Экономика недвижимости

     Важной  особенностью расчета коэффициента капитализации в оценке недвижимости является необходимость учета остаточной стоимости объекта в момент ее перепродажи в будущем. Если вероятность снижения стоимости объекта в будущем велика, то при расчете коэффициента капитализации необходимо учесть норму возмещения основной суммы инвестированного капитала. Кроме этого, выбор коэффициента капитализации должен быть тщательно обоснован с учетом разного рода рисков.

Определение стоимости объекта недвижимости при рыночном подходе

     Определение стоимости объекта недвижимости при рыночном (сравнительном) подходе на основе метода сравнительного анализа продаж производится в следующем порядке:

     1) анализируется рыночная ситуация  и выявляются недавние сделки  продажи сопоставимых объектов  недвижимости (таких, которые близки  по своим основным свойствам и полезности к оцениваемому объекту; при этом объектов-аналогов должно быть не меньше пяти-семи);

     2) тщательно проверяется информация  о сделках;

     3) выбираются соответствующие единицы  сравнения объектов (например, квадратный метр общей площади, кубический метр (для складских помещений), гектар или сотка (для участков земли), квартира, офис;

     4) выявляется адекватная данному  случаю оценки элементы сравнения;

     5) в цены продаж сопоставимых  объектов вносятся корректировки  на различия между ними и оцениваемым объектом по единицам и элементам сравнения;

     6)корректированные  величины стоимости сопоставимых (аналогичных) объектов сводятся  к одной величине – к стоимости  оцениваемого объекта.

     Для анализа сопоставимых продаж объектов недвижимости в зависимости от конкретной ситуации, от  конкретного объекта недвижимости в качестве единиц сравнения целесообразно применять единицу общей площади; единицу площади, пригодной для сдачи в аренду, продажи; единицу объема; единицу недвижимости.

     Выбор оценщиком конкретных единиц сравнения должен  быть тщательно обоснован с учетом специфики оцениваемого и сопоставимых объектов.

     При оценке недвижимого  имущества необходимо учитывать те характеристики объектов, которые оказывают непосредственное и существенное влияние на их стоимость. Наиболее важными среди них  и подлежащими обязательному учету при оценке являются:

     1) передаваемые при возможной сделке  имущественные права;

     2) условия финансирования сделки (учет  заемного и привлеченного капитала);

     3) условия и время продажи (в том числе и юридическая чистота сделки);

     4) местоположение объекта;

     5) физические (технические) параметры  объекта;

     6) экономические параметры объекта  и окружения;

     7) экологические параметры объекта  и окружения;

     8) характер, интенсивность использования;

     9) наличие стоимостных факторов, не  связанных непосредственно с  недвижимостью.

     Поправки  по единицам и элементам сравнения  могут, вносится в цены сопоставимых объектов либо непосредственно в  денежных единицах, либо в процентах  с последующим переводом в денежные единицы.

     При итоговом определении стоимости  оцениваемого объекта недопустимо простое определение среднего арифметического корректированных цен сопоставимых объектов. Определение стоимости оцениваемого объекта должно строиться с учетом весовых коэффициентов, наибольшее значение которых придается оценщиком для тех сопоставимых объектов, которые в наибольшей степени соответствуют по своим характеристикам оцениваемому объекту.

     Применение  данного метода сравнительного анализа  возможно только при наличии достаточного количества сопоставимых объектов, которые можно обоснованно корректировать на различия с оцениваемым объектом.

Определение стоимости недвижимости на основе затратного подхода

     Определение стоимости объекта недвижимости на основе затратного подхода производится в следующей последовательности:

     1) определяется рыночная стоимость  участка земли;

     2)рассчитывается  величина восстановительной стоимости  строительства объекта недвижимости (здания или сооружения);

     3) оценивается величина совокупного  износа, т.е. износа всех трех видов;

     4) производится итоговое определение  стоимости как суммы стоимости  участка земли и восстановительной  стоимости за вычетом совокупного  износа.

     При применении затратного подхода участок  земли оценивается таким, как  если бы он был свободным в варианте его наилучшего (наиболее эффективного) использования. При отсутствии полного права на землю допустимо нахождение стоимости участка земли как стоимости права долгосрочной аренды. Определение восстановительной стоимости (величины затрат) может производится тремя способами:

     - на основе данных о восстановительной  стоимости объекта на дату  последней переоценки с последующим пересчетом в текущую стоимость (в масштабе текущих цен);

     - путем расчета средневзвешенной  величины фактической сметной стоимости строительства аналогичного объекта (по данным подрядных строительных организаций);

     - на основе анализа укрупненных  статей затрат на строительство  нового объекта.

     При определении стоимости нового строительства  в расчет принимаются прямые и косвенные издержки, а так же предпринимательская прибыль (прибыль застройщика).

     К прямым издержкам относятся затраты непосредственно на строительство (стоимость стройматериалов и их доставки, заработная плата строителей, стоимость использования машин и механизмов, транспортно-складские расходы, стоимость временных сооружений, расходы на соблюдение техники безопасности и  другие нормативные затраты, а так же прибыль и накладные расходы подрядчика строительства).

     К косвенным издержкам относятся затраты, не включаемые непосредственно в стоимость строительно-монтажных работ (расходы на проектирование, технический надзор, геодезический контроль, оплата юридических, бухгалтерских, аудиторских и оценочных услуг; затраты на рекламу, административные и другие расходы застройщика).

     Предпринимательскую прибыль (прибыль  застройщика) оценщик может рассчитывать как долю общей суммы прямых и косвенных затрат, исходя из средних по данному региону норм предпринимательской прибыли, являющихся достаточным стимулом для инвестирования в строительство объектов недвижимости в данном регионе.

 

Заключение

     Подводя итоги сказанному, можно сделать  несколько выводов относительно реализации инвестиционного проекта и отметить то, что при принятии любого инвестиционного решения необходимо, прежде всего, провести исследования инвестиционной среды.

     Инвестиции  в недвижимость – выгодное вложение средств, особенно  при настоящих  рыночных отношениях и условиях, но эффективность и выгода зависит от осведомленности инвестора.

     Реализация  инвестиционных проектов предполагает отказ инвестора от денежных средств сегодня в расчете на получение в будущем. Причем, как правило, на получение прибыли следует рассчитывать не раньше чем через год после инвестиций.

     Объектами реальных инвестиций (капитальных вложений) могут быть недвижимость, бизнес, машины, оборудование, здания, земельные участки, природные ресурсы.

     Инвестиционный  проект прежде всего оценивается  в плане его технической выполнимости, юридической обоснованности, экологической безопасности и экономической эффективности, под которой понимают доходность (норму прибыли) – результат сопоставления генерированной проектом получаемой прибыли и совокупных затрат, произведенных на этот проект.

     Очевидно, что при принятии инвестиционных решений – при выборе инвестиционного  проекта – предпочтение отдается объекту, который  технически выполним, юридически обоснован, экологически безопасен и экономически наиболее эффективен.

     Очевидно, что при наличии нескольких проектов можно получить равный размер дохода, но эффективность этих проектов может быть разной, так как на их реализацию могут потребоваться различные затраты.

     Оценивая эффективность инвестиционного проекта, следует учитывать и степень различного рода риска (предпринимательского, финансового и др.).

 

Список литературы

1. Абрамов С.И. Инвестирование. – М: Центр экономики  и маркетинга, 2000.
2. Беренс В., Хавренек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций: Пер. с англ. – М.: Инфра-М, 1995.
3. Бочаров В.В. Современный финансовый менеджмент. – СПб.: Питер, 2004.
4. Гитман Л.Д., Джоник М.Д. Основы инвестирования. – М.: Дело, 1997,
5. Зимин А.И. Инвестиции: вопросы и ответы. – М: ИД «Юриспруденция,2006.
6. Зимин И.А Анализ проектных рисков. – М.: Экмос, 2000.
7. Слепнева Т.А., Яркин Е.В. Инвестиции: Учебное пособие. – М: ИНФРА – М, 2003.
8. Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов. – М.: Финансы и статистика, 1999.