Методы оценки недвижимости

     Если  в районе нет достаточного числа  продаж неосвоенных земельных участков, следует подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами  как застроенных, так и незастроенных  земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли  и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для  анализа продаж аналогичных земельных  участков в район, где производится оценка. 
 

     2 Доходный подход к оценке земельных участков 

     Доходный  подход к оценке земельных участков позволяет получить оценку стоимости  земли, исходя из ожидаемых потенциальным  покупателем доходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход.

     Рыночная  стоимость земельного участка, рассчитанная методом дисконтирования, представляет собой сумму приведенных к  дате оценки ожидаемых рентных доходов  или других выгод. Потоки доходов  за период владения землей, а также  выручка от последующей перепродажи  земельного участка переводятся  в текущую стоимость. Данный метод  широко используется при оценке земельных  участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ископаемые.

     В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

• расчетный рентный доход для оценки с/х и лесных земель;
• часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок;
• земельная арендная плата (арендный доход) для оценки земель поселений;
• доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.

     К ограничениям  в использовании  метода капитализации относятся  неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой разброс  продажных цен и доходов среди  аналогичных земельных участков на рынке. Использование метода капитализации  дохода целесообразно при оценке земельных участков, приносящих постоянный или равномерно изменяющийся доход.

     Одним из методов доходного подхода  является капитализация земельной  арендной платы. Под арендой понимается предоставление земельного участка  арендодателем во временное владение и/или пользование арендатору (юридическому или физическому лицу) за плату  на определенный срок. Земельная арендная плата – это денежная сумма, выплачиваемая  за право пользования земельным  участком. Как регулярный поток дохода земельная арендная плата (арендный доход) может переводиться в стоимость  методом прямой капитализации. Метод  капитализации арендной платы особенной  удобен, когда земельные участки  сдаются в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений.

     В настоящее время в российских городах органы местного управления утверждают базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в  муниципальной собственности, которые  дифференцируются по территориально-экономическим  зонам, а также два вида коэффициентов: вида деятельности арендатора и коммерческой ценности местоположения земельного участка.

     Для оценки земельных участков, застроенных  коммерческими объектами, возможно использование техники остатка  дохода, приходящегося на земельный  участок. Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и  сооружениям, построенным на земле  за счет привлечения капитала, рабочей  силы и управления, отдается приоритет  при распределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех затрат на привлечение других факторов приписывается земельному участку.

     Условия применения техники остатка дохода для земли:

• имеющиеся объекты соответствуют варианту лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;
• стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;
• известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости (земельного участка с улучшениями).

 
 

     3 Затратный подход к оценке земельных участков 

     Затратный подход базируется на том, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдутся  приобретение соответствующего участка  и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период.

     Затратный подход включает:

     1)Метод изъятия определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа. Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается на технике остатка для земли. Оценки земельных участков, полученные методом изъятия по нескольким однотипным объектам (индивидуальным жилым домам, гаражам, типовым объектам коммерческой недвижимости), необходимо скорректировать на имеющиеся между ними различия по элементам сравнения.

     Метод изъятия дает объективные результаты, если можно точно оценить величину восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

     Недостатки  метода изъятия:

• он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает;
• в условиях высокой инфляции сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений.

     2)Метод определения затрат на освоение применяется при оценке незастроенных массивов земли и позволяет определить общую стоимость земли при условии ее разделения на отдельные земельные участки, которые затем будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение, предпринимательская прибыль, и таким образом определяется стоимость неосвоенной земли.

     Метод определения затрат на освоение применяется, если наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива  на отдельные участки. Разбивка большого земельного массива на отдельные  участки – широко распространенная практика, поскольку способствует более  эффективному использованию земли. Проблема определения стоимости  земли, предназначенной для разделения, является актуальной для любого растущего  городка или поселка и применяется  при массовой жилой или дачной застройке.

     3)Оценка земель поселений проводится на основе затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры, т.е. рассчитывают величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель (всей  инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок). К затратам на воспроизводство относят расходы на магистральные сети и головные сооружения систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, улично-дорожную сеть и др. Необходимо учитывать, что в условиях высокой инфляции сложно рассчитать стоимость затрат на создание и воспроизводство инфраструктуры, проще определить стоимость замещения существующей инфраструктуры города по укрупненным показателям. Стоимость замещения рассматривается как стоимость создания аналогичной системы улучшений городских земель исходя из современных стандартов, рассчитанная на основе текущих цен материалов, оборудования и трудозатрат по землям многоэтажной жилой застройки.

     4)Оценка городских земель по условиям типовых инвестиционных контрактов используется для оценки городских земель в крупных городах. Метод возник в связи с предоставлением земельных участков на условиях последующего раздела построенного или реконструированного за счет средств инвестора объекта между городом – собственником земли и инженерной инфраструктуры и инвестором – арендатором земельного участка. Типичным условием инвестиционных контрактов является переход 20-30% площадей построенного объекта в собственность городских властей. Таким образом, фактическая оплата покупки права долгосрочной аренды земельного участка осуществляется в натуральной форме. Стоимость права долгосрочной аренды пропорциональна площади здания и той нагрузке на инфраструктуру, которую оно создает.

 

     

     Заключение 

     Недвижимость-это  наиболее фундаментальный, основательный  товар из всех существующих, его  нельзя похитить, потерять или сломать. Другое дело, что можно лишиться собственного недвижимого имущества  против своего желания.

       Недвижимость является одним  из немногих товаров, стоимость  которых может возрастать с  течением времени. Очень важной  особенностью недвижимости является  необходимость постоянного управления  ею.

     Рыночные  методы оценки помогают максимально  выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который  предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения  кредита. Без должной оценки нельзя рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.

     Применяют три основных метода оценки недвижимости:

     1. Оценка недвижимости методом  сравнительных продаж

     Имеются и ограничения по использованию данного метода оценки:

     1) Оцениваемый объект должен находиться  в таком секторе рынка недвижимости, в котором регулярно продаются  и покупаются сопоставимые объекты  на основе их валовой выручки.

     2)Поскольку  корректировка составляющих валового  рентного мультипликатора не  производится, метод считается недостаточно  чувствительным к разнице в  рисках, нормах возврата капитала  и в чистых доходах между  сопоставимыми и оцениваемым  объектами.

     2. Доходный подход к оценке земельных  участков

     Для оценки земельных участков, застроенных  коммерческими объектами, возможно использование техники остатка  дохода, приходящегося на земельный  участок. Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и  сооружениям, построенным на земле  за счет привлечения капитала, рабочей  силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех затрат на привлечение других факторов приписывается земельному участку.

     3. Затратный подход к оценке  земельных участков.

     Метод возник в связи с предоставлением  земельных участков на условиях последующего раздела построенного или реконструированного  за счет средств инвестора объекта  между городом – собственником  земли и инженерной инфраструктуры и инвестором – арендатором земельного участка. Типичным условием инвестиционных контрактов является переход 20-30% площадей построенного объекта в собственность  городских властей. Таким образом, фактическая оплата покупки права  долгосрочной аренды земельного участка  осуществляется в натуральной форме. Стоимость права долгосрочной аренды пропорциональна площади здания и той нагрузке на инфраструктуру, которую оно создает.

 

     

     Библиографический список 

     1. Волочков Г. С. Недвижимость: учебное пособие для вузов / Г. С. Волочков – М. : КНОРУС, 2010. – 237 с.

     2. Грабовой П. Г. Экономика и управление недвижимостью: учебник для вузов./ П. Г. Грабовой – М. : Смолин Плюс, 2009. – 298 с.

     3. Грязнова А. Г. Оценка недвижимости : учебное пособие для вузов / А.Г. Грязнова  – М. : Финансы и статистика, 2003. – 129 с.

     4. Левадная Н. Г. Рынок недвижимости в Российской Федерации : учебное пособие для студентов вуза / Н. Г. Левандная – М. : Дело, 2009. – 98 с.

     5. Ресина В. И. Экономика недвижимости : учебное пособие. / В. И. Ресина  – М.: Дело, 2000. – 147с.

     6.Фридман Д. Анализ и оценка приносящий доход недвижимости: учебное пособие для вузов / Д. Фридман . – М.: Дело ЛТД, 2005.- 324с.