Общая характеристика оценки недвижимости

      Содержание: 

      

1. Введение.
2. Основные этапы оценки недвижимости.
3. Основные подходы и принципы оценки недвижимости
4. Список литературы

 

       Введение.

      Оценка недвижимости - включает как физическую недвижимость, так и права, которые частные или юридические лица могут иметь, или предъявлять на собственность, или на  использование земли и строений.  Оценка недвижимого имущества есть начало инвестиционного  процесса. То есть никакое вложение средств в новую недвижимость  не осуществляется без правильной оценки имеющейся недвижимости. При  оценке объекта   недвижимости   оценщик   должен   придерживаться следующих основных требований: правильно идентифицировать недвижимое имущество, связанные с   ним   имущественные   права;   учесть   цель   и    предполагаемое   использование  результатов  оценки;  определить  масштабы  поиска и   сбора данных;  выявить любые ограничивающие условия,  если таковые   имеются; и определить эффективную дату оценки;   определить оцениваемый тип стоимости;  рассмотреть всевозможные юридические  ограничения  прав  собственности на объект недвижимости, если таковые имеются; выявить и учесть  влияние  на стоимость оцениваемого объекта   недвижимости  любого  связанного   с   этим   объектом  движимого имущества,  оборудования или нематериальных активов, не являющихся   частью недвижимости.

      Существует  три метода оценки недвижимости:

      Затратный метод оценки недвижимости - совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для ее восстановления либо замещения, с учетом накопленного износа;

      Рыночный (сравнительный) метод оценки недвижимости - совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

      Доходный  метод оценки недвижимости - совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении ожидаемых доходов от коммерческого использования оцениваемого имущества. 

 

      

      2. Основные этапы процесса оценки недвижимости 

      Процесс оценки стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика – от постановки задания на оценку, до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке содержащего объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах. 

      Процесс оценки недвижимости включает следующие  этапы:

      1-й  этап. Определение  задачи оценки

• Цель оценки
• Вид определяемой стоимости
• Установление оцениваемых имущественных прав
• Дата оценки

      2-й  этап. Составление  плана и договора  на проведение  оценки

• График работ по оценке
• Источники информации
• Выбор методов оценки
• Затраты на проведение оценки
• Денежное вознаграждение за проведение оценки
• Составление договора на оценку

      3-й  этап. Сбор и анализ  информации

• Осмотр объекта и прилегающей территории
• Юридическое описание объекта недвижимости
• Физические характеристики и местоположение
• Экономическая информация
• Проверка достоверности собранной информации
• Анализ и обработка информации

      4-й  этап. Анализ лучшего  и наиболее эффективного  использования

• Анализ земельного участка
• Анализ земельного участка как условно свободного с улучшениями
• Правовая обоснованность выбранного варианта использования Физическая осуществимость Финансовая целесообразность Наивысшая стоимость недвижимости

      5-й  этап. Расчет оценочной  стоимости объекта  недвижимости на основе трех подходов:

• оценка стоимости на основе доходного подхода
• оценка стоимости на основе сравнительного подхода
• оценка стоимости на основе затратного подхода

      6-й  этап. Согласование  полученных результатов  и выведение итоговой  величины стоимости объекта недвижимости

• Проверка полученных данных о величине стоимости
• Допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации
• Выведение итоговой величины стоимости

      7-й  этап. Составление  отчета об оценке

 

      

      Четкая постановка задачи на оценку.

      Четкая  постановка задачи  на оценку -это первый этап, на котором определяется и формулируется базовый параметр задания на оценку. Правильная  постановка задачи необходима для полного  и однозначного понимания задания на оценку,  выбора метода оценки и обоснования результатов, описанных в отчете.  Факторы являющиеся наиболее существенными в задании на оценку. 

      •      отождествление объектов недвижимого имущества; 
•      идентификация имущественных прав подлежащих оценке; 
•      применение результатов оценки; 
•      вид определяемой стоимости; 
•      дата оценки; 
•      описание объема выполняемых работ; 
•      ограничения и пределы применения результата оценки.

      Отождествление  объектов недвижимого имущества  включает описание различных  характеристик,  таких как адрес,  точное место расположения и границы оцениваемой недвижимости, полное описание юридических прав на основе предоставленной заказчиком информации.  Так же может быть получена необходимая информация из  данных государственного реестра земельных участков.

 

      

      Идентификация подлежащих оценке имущественных  прав.

      Комплексный подход к оценке недвижимого имущества, рассматривают недвижимость одновременно в различных аспектах- как реально  существующий физический объект и как  набор прав юридических лиц  или частных, которые они  предъявляют на оцениваемую собственность. 
Недвижимость которая обладает полными или частичными имущественными правами, может выступать как объект оценки.  При определении рыночной стоимости оцениваемого имущества оценщики учитывают различные  ограничения прав на собственность, такие как договор аренды, ограничения, сервитуты, притязания на права собственности, а также права распоряжения на оцениваемое имущество. 

      Оценка недвижимости проводится в целях определения:

      •      цены сделки по купле и продаже; 
•      залоговой суммы при кредитовании; 
•      налогооблагаемой базы; 
•      условия договора аренды; 
•      стоимость недвижимого имущества бухгалтерской отчетности; 
•      компенсации при судебных спорах; 
•      суммы страхования.

      Виды  стоимости используемые  соответствии с действующими российскими стандартами оценки:

      Стоимость недвижимости и ее основные виды 
•      стоимость замещения; 
•      стоимость воспроизводства; 
•      стоимость при существующем использовании; 
•      стоимость для целей налогообложения; 
•      инвестиционная стоимость; 
•      ликвидационная стоимость; 
•      стоимость объекта оценки с ограниченным рынком; 
•      рыночная стоимость объекта оценки; 
•      утилизационная стоимость.

      Используемый  вид стоимости в процессе оценки  оказывает влияние на содержание отчета об оценке. Процесс подготовки, сбора, анализ информации  и выбор подходов для целей оценки определяет вид стоимости( пример: доходный метод нецелесообразно применять при определении страховой стоимости).  Уточнение даты по состоянию на которую определяется  величины рыночной  стоимости  имущества , необходима по целому ряду причин (инфляция, конкуренция, изменения предпочтений потребителей и т.д). 
В процессе определения стоимости  необходимо учитывать все возможные  ценообразующие факторы. Так как, ситуация  на рынке переодически  меняется,  поэтому анализ информации, собранной на дату оценки,  оказывает влияние на рыночную стоимость. 

      Дата  по состоянию на которую определяется стоимость, представлена тремя видами:

      •      текущая; 
•      ретроспективная; 
•      будущая .

      В подавляющем большинстве случаев  дата проведения оценки – это дата, близкая к дате определения задания на оценку и проведения оценочных работ. Однако в ряде случаев возникает необходимость вы ведения рыночной стоимости на какую-либо дату в прошлом или будущем. Оценка рыночной стоимости на ретроспективную (прошлую) дату необходима при налогообложении наследства (дата смерти), расчете подоходного налога (дата покупки), страховом возмещении (дата страхового события), судебном иске (дата ущерба) и т. д. Доступность ретроспективной рыночной информации позволяет оценщику объективно и обоснованно провести все необходимые расчеты. Оценка на будущую дату может проводиться для объектов недвижимости, находящихся в стадии строительства, проектирования или принятия решений о целесообразности строительства.

      Возникающий в данном случае временной разрыв между датой проведения оценочных работ и моментом выхода объекта недвижимости на проектную мощность, завоевания сегмента рынка, обеспечивающего расчетную величину денежного потока, требует определения рыночной стоимости на дату завершения строительства. Описание объема оценочных работ. Объем оценочных работ устанавливается оценщиком для определения состава используемых данных, информационного обеспечения, необходимости привлечения сторонних экспертов, способов проверки достоверности информации, а также полноты включения промежуточной и вспомогательной информации в окончательный отчет. Формулировка объема оценки позволяет защитить интересы третьих лиц, принимающих решения на основе результатов оценки. Оценщик должен четко изложить не только то, что предполагается сделать, но и то, что не будет сделано, с указанием конкретных причин, особенно если был доступен лишь ограниченный объем информации. 
Объем оценочных работ и степень подробности отчета зависят от значимости задания на оценку, а также достигнутого соглашения с клиентом. Данный раздел позволяет определить общий объем трудозатрат, денежные затраты на информационное обеспечение, что в конечном счете влияет на стоимость оценочных работ. Оценщик несет ответственность за соответствие сформулированного объема оценочных работ и фактических результатов. Уточнение иных ограничений. Единые стандарты профессиональной оценки (118РАР), изданные Фондом оценки, различают полную и ограниченную оценку. Ограниченная оценка выполняется в соответствии с Положением об ограниченных процедурах Единых стандартов. В данном случае, как правило, используется ограниченный объем ин формации. Примером такой оценки является оценка недвижимости, про веденная на основе только сравнительного подхода, а также оценка, осуществляемая для обновления прошлых оценочных данных.

      Однако  даже полная оценка может содержать  ряд ограничивающих условий, которые  должны быть сформулированы в задании  на оценку наряду с такими параметрами, как идентификация недвижимости, прав собственности, дата проведения оценки, сфера применения результатов оценки, а также вид стоимости. Введение состава ограничивающих условий в отчет позволяет не только защитить оценщика от возможных будущих претензий, но и своевременно информировать заказчика и других пользователей отчета. Например, ограничивающее условие может включать пункт о получении информации из недостаточно надежных источников, о невозможности проведения технического обследования недвижимости. После постановки задания на оценку составляется договор. Сбор информации и предварительный анализ данных. Процедура анализа и обработки информации, количество оценщиков задействованных в работе, а также необходимое время  для обработки данных, зависят от поставленного задания на оценку.

      Успешная  работа  данного этапа зависит от тщательного сбора информации и ее обработки, которая требует  составления графика работы и  определения информационных источников. Согласно предварительному анализу данных, оценка объектов может проводиться  группой специалистов или одним оценщиком.  График работы специалиста и время необходимое для выполнения каждого этапа,  строится согласно  структуры отчета об оценке. 
Юридическая, физическая, географическая и экономическая характеристики недвижимого имущества должны содержаться в специальных данных.  По сопоставимым объектам с оцениваемой недвижимостью, должна быть собрана достоверная информация.  Фонд конкурентной недвижимости с учетом его загрузки, перспективы его расширения за счет нового строительства  позволяет оценить информация о предложениях на рынке.   Экономические возможности потенциальных  участников рынка, должны отражать данные о спросе .  В процессе оценки используемая информация, должна помочь специалисту  определить все  ценообразующие факторы, проанализировать экономическое состояние  в целом  и в частности, рынка недвижимого имущества , включая сегментарный и  территориальный аспекты.  Оценщик должен получить представление о физических свойствах объекта оценки и его окружения, собрать данные для экономических и оценочных расчетов. Характеристика собранной и используемой на различных этапах оценки информации должна быть соответствующим образом отражена в отчете. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости проводится в целях адекватной оценки существующего вари анта использования оцениваемого объекта, выработки рекомендаций по его оптимальному использованию в целях определения максимально возможной стоимости. 
Понятие наиболее эффективного использования недвижимости является рыночным понятием, имеющим ключевое значение для анализа стоимости. Наиболее эффективным считается вид использования, который отвечает четырем критериям: юридическая допустимость или разрешенность , физическая осуществимость, финансовая обеспеченность и максимальная стоимость объекта. 
          Для определения наиболее эффективного использования земельного участка оценщик использует две схемы, в соответствии с которыми участок рассматривается как незастроенный (условно свободный) и анализируется наиболее эффективный вариант его использования с уже существующими строениями. 
          Анализ наиболее эффективного использования незастроенного участка предполагает рассмотрение вариантов, предусматривающих со хранение действующего назначения, постройку нового объекта, перепланировку земельного участка (разделение или укрупнение), а также продажу. 
Наиболее эффективное использование земельного участка с существующими строениями заключается в сравнении вариантов сохранения назначения объекта, сложившегося на дату проведения оценки, планов реконструкции, обеспечивающих восстановление, расширение и перепрофилирование, полный (частичный) снос, а также сочетание этих вариантов. 
Проверка финансовой осуществимости требует расчета затрат на реализацию каждого рассматриваемого варианта использования. Оценка максимизации стоимости альтернативных видов использования основана на анализе таких переменных величин, как стоимость земли, ставка доходности, адекватная риску конкретного варианта использования, а также капитализированная общая стоимость недвижимости. 
          Выводы по оптимальному использованию недвижимости должны быть отражены в соответствующем разделе отчета. Оценщик должен обоснованно сформулировать наиболее эффективный вариант использования и подкрепить его расчетами временного периода, необходимого для перепрофилирования недвижимости, освоения рынка, а также указать участников инвестиционного процесса: инвесторов, потенциальных собственников, пользователей, кредиторов и т. д.