Контрольная работа по «Экономика недвижимости»

В настоящее время существует несколько видов аренды зданий и сооружений (нежилых помещений). В зависимости от срока действия договора различают краткосрочную либо долгосрочную аренду.

В зависимости от того, предусмотрен ли условиями аренды переход права собственности на здание (сооружение) к арендатору по истечении срока аренды или до его истечения, аренду нежилых помещений подразделяют на текущую или долгосрочную.

В случае, если имеет место временное получение арендатором в пользование здания (сооружения) за плату, но право собственности остается за арендодателем, то такой вид аренды получил название текущей.

Если договором не предусматривается переход арендованного здания (сооружения) в собственность арендатора (выкуп) по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены, то такой договор называется долгосрочным. Условие выкупа может быть установлено и дополнительным соглашение сторон.

При заключении договора, главного инструмента имущественных и обязательственных отношений на рынке недвижимости, руководствуются общими принципами договорного права (добровольности, равенства, автономии воли, имущественной ответственности и обязательности выполнения).

В зависимости от условий, структурное построение договоров можно варьировать, однако, как правило, договор включает в себя:

      реквизиты (договор дарения жилого дома, договор купли-продажи земельного участка, договор ипотеки производственного здания; номер, дата и место подписания);

      преамбулу (вводную часть) — содержит все необходимые сведения о сторонах, вступающих в договорные отношения, и их правовом статусе;

      предмет — обязательно должен содержать данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объекта на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества;

      срок и условия передачи объекта недвижимости;

      цену и порядок расчетов;

      права и обязанности сторон;

      ответственность сторон;

      порядок изменения условий и расторжения договора;

      форс-мажорные обстоятельства;

      заключительные положения;

      приложения (схемы, справки и т.д.).

Важнейшим условием деятельности на рынке недвижимости является полное и своевременное исполнение договорных обязательств, т.е. совершение сторонами всего комплекса действий, предусмотренных в договоре.

Прием-передача объекта  недвижимости  обязательно должны быть оформлены приемо-передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До подписания акта объект недвижимости не считается переданным, а договор исполненным.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче объекта недвижимости, а арендатора от принятия недвижимости. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю.

Права и обязанности сторон по договору аренды следующие:

арендодатель имеет право требовать:

      своевременную уплату арендной ставки;

      в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, ее досрочного внесения в установленный арендодателем срок (но не более, чем два срока подряд), если иное не предусмотрено договором;

      расторжения договора аренды, если арендатор пользуется объектом недвижимости не в соответствии с его назначением или условиями договора, ухудшает состояние имущества, более двух раз подряд не вносит арендную плату и др.;

арендодатель обязан:

      предоставить сданный в аренду объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды;

      отвечать за недостатки сданного в аренду объекта недвижимости, препятствующие его использованию, даже если при заключении договора он о них не знал;

      предупредить арендатора о правах третьих лиц;

      произвести за свой счет капитальный ремонт объекта недвижимости, если иное не предусмотрено договором или законом;

      арендатор имеет право:

      истребовать сданный в аренду объект недвижимости и возмещение убытков, причиненных несвоевременностью предоставления объекта;

      требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением договора;

      при обнаружении на арендуемом объекте недвижимости существенных недостатков:

а) требовать их устранения, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на их устранение вплоть расторжения договора аренды;

б) удержать из арендной платы сумму расходов на устранение недостатков, уведомив об этом арендодателя;

      требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора при появлении на оговоренных прав третьих лиц на арендуемый объект;

      если арендодателем не произведен капитальный ремонт:

а) произвести его за счет арендодателя;

б) потребовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков;

      с согласия арендодателя:

а) сдать объект недвижимости в субаренду;

б) передать арендные права другому лицу;

б) отдать арендные права в залог или внести в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ;

      иметь преимущество при заключении аренды на новый срок. При аренде предприятий как имущественных комплексов применяются правила об аренде зданий и сооружений;

арендатор обязан:

      своевременно вносить арендную плату;

      пользоваться арендуемым объектом недвижимости в соответствии с его назначением и условиями договора.

Таким образом, мы рассмотрели основные виды сделок с объектами недвижимости, которые законодательно приняты в РФ. Для совершения сделок необходимо, чтобы объекты недвижимости были зарегистрированы в государственных реестрах.

Практическая часть. Вариант 1.

Задача 1: Собственник объекта недвижимости планирует провести ремонт через 5 лет. Сегодня затраты на ремонт составили  бы 2000 д.е. Ежегодное удорожание ремонта составляет 7%. Какую сумму  следует вносить в конце каждого года на счет, приносящий 11% годовых, чтобы накопить достаточную для проведения запланированного ремонта сумму?

Решение:

д.е.

V=Z=Д+(Д+Д∙1,11))+(Д+1,11∙( Д+Д∙1,11))+(Д+1,11∙(Д+1,11∙( Д+Д∙1,11)))+
+(Д+1,11∙(Д+1,11∙(Д+1,11∙(Д+Д∙1,11))))=Д+Д∙2,11+Д∙(1+1,11∙2,11)+Д∙(1+
+1,11∙(1+1,11∙2,11))+Д(1+1,11∙(1+1,11∙(1+1,11∙2,11)))=Д∙[1+2,11+1+1,11∙2,11+1+1,11∙(1+1,11∙2,11)+1+1,11∙(1+1,11∙(1+1,11∙2,11)]=Д∙[8,45+1,11∙3,34+1,11×
×(1+1,11∙3,34)]=Д∙[12,16+1,11∙4,71]=17,39∙Д=> Д = 2805/17,39=161,30 д.е.

Ответ: Следует вносить 161,30 д.е.

Задача 2: определить рыночную стоимость недвижимости на основе следующей информации:

- ЧОД (д.е.)

- Цена перепродажи в конце 5 года – 1350 д.е.

- Ставка дохода на собственный капитал – 15 %

Решение:

Ответ: Рыночная стоимость : 2’266-50 д.е.

Список литературы.

[1] Халфина Р. О. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Научно-практический комментарий. Ред. Абова Т. Е., Кабалкина А. Ю., Мозолин В. П.; М.; Бек, 1996, с. 276

[2] Корецкий А. Д. К вопросу о необходимости уточнения легального определения сделки// Российская юстиция. № 4/2006, с. 7-8.

[3] Брагинский М.И. Комментарий части первой Гражданского кодекса РФ. «СПФК», М., 1995г., ред. В.Д. Карпович, С. 232.

[4] Илюшина М.Н. Актуальные вопросы формы сделок и института представительства юридического лица// Российский судья, 2. 2006г., с. 8-11.

[5] Брагинский М. И. там же, с. 237