Оценка стоимости земли на основе затратного подхода

Содержание 

Введение …………………………………………………………………..3

        Глава 1. Оценка земли на основе затратного подхода ………………………………………………………………………………...4

        Глава 2. Сущность и этапы затратного подхода к оценке недвижимости…………………………………………………………………..5

         Заключение………………………………………………………………..7

        Список  используемой литературы……………………………….……..9

Введение

     Под недвижимостью в соответствии с  современным действующим законодательством понимают земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без  несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

     Под оценкой недвижимости понимают  комплекс процедур, предназначенных для  определения стоимости объекта  недвижимости. Процесс оценки недвижимости является весьма сложным и неоднозначным. Применительно к недвижимости он имеет ряд особенностей, которые необходимо знать.

     Оценка  недвижимости достаточно часто необходима при продаже и купле ряда объектов. При этом в зависимости от целей  оценки можно использовать различные  подходы.  Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что никто из рационально мыслящих людей не заплатит за данный объект больше той суммы, которую он может затратить на покупку другого объекта с одинаковой полезностью. Затратный подход часто оказывается единственно возможным при оценке машин и оборудования специального назначения, уникальных объектов, изготовленных по индивидуальным заказам и не имеющих аналогов на рынке. Применение этого подхода также оправдано в случаях исчисления налога на имущество, страхования отдельных составляющих имущества, при судебном разделе имущества между собственниками, при распродаже имущества на открытых торгах, а также бухгалтерского учета основных средств и при их переоценке.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Глава 1. Оценка земли на основе затратного подхода 

   Использование затратного подхода в чистом виде в целом основывается на той предпосылке, что в качестве стоимости могут  быть приняты затраты на его создание и реализацию. Определяемая таким  образом стоимость может не совпадать  с рыночной стоимостью, так как  затраты - не единственный фактор стоимости, на которую также влияют полезность, качество, конкурентоспособность. В зависимости от характеристик оцениваемого объекта и объема исходной информации о нем применяют различные методы определения затрат на его воспроизводство (замещение), то есть различные методы затратного подхода.

Методы  затратного подхода можно разделить  на 2 группы: 
    1. Методы, основанные на способах прямого определения затрат применяются для оценки стоимости специальных и специализированных машин и оборудования. К ним относятся: 
 
1) метод поэлементного расчета затрат, который заключается в суммировании стоимостей отдельных элементов объекта оценки, затрат на их приобретение, транспортировку и сборку с учетом прибыли; 
2) метод анализа и индексации имеющихся калькуляций, который заключается в определении стоимости путем индексирования статей затрат, входящих в калькуляцию, по экономическим элементам (затрат на материалы, комплектующие изделия, зарплату рабочих и косвенные расходы), приводя их тем самым к современному уровню цен; 
З) метод укрупненного расчета себестоимости, который заключается в определении стоимости путем расчета полной себестоимости изготовления по укрупненным нормативам производственных затрат с учетом рентабельности производства. 
 
    2. Методы, основанные на способах косвенного определения затрат. К ним относятся: 
 
1) метод замещения, который основан на принципе замещения и заключается в подборе объектов, аналогичных оцениваемому по полезности и функциям. Этот метод позволяет на основании известных стоимостей и технико-экономических характеристик объектов-аналогов рассчитывать стоимость оцениваемого объекта; 
2) индексный метод (по трендам изменения цен) 
3) метод удельных ценовых показателей, заключается в расчете стоимости на основе удельных ценовых показателей, т.е. цены, приходящейся на единицу главного параметра (производительности, мощности и т.д.), массы или объема. 
     Последовательность расчетов стоимости на основе затратного подхода можно представить следующим образом: 
 
1. Определение полной стоимости воспроизводства или замещения. 
2. Определение потерь стоимости в результате физического износа. 
З. Определение потерь стоимости в результате функционального устаревания. 
4. Определение потерь стоимости в результате экономического устаревания. 
Первым этапом при оценке затратным подходом является определение - 
полной восстановительной стоимости оцениваемого оборудования. Это может быть стоимость воспроизводства или замещения объектов.

Глава 2. Сущность и этапы  затратного подхода  к оценке недвижимости

     Сущность  затратного подхода к оценке недвижимости состоит в  определении стоимости  имущества, основанном на определении стоимости издержек на  создание  изменений и  утилизацию имущества с учетом всех видов износа.

       Выделяют следующие основные  этапы процессе оценки недвижимости затратным подходом:

1. формирование базы данных издержек  и иной информации по объекту недвижимости;
2. изучение рынка и анализ основной рыночной информации;
3. определение стоимости  участка земли;
4. определение восстановительной стоимости  или замещающей стоимости зданий и сооружений;
5. определение величины накопленного износа;
6. определение рыночной стоимости объекта.

Рассмотрим  каждый из этапов более подробно.

     На  первом этапе при формировании базы данных издержек и иной информации необходимо иметь ввиду, что информация должна быть проверенная и достоверная. На данном этапе необходимо оценить, отследить типичную величину предпринимательской прибыли и величину косвенных издержек.

     На  втором этапе  при изучении рынка, в частности при изучении косвенных издержек пользуются  специальными сборниками. Необходимо проанализировать какие издержки  учтены, а какие нет.

     На  третьем этапе при определении  рыночной стоимости   недвижимости участок земли рассматривается  как свободный. Стоимость участка  земли определяется следующим образом:

1. при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о продажах аналогичных участков используют метод сравнения продаж;
2. при наличии достоверной информации о продаже или аренде аналогичных участков с относительно новыми зданиями и сооружениями, которые представляют лучше и наиболее эффективное  использование земли как свободной техникой остатка.
3. при наличии информации о долгосрочной аренде земли определяют  ее стоимость методом капитализации земельной ренты;
4. при отсутствии  достаточного количества рыночной информации стоимость земли определяется по действующим нормативным методикам, установленным законодательно.

     На  четвертом этапе определяют  восстановительную  стоимость   зданий и сооружений.   Восстановительная стоимость –  это стоимость точной копии объекта недвижимости. Стоимость замещения – это стоимость  функционального аналога объекта недвижимости по использованию. Применение стоимости замещения целесообразно в случаях, когда определить стоимость возведения точной копии здания или сооружения трудно из- за установленных строительных конструкций, материалов, способов возведения.

     Под восстановительной стоимостью  объекта  недвижимости  понимают стоимость  его воспроизводства (возобновления) в условиях сегодняшнего дня. Она  выражается в действующих оптовых  ценах. Восстановительная стоимость  устаревших конструкций с составе объекта недвижимость определяется с учетом  их морального износа, то есть с учетом уменьшения стоимости их воспроизводства в связи с ростом производительности труда и созданием новых, более совершенных аналогичных образцов.

     Стоимость зданий  и сооружений определяется  при допущении, что на ату оценки они являются завершенным объектом строительства. В  стоимость восстановления и замещения должны включаться все расходы по застройке, включая затраты  на разработку участка, на инженерную инфраструктуру и любое дополнительное оборудование  экологического назначения, которое требуется по закону. Также в стоимость должны включаться все обычные в данных случаях расходы, а также все расходы по получению разрешений, лицензий, проведению экспертиз. При расчете  стоимости, как восстановительной, так и замещающей, наличие региональных субсидий на застройку не учитывается.

     На  шестом этапе  проводят определение  рыночной стоимости объектов по формуле (1):

     РС = Стз + Снсу –НИ,   (1)

где РС -  рыночная стоимость объекта недвижимости, тыс. руб.

      Стз – стоимость земли, тыс. руб.,

      Снсу – стоимость нового строительства улучшений, тыс. руб.

      НИ  – накопленный износ, тыс. руб.

      Рыночная  стоимость  поз затратному подходу  определяется как разница  между  суммой рыночной стоимости земли  и стоимости нового  строительства  улучшений  и суммой накопленного износа. 

     .

Заключение

   Основным  недостатком затратного подхода  является  тот факт, что необходим тщательный анализ затрат, сложность получения достоверной информации о структуре затрат. Основные преимущества затратного подхода при оценке стоимости недвижимости:

• используется для оценки специализированных объектов недвижимости, особенно применим для расчета стоимости новых или недавно построенных объектов и при расчете стоимости  недвижимости;
• применим для оценки недвижимости на пассивных рынках;

       В заключении можно сделать несколько основных выводов по работе:

1. Сущность затратного подхода к оценке недвижимости состоит в  определении стоимости имущества, основанном на определении стоимости издержек на  создание  изменений и  утилизацию имущества с учетом всех видов износа;
2. Выделяют следующие основные этапы процесса оценки недвижимости затратным подходом:
• формирование базы данных издержек  и иной информации по объекту недвижимости;
• изучение рынка и анализ основной рыночной информации;
• определение стоимости  участка земли;
• определение восстановительной стоимости  или замещающей стоимости зданий и сооружений;
• определение величины накопленного износа;
• определение рыночной стоимости объекта;

     3) Рыночная стоимость  поз затратному  подходу определяется как разница  между суммой рыночной стоимости земли и стоимости нового  строительства улучшений  и суммой накопленного износа;

     4) С точки зрения применяемых  методов включения затрат в  стоимость объекта недвижимости важно разделение всех расходов по характеру их связи с процессом  строительства на прямые  косвенные;

     5) Среди основных методов определения  стоимости нового строительства улучшений используют: метод сравнительной единицы, поэлементный метод, количественный метод;

     6)Накопленный  износ- это уменьшение стоимости здания, которое может иметь место в результате физического разрушения, функционального и внешнего устаревания или в результате комбинации этих факторов;

7. Выделяют три основных вида износа:
• физический износ - потеря стоимости объекта недвижимости в результате воздействия неблагоприятных факторов жизнедеятельности человека или  природоклиматических условий, что выражается в разрушении строительных конструкций и материалов. Этот износ может рассчитываться как по зданию в целом, так и для отдельных его элементов.
• функциональный износ или моральный износ- снижение стоимости      недвижимости в результате ее несоответствия современным требованиям рынка и покупателей;
• внешний износ -  снижение стоимости, вызванное изменениями внешних по отношению к объекту недвижимости факторов (изменение ситуации на рынке, в стране,  соседство).