                           Подбор информации по продажам, предложения к продаже объектов, аналогичных оцениваемому.

2.                           Выбор параметров сравнения.

3.                           Сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки.

4.                           Согласование данных  по аналогам и получение стоимости оцениваемого объекта.[10]

На день оценки Оценщик располагает информацией по предложениям к продаже пяти  объектов, сопоставимых с рассматриваемым, расположенных в г.Тюмени , имеющих одинаковую площадь, разную планировку комнат и набор коммунальных услуг. Объекты-аналоги выбираются из газеты «Недвижимость для всех» 15 и 16 номера выпуска.

Для начала нужно определить элементы сравнения (поправки) – это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену недвижимости. Поправки вносятся от сопоставимого к оцениваемому, то есть определяют за какую цену был бы продан объект-аналог, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый объект. Данные приведены в таблице 3.

                                                                                                                                Таблица 3

Объекты – аналоги должны быть максимально схожи  с оцениваемым объектом. Далее нужно сравнить объекты – аналоги с оцениваемым объектом, все данные приведены в таблице 4.

                                                                                                                               Таблица 4