Экономика недвижимости

     1. Недвижимость как  экономическая категория.  Принципы оценки  недвижимости.

     Недвижимость  как экономическая категория  представляет собой физический объект и право собственности на него.

     Недвижимое  имущество (недвижимость) - это земельный  участок без улучшений или земельный участок с улучшениями, которые с ним неразрывно связаны, здания сооружения, их части, а также другое имущество, которое согласно законодательству принадлежит к недвижимому имуществу.

     Субъектами  права собственности могут быть любые субъекты гражданского права, физические и юридические лица (кроме унитарных предприятий и финансируемых собственником учреждений), государственные и муниципальные (публичные) образования.

     В нашей стране исторически возник, и долгое время развивался единственный вид собственности на объекты недвижимости - колхозно-кооперативный. В связи с переходом к рыночным условиям появились и другие формы собственности на объекты недвижимости:

• недвижимость общественных организаций;
• недвижимость принадлежащая акционерным обществам.

 
 
 
 

     Принципы  оценки недвижимости можно сгруппировать  по следующим 4 категориям:

• Принципы, основанные на представлениях пользователя.
• Принципы связанные с землей, размещенными на ней зданиями и сооружениями.
• Принципы связанные с рыночной средой.
• Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

     Эти принципы взаимосвязаны. При анализе  объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу  несколько принципов.

     Однако, люди часто покупают, не руководствуясь разумными доводами. Одному принципу может быть придано наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией или заинтересованным лицом. Функционирование рынков недвижимости может быть несовершенным, реализации принципа в полном объеме может помешать вмешательство государственных органов. Поэтому, указанные выше принципы лишь отражают тенденцию экономического поведения людей, а не гарантируют такое поведение.

     Принципы, основанные на представлениях пользователя.

     Данные  принципы включают в себя следующие: полезность, замещение и ожидание.

     Полезность. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезной потенциальному собственнику. Она может быть полезной, так как нужна для реализации определенной экономической функции, например, работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Она может быть полезной, поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение ею. Или она полезна, поскольку создает чувство гордости собственника и удовлетворяет иную психологическую потребность.

     Полезность  - это способность данной недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течении данного периода времени.

     В случаях с имуществом, приносящим доход, удовлетворение потребностей пользователя, в конечном счете, может быть выражено в виде потока дохода. Другими словами, сколько один человек будет платить другому, если недвижимость арендована? Эти сбережения приписаны к собственности, даже если фактически деньги не переходят из рук в руки.

     Замещение. Разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем за эквивалентный ему, но с меньшей стоимостью объект. Тем более если новый объект можно построить в приемлемые сроки за те же деньги с той же полезностью. Следовательно, инвестор, анализируя поток дохода от объекта должен сопоставлять свою максимальную цену с ценой аналогичных объектов.

     Следовательно, принцип замещения гласит, что максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

     Этот  метод лежит в основе каждого  из 3-х традиционных подходов к стоимости, используемых в процессе оценки. Таковыми являются методы: прямого сравнительного анализа продаж, подходный и затратный.

     Схожим  с принципом замещения является понятие альтернативных издержек как меры того сколько теряет инвестор при вкладывании средств именно в данное предприятие отказавшись от альтернативных предложений.

     Так же важным для инвестора является величина, качество и продолжительность  ожидаемого будущего потока дохода.

     Ожидание  – это определение текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владельцев недвижимости.

     Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями на ней

     Остаточная  продуктивность – это чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены расходы на труд и предпринимательскую деятельность. Иными словами остаточная продуктивность является результатом того, что земля позволяет извлекать максимальные доходы, минимизировать затраты, удовлетворять какие – то особые потребности, или добиваться сочетания этих трех условий.

     Часто инвестору бывает выгодно привнести  новый фактор к объекту недвижимости увеличив стоимость самого объекта  на сумму меньшую, чем затраты  на строительство дополнительного фактора.

     Вклад – сумма, на которую увеличивается  или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-то дополнительного фактора  производства.

     Собственники  земли обычно должны ответить на вопрос насколько интенсивно следует застраивать принадлежащий им участок.

     Возрастающая  и убывающая отдача. По мере добавления ресурсов к основным факторам производства, чистая отдача имеет свойство увеличиваться  растущими темпами вплоть до точки, начиная с которой общая отдача, хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавленные ресурсы.

     Если  земля недозастроена или уже  перегружена, то она так же становиться менее рентабельной. Отсюда вытекает новый принцип оценки.

     Принцип сбалансированности - любому виду землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.

     Очень близкий к принципу сбалансированности принцип экономического размера – количества земли, пропорционального для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте.

     Если  права на недвижимость можно разделить на два или более имущественных интереса, в результате чего общая стоимость объекта возрастает, то имеет место принцип экономического разделения.

     Принципы, связанные с рыночной средой.

     Принципы, связанные с рыночной средой, включают: зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренцию и изменение.

     Очень многое в процессе землепользования зависит от места расположения фактора производства и влияние на него окружающей экономической среды, изменения в которой могут позитивно или негативно сказываться на стоимости объекта, к примеру, изменения в примыкающей территории (возникновение вспомогательных объектов), изменение в торговой зоне (конкуренция) в регионе (экология). Значительное влияние на потоки доходов оказывает связь, т.е. то, как местоположение связано с рынком пользователя. Например, нарушение связей из-за строительства шоссе или из-за конкурента, расположившегося так, что бы перехватывать клиентов, может серьезно уменьшить доходы розничного торговца.

     Принцип зависимости. Стоимость недвижимости, используемой конкретным образом, подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других используемых земель в прилегающей местности.

     Очевидно  следующее, в какой степени архитектурный  стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка, в той степени будет востребован данный фактор производства, т.е. поток дохода будет достаточно высоким. Данный принцип носит название – принцип соответствия.

     Как мы замечали выше, недвижимость имеет стоимость, если она обладает полезностью для какого-либо пользователя. Однако полезность не является единственным элементом стоимости. Недвижимость должна быть относительно дефицитна. Другими словами рынок недвижимости должен обладать определенным спросом и предложением. Предложение – это количество товаров, имеющихся в наличии по данной цене, спрос – это количество товаров, желаемых по данной цене. Предложение и спрос во взаимодействии определяют цены. Поскольку рынки недвижимости несовершенны, предложение и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходят сделки с недвижимостью. Умение торговаться, число и способности участников, эмоции, затраты на финансирование и другие факторы также играют роль в установлении продажных цен.

     Когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства на данном рынке обостряется  конкуренция, что, в свою, очередь  приводит к снижению среднего уровня доходов. Принцип конкуренции важен для аналитика, пытающегося оценить стоимость потока дохода, здесь нормальную прибыль необходимо отделять от сверхприбыли.

     Следующий принцип, который используется при оценке недвижимости, - изменение. Объекты постепенно изнашиваются. Новые предприятия открываются, старые модернизируются или закрываются. Характер использования меняется под влиянием частных и общественных акций. Колеблется объем денежной массы и процентные ставки. Внешняя политика влияет на себестоимость, цену товаров... Все эти факторы и многие другие могут менять полезность недвижимости в данном месте. Следовательно, стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени. В этом заключается принцип изменения. Поскольку события и условия постоянно меняются, оценщики придерживаются профессионального стандарта и производят оценку на конкретную дату.

     Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

     Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования - это синтез принципов всех трех категорий, которые были рассмотрены ранее.

     Определение наилучшего и наиболее эффективного использования - разумное и возможное использование, которое обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость (по определению) на эффективную дату оценки. Или использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости земли. 
 
 
 
 
 

     2. Оценка стоимости нового строительства (затратный метод). 

     Известно  несколько десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных  объектов. Выбор того или иного  метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции  и цели оценки. Рекомендуется выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость.

     Все методы группируются в три подхода  к оценке недвижимости (рис.1):

• сравнительный;
• доходный;
• затратный.

 
 

     Рис. 1.

     Методы  оценки недвижимости в соответствии с группировкой

     Затратный подход - это совокупность методов  оценки, основанных на определении  затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с  учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

     Информация, необходимая для применения затратного подхода:

• уровень заработной платы;
• величина накладных расходов;
• затраты на оборудование;
• нормы прибыли строителей в данном регионе;
• рыночные цены на строительные материалы.

     Преимущества  затратного подхода: