Контрольная работа по предмету "Экономика недвижимости"

  Степень ликвидности. Недвижимость как инвестиционный инструмент труднореализуема и в  определенных ситуациях неликвидна. Это связано с тем, что покупка  недвижимости связана с крупными затратами, а покупатель, как правило, не имеет доступа к альтернативным источникам финансирования, кроме того, недвижимость имеет фиксированное местоположение, поэтому предложение не может быстро адаптироваться к потребностям рынка.

  Баланс  спроса и предложения. Баланс спроса и предложения, обеспечиваемый конкуренцией, на рынках недвижимости достигается  редко. Предложение конкретного  вида недвижимости обычно отстает от рыночного спроса, так как достигается  либо строительством новой недвижимости, либо реконструкцией имеющейся. Сложность, инертность и длительный срок строительного процесса может привести к возникновению не рыночного равновесия, а избыточного предложения. Если спрос на недвижимость резко увеличивается, дополнительное предложение не может быть обеспечено быстро. При снижении спроса избыточное предложение также не может быть поглощено рынком быстро.

  Число потенциальных покупателей. Свободная  конкурентная рыночная среда создается  большим числом покупателей и  продавцов, каждый из которых не контролирует достаточно большую долю рынка, чтобы оказывать существенное влияние на цену. В одно и то же время на конкретном сегменте рынка недвижимости (назначение, ценовой диапазон, географический район) обычно действует ограниченное число покупателей и продавцов. Высокие цены на недвижимость диктуют уровень покупательной способности, поэтому рынки недвижимости чутко реагируют на изменение таких экономических индикаторов, как уровень и стабильность доходов, занятость трудоспособного населения, его миграция и т.д.

  Информированность участников сделки о состоянии рынка, поведении других участников рынка, рыночной активности, качестве товара и его заменяемости, о цене предложения  и сделках для конкретной недвижимости или подобных объектов недвижимости гораздо ниже уровня эффективных рынков. У большинства людей отсутствует опыт сделок с недвижимостью из-за их редкости, с другой стороны, покупатели настаивают на неразглашении сведений о сделке.

  Методы  регулирования. Рынок недвижимости не обладает такой характерной чертой эффективного рынка, как саморегулирование, основанное на открытой и свободной  конкуренции. Рынки недвижимости регулируются федеральными, региональными и местными законами относительно прав собственности и процедуры купли-продажи.

  Надежность  прогнозирования рыночной ситуации. Несовершенство и неэффективность  рынков недвижимости не позволяют сделать  правильный прогноз поведения рынка. В связи с тем что рынок недвижимости специфичен по своему функционированию, в первую очередь оценщики должны анализировать те факторы, которые делают его неэффективным. Это реакция участников рынка на конкретные характеристики недвижимости и внешние факторы, определяющие ее стоимость.

  Определение рынка недвижимости как механизма  эффективного взаимодействия физических или юридических лиц с целью  обмена имеющихся прав на недвижимость, на другие активы требует выявления его участников, их роли и функций. Участники рынка – это группа лиц или компаний, которые вступают в отношения друг с другом с целью осуществления операций с недвижимостью:

  - покупатели

  - продавцы

  - арендаторы

  - арендодатели

  - кредитные учреждения

  - заемщики

  - девелоперы

  - строители

  - менеджеры

  - владельцы

  - инвесторы.

  Характер  взаимоотношений между перечисленными группами достаточно сложный и не всегда прямой, поскольку какой-либо участник может выступать посредником от группы. Действия всех участников рынка подчинены ожидаемым доходам, которые зависят от прогнозируемых тенденций использования недвижимости.

  Типы  инвесторов. Инвесторы, вкладывающие капитал  в недвижимость, различаются по целям инвестирования и используемым источникам финансирования.  

  Основные  цели инвестирования:

  1.         Личное использование.

  2.         Сдача в аренду.

  3.         Экономическое (производственное) использование.

  4.         Спекуляция (приобретение с целью перепродажи).

  5.         Приобретение для последующего развития.

  Способы финансирования:

  1.         Использование только собственного капитала.

  2.         Использование смешанного финансирования. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3.   Методологические основы оценки недвижимости при приватизации государственного и муниципального имущества. 

  Под приватизацией государственного и  муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее - федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

  1. Состав подлежащего приватизации  имущественного комплекса унитарного  предприятия определяется в передаточном  акте. 
Передаточный акт составляется на основе данных акта инвентаризации унитарного предприятия, аудиторского заключения, а также документов о земельных участках, предоставленных в установленном порядке унитарному предприятию, и о правах на них. 
В передаточном акте указываются все виды подлежащего приватизации имущества унитарного предприятия, включая здания, строения, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, в том числе обязательства унитарного предприятия по выплате повременных платежей гражданам, перед которыми унитарное предприятие несет ответственность за причинение вреда жизни и здоровью, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права. 
В передаточный акт включаются сведения о земельных участках, подлежащих приватизации в составе имущественного комплекса унитарного предприятия. 
Передаточный акт должен содержать также расчет балансовой стоимости подлежащих приватизации активов унитарного предприятия, а в случае создания открытого акционерного общества путем преобразования унитарного предприятия - сведения о размере уставного капитала, количестве и номинальной стоимости акций. 
2. Расчет балансовой стоимости подлежащих приватизации активов унитарного предприятия производится на основе данных промежуточного бухгалтерского баланса, подготавливаемого с учетом результатов проведения инвентаризации имущества указанного предприятия, на дату составления акта инвентаризации. 
Балансовая стоимость подлежащих приватизации активов унитарного предприятия определяется как сумма стоимости чистых активов унитарного предприятия, исчисленных по данным промежуточного бухгалтерского баланса, и стоимости земельных участков, определенной в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, за вычетом балансовой стоимости объектов, не подлежащих приватизации в составе имущественного комплекса унитарного предприятия. 
3. Стоимость земельных участков принимается равной пятикратному размеру ставки земельного налога за единицу площади земельных участков в поселениях с численностью населения свыше 500 тысяч человек или трехкратному размеру ставки земельного налога в остальных случаях. 
4. При приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия имущество, не включенное в состав подлежащих приватизации активов указанного предприятия, изымается собственником. 
Правительством Российской Федерации могут быть установлены виды исключительных прав, не подлежащих приватизации в составе имущественного комплекса унитарного предприятия и передаваемых покупателю в пользование по лицензионному или иному договору.

  1. Нормативная цена подлежащего  приватизации государственного  или муниципального имущества  (далее - нормативная цена) - минимальная  цена, по которой возможно отчуждение этого имущества, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. 
2. Начальная цена приватизируемого государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, на основании отчета об оценке государственного или муниципального имущества, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

  Список  использованной литературы: 

   1.  Федеральный закон “О приватизации государственного и муниципального имущества” от 30.11.2001г.

  2.  Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Под ред. проф. В.И.Ресина – М.: Дело, 1999.

  3.  Щербакова  Н.А. Экономика недвижимости: Учебное  пособие. – Ростов - н/Д: Феникс, 2002.

  4.  Симионов Ю.Ф., Домрачев Л.Б. Экономика недвижимости. Учебное пособие для вузов. – Москва: ИКЦ «МарТ»; Ростов н/Д: ИЦ «МарТ», 2004.

  5.     Балабанов И.Г. Экономика недвижимости. – СПб: Питер, 2002.