Нерухоме майно як об'єкт оцінки

Вступ

 

Демократичні перетворення в Україні, приватизація призвели до утворення великої кількості  власників житлових і нежитлових будинків, що стимулювало розвиток ринку нерухомості. Однією з головних умов функціонування ринку нерухомості  є правильна оцінка об'єктів з урахуванням міських особливостей ландшафту, транспортної доступності, наявності соціальної сфери, екології.

 

Результат оцінки - це ринкова  вартість, що повинна відбивати споживчі властивості об'єкта й умови ринку.

 

Проведений при цьому  аналіз економічної, технічної, містобудівної експертизи є підставою не стільки для визначення вартості, скільки дозволяє оцінити кон'юнктуру ринку, провести грамотно маркетинг і використовувати ці дані під час інвестиційного аналізу, менеджменту та продажу нерухомості. Знання правової, законодавчої бази, цивільного, інвестиційного права, технічних особливостей зведення будинків дозволяє управляти нерухомістю протягом усього життєвого циклу: від моменту будівництва до її зносу.

 

Причому управління нерухомістю  розглядається як процес управління грошовими потоками при розробці проекту, в період будівництва та під час експлуатації з метою одержання прибутку і доходу.

 

Коротко цю проблему можна  охарактеризувати, як комплексну техніко-економічну, експертну оцінку об'єкта нерухомості (земельних ділянок, будівель, будинків і споруд), розробку і реалізацію проектів щодо їх створення, експлуатації, управління з урахуванням особливостей міського територіально-просторового середовища.

 

Володіння інформацією  про вартість нерухомості дає можливість правильно розпорядитися майном, коштами, вчасно зорієнтуватися і вигідно розмістити наявний капітал або взяти кредит у банку під заставу нерухомості для досягнення недоступних у матеріальному розумінні цілей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Нерухоме  майно як об'єкт оцінки

 

Майном як особливим  об'єктом вважається окрема річ, сукупність речей, а також майнові права  та обов'язки (стаття 190 Цивільного кодексу  України, який набрав чинності з 1 січня 2004 року).

 

Відповідно до статті 181 цього Кодексу до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

 

Національним стандартом "Загальні засади оцінки майна і  майнових прав" визначено, що нерухоме майно (нерухомість) - земельна ділянка без поліпшень або земельна ділянка з поліпшеннями, які з нею нерозривно пов'язані, будівлі, споруди, їх частини, а також інше майно, що згідно із законодавством належить до нерухомого майна.

 

Наказом Держстандарту  України від 17.08.2000 N 507 затверджено  Державний класифікатор будівель та споруд (ДК БС), який є складовою частиною Державної системи класифікації та кодування техніко-економічної  та соціальної інформації. ДК БС призначено для використання органами центральної та місцевої виконавчої та законодавчої влади, фінансовими службами, органами статистики та всіма суб'єктами господарювання (юридичними та фізичними особами) в Україні. Використання ДК БС забезпечує умови для вирішення багатьох завдань, зокрема, оцінки вартості і стану будівель та споруд тощо.

 

Об'єктами класифікації в ДК БС є будівлі виробничого  й невиробничого призначення  та інженерні споруди різного  функціонального призначення.

 

Споруди - це будівельні системи, пов'язані з землею, які створені з будівельних матеріалів, напівфабрикатів, устаткування та обладнання в результаті виконання різних будівельно-монтажних робіт.

 

Будівлі - це споруди, що складаються з несучих та огороджувальних  або сполучених (несуче-огороджувальних) конструкцій, які утворюють наземні або підземні приміщення, призначені для проживання або перебування людей, розміщення устаткування, тварин, рослин, а також предметів.

 

До будівель відносяться: житлові будинки, гуртожитки, готелі, ресторани, торговельні будівлі, промислові будівлі, вокзали, будівлі для публічних виступів, для медичних закладів та закладів освіти тощо.

 

Інженерні споруди - це об'ємні, площинні або лінійні наземні, надземні або підземні будівельні системи, що складаються з несучих та в окремих випадках огороджувальних конструкцій і призначені для виконання виробничих процесів різних видів, розміщення устаткування, матеріалів та виробів, для тимчасового перебування і пересування людей, транспортних засобів, вантажів, переміщення рідких та газоподібних продуктів тощо.

 

Інженерні споруди класифікуються в основному за інженерним задумом, що визначається цільовим призначенням об'єкта.

 

До інженерних споруд відносяться: транспортні споруди (залізниці, шосейні дороги, злітно-посадкові  смуги, мости, естакади тощо), трубопроводи та комунікації, дамби, комплексні промислові споруди, спортивні та розважальні споруди та інше.

 

Одиницею класифікації в класифікаторі в основному  є окрема будівля чи інженерна  споруда (будинок, дорога, трубопровід тощо). Для комплексних будівель, що складаються з декількох будівель, кожна будівля може класифікуватися окремо.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Принципи, підходи  і методи оцінки

 

Оцінка майна, майнових прав та професійна оціночна діяльність регулюються Законом України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", іншими нормативно-правовими актами з оцінки майна, що не суперечать йому.

 

Згідно зі статтею 3 цього  Закону оцінка майна - це процес визначення його вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами за національними стандартами оцінки майна, що затверджуються Урядом України або Фондом державного майна України, і є результатом практичної діяльності суб'єкта оціночної діяльності.

 

У зазначеному Законі майном, яке може оцінюватися, вважаються об'єкти в матеріальній формі, у тому числі земельні ділянки, будівлі та споруди (включаючи їх невід'ємні частини). Незалежною оцінкою майна вважається оцінка майна, що проведена суб'єктами оціночної діяльності.

 

Суб'єктами оціночної  діяльності відповідно до статті 5 цього  Закону є органи державної влади  та органи місцевого самоврядування, які отримали повноваження на здійснення оціночної діяльності та у складі яких працюють оцінювачі, а також  суб'єкти господарювання - зареєстровані в установленому законодавством порядку фізичні особи - суб'єкти підприємницької діяльності, а також юридичні особи незалежно від їх організаційно-правової форми та форми власності, які здійснюють господарську діяльність, у складі яких працює хоча б один оцінювач та які отримали сертифікат суб'єкта оціночної діяльності.

 

Мета оцінки - визначення вартості об'єктів нерухомості з  урахуванням призначення об'єкта і цілей оцінки.

 

Оцінка майна проводиться  на підставі договору між суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання та замовником оцінки або на підставі ухвали суду про призначення відповідної експертизи щодо оцінки майна.

 

Об'єкти оцінки - майно  та майнові права, які підлягають оцінці. Об'єкти оцінки класифікують за різними ознаками, зокрема, об'єкти оцінки в матеріальній та нематеріальній (у тому числі нерухомість) формі, у формі цілісного майнового комплексу.

 

Об'єктами оцінки у сфері  нерухомості можуть бути: жилі приміщення, нежилі об'єкти нерухомості, земля і земельні ділянки, об'єкти незавершеного будівництва, інвестиційні проекти.

 

Проведення оцінки майна  є обов'язковим у випадках:

 

створення підприємств (господарських  товариств) на базі державного майна  або майна, що є у комунальній  власності;

 

реорганізації, банкрутства, ліквідації державних, комунальних підприємств та підприємств з державною часткою майна (часткою комунального майна);

 

виділення або визначення частки майна у спільному майні, в якому є державна частка;

 

визначення вартості внесків учасників та засновників господарського товариства, якщо до зазначеного товариства вноситься майно господарських товариств з державною часткою, а також у разі виключення учасника або засновника із складу такого товариства;

 

приватизації та іншого відчуження у випадках, встановлених законом, оренди, обміну, страхування державного майна, майна, що є у комунальній власності, а також повернення цього майна на підставі рішення суду;

 

переоцінки основних фондів для цілей бухгалтерського  обліку; оподаткування майна згідно з законом;

 

визначення збитків  або розміру відшкодування у  випадках, встановлених законом

 

в інших випадках за рішенням суду або у зв'язку з необхідністю захисту суспільних інтересів.

 

Оцінюється об'єкт  із фізичної точки зору і пакет  прав на нього. У вартісному вираженні кожний об'єкт має вартість, собівартість та ціну.

 

Вартість - еквівалент цінності об'єкта оцінки, виражений у ймовірній  сумі грошей. Види вартостей: ринкова  і неринкова.

 

Ринкова - це вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу;

 

До неринкових видів  належать: вартість заміщення, відтворення, залишкова вартість заміщення (відтворення), вартість у використанні, споживча вартість, вартість ліквідації, інвестиційна, спеціальна, ліквідаційна, чиста вартість реалізації, оціночна вартість та інші.

 

Вартість відтворення - визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) в сучасних умовах нового об'єкта, який є ідентичним об'єкту оцінки.

 

Вартість заміщення - визначена на дату оцінки поточна  вартість витрат на створення (придбання) нового об'єкта, подібного до об'єкта оцінки, який може бути йому рівноцінною заміною.

 

Собівартість - це все, у  що обійшлося будівництво, фактична вартість об'єкта нерухомості.

 

Ціна - фактична сума грошей, сплачена за об'єкт оцінки або подібне  майно.

 

Для проведення оцінки майна  застосовуються такі основні методичні підходи: витратний (майновий - для оцінки об'єктів у формі цілісного майнового комплексу та у формі фінансових інтересів); дохідний; порівняльний.

 

Витратний підхід грунтується  на врахуванні принципів корисності і заміщення. Він передбачає визначення поточної вартості витрат на відтворення або заміщення об'єкта оцінки з подальшим коригуванням їх на суму зносу (знецінення).

 

Основними методами витратного підходу є метод прямого відтворення  та метод заміщення. Метод прямого відтворення полягає у визначенні вартості відтворення з подальшим вирахуванням суми зносу (знецінення). Метод заміщення полягає у визначенні вартості заміщення з подальшим вирахуванням суми зносу. За допомогою обох методів визначається залишкова вартість заміщення (відтворення).

 

Дохідний підхід базується  на врахуванні принципів найбільш ефективного  використання та очікування, відповідно до яких вартість об'єкта оцінки визначається як поточна вартість очікуваних доходів  від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки, включаючи дохід від його можливого перепродажу.

 

Основними методами дохідного  підходу є пряма капіталізація  доходу та непряма капіталізація  доходу (дисконтування грошового  потоку). За допомогою дохідного  підходу визначається ринкова та інвестиційна вартості, а також інші види, які грунтуються на принципі корисності, зокрема ліквідаційна вартість, вартість ліквідації тощо. Це найбільш складний підхід, що вимагає спеціального аналізу і прогнозування.

 

Порівняльний підхід грунтується на врахуванні принципів заміщення та попиту і пропонування. Він передбачає аналіз цін продажу та пропонування подібного майна з відповідним коригуванням відмінностей між об'єктами порівняння та об'єктом оцінки.

 

Цей метод (підхід аналогів продаж) - заснований на принципі заміщення розглянутого об'єкта аналогічним. Основними елементами порівняння є характеристики подібного майна за місцем його розташування, фізичними та функціональними ознаками, умовами продажу тощо.

 

Кожен із зазначених підходів приводить до одержання певних цінових  характеристик об'єкта. Порівняльний аналіз дає змогу зважити переваги і недоліки кожного із використовуваних підходів і встановити остаточну  ринкову ціну об'єкта на основі даних  такого підходу, які на думку експерта є найбільш надійними. Необхідно використовувати всі три методи.