Экономика недвиимости

Тема 1 «Недвижимость как экономический актив».

 

В настоящее время существуют различия в определении таких понятий, как «имущество», «недвижимость», «недвижимое  имущество», «объект недвижимости», как для целей оценки, так и  для целей налогообложения.

Законодательного определения понятия «имущество» нет. Налоговый кодекс РФ в ст. 38 рассматривает понятие имущества как часть общего определения объекта налога: «Под имуществом понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с Гражданским кодексом РФ».

В ст. 128 ГК РФ под объектами гражданских  прав понимаются «вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в  том числе имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага».

Поскольку гражданские права включают в себя имущественные и личные неимущественные права, а имущественные  права в свою очередь подразделяются на вещные права (определяют принадлежность вещи определенному лицу) и обязательные права (определяют условия возможности перехода имущества от одного лица к другому), то необходимо уточнить понятие имущества для целей оценки и налогообложения: «Под имуществом понимаются объекты вещных прав в соответствии с ГК РФ». Данное определение дано с использованием только одного вида имущественных прав – вещных прав, поскольку вещные права отражают статику имущественного положения. Из понятия имущества в целях оценки и налогообложения, таким образом, исключены объекты обязательственных и личных неимущественных прав. Сами вещные права не признаются имуществом в целях оценки и налогообложения , они не представляют собой самостоятельного объекта, а только привязаны к объекту права, который и является объектом для оценки или налога.

Актив (от лат. activus) деятельный, приносящий доход.

Недвижимость (недвижимое имущество) – земельные участки и другие естественные участки, а также прочно связанное с землей имущество (здания, сооружения, объекты), вещные права на землю.

В русском законодательстве понятие  недвижимого имущества впервые  было упомянуто в 1397 г., когда был  принят русский «памятник» права  – Псковская судная грамота, где  имущество было разграничено на движимое (живот) и недвижимое (отчина).

Недвижимость – основная составляющая национального достояния  любой страны. На ее долю в совокупности всех стран приходится более 50% мирового богатства. Это главный экономический  ресурс, также выполняет функцию  пространственной среды, в которой осуществляется деятельность человека.

Лингвисты считают, что слово «недвижимость» образовалось в русском языке (по мнению специалистов, в XVII в.) из трех слов: НЕпоДВИЖный – Имущество (ИМение) – обственнОСТЬ. Видно, что русском  языке слово «недвижимость» язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности.

Вполне очевидно, почему с 1917 г. после частной собственности, исчез из юридического оборота и  из практики термин «недвижимость». Лишь после 1990 г., месте с правом частной собственности возродилось и понятие недвижимости. 

Россия располагает  огромными запасами энергетических ресурсов (уголь, нефть, газ), большими земельными и водными ресурсами, эффективное управление которыми и должно стать источником процветания страны.

Любое понятие предполагает соединенность термина и вкладываемого  в него смыслового содержания, а  также перечисление множества предметов, относящихся к данному понятию.

В данном случае, изучаемое  понятие характеризуется термином «недвижимость», содержание определяется родовыми (коренными) свойствами – неподвижность, материальность и т.д., перечисление относящихся к понятию объектов – земля, здания, дороги, газопроводы, оборудование и т.д.

Законодательно к недвижимости относятся те виды имущества, для которых ключевым является признак государственной регистрации прав на них, привязанной к неподвижной системе координат юридических адресов.

Исторически сложилось  так, что недвижимость в законодательстве различных стран определяют через перечисление предметов, с которыми ассоциируются зримые физические свойства. Дать полное определение недвижимости посредством перечисление лишь физических признаков невозможно, поскольку понятие недвижимости многогранно и является синтезом материальных, экономических, правовых и социальных свойств (рис.1).

Физические, экономические, социальные и правовые свойства тесно связаны  между собой. Местоположение недвижимости существенно влияет на ее стоимость, доходность, ликвидность и, таким образом, ее свойства определяют экономические.

Социальные свойства также находятся в зависимости  от местоположения, которое определяет престижность недвижимости, пригодность  для проживания и др.

Местоположение недвижимости влияет на правовой режим использования (для земли, находящейся в зонах отдыха, пограничных зонах, а также в зонах, подлежащих застройке государственными дорогами и объектами, и т.д. устанавливается особый правовой режим использования и оборота).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис.1. Недвижимость как совокупность материальных, экономических, правовых и социальных свойств

 

На правовом уровне недвижимость является совокупностью общественных и частных прав на нее, устанавливаемых  государством с учетом собственных  интересов и международных норм. Недвижимость можно купить, продать, сдавать в аренду, передавать права на владение, пользование другим лицам или предприятиям. Но если частная собственность на недвижимость начинает противоречить общественным интересам, закон (ст. 239 ГК РФ) предусматривает изъятие у частных лиц для государственных и муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями или сооружениями посредством выкупа или продажи с публичных торгов.

Существуют и иные способы влияния государства на владение и пользование недвижимостью: строительные ограничения, требования по охране окружающей среды, зонирование территорий, передача в хозяйственное ведение или оперативное управление и т.д. По сути физические, экономические, социальные и правовые свойства оказываются столь тесно переплетенными, что провести грань между ними можно лишь условно.

Слияние в одном понятии разнокачественных  свойств не позволяет найти единственное и исчерпывающее определение  недвижимости, к тому же пригодное  для практического применения. Поэтому во всех странах, и в Российской Федерации тоже, сначала определяется перечень предметов (вещей), относящихся к недвижимости.

Так, в статье 130 ГК РФ (1994г.) сказано, что «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

К родовым признакам  недвижимости относятся неподвижность, материальность, долговечность. Необходимо отметить, что в ст. 130 ГК РФ к недвижимости относятся некоторые явно движимые вещи (объекты) и, кроме того, к ней можно отнести и неопределенное «иное имущество». Подобное определение стирает в некоторых случаях различие между движимым и недвижимым имуществом и создает значительные трудности для юристов и оценщиков стоимости при анализе сделок с недвижимостью.

В ст. 132 ГК РФ недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный  комплекс. В составе имущества предприятия наряду с очевидно недвижимым имуществом (здания, сооружения, оборудования и т.д.) имеются денежные средства, дебиторская задолженность, готовая продукция, сырье и другие, явно движимые вещи. Когда часть предприятия является объектом продажи, залога, аренды и других сделок, неопределенность отнесения некоторых составляющих имущественного комплекса к движимым или недвижимым объектам может служить и служит источником разногласий между сторонами в сделках с недвижимостью.

В РФ для обозначения «пограничных» состояний между движимыми и недвижимыми вещами используются термины «существенные неотделимые части» и «принадлежности недвижимых вещей».

Существенные  неотделимые части – (лифт в здании, система водоснабжения и т.д.) это то, что не может быть отторгнуто без соразмерного ущерба, как для объекта, так и для отделяемой его части.

К «принадлежностям» (люстра, встроенная мебель и т.д.) относят  вещи, которые могут по решению  собственника отделяться от недвижимости.

При отнесении определенного пограничного предмета к недвижимости или личной собственности учитываются одновременно следующие три фактора:

1. характер связи с объектом недвижимости (сильная, слабая);
2. намерение сторон (оставить или изъять при сделке);

3. срок использования (если срок службы менее года, предмет не является  компонентом недвижимости).

Сложности с разграничением имущества  на движимое и недвижимое возникают  в юридической практике всех стран, и преодолевают их по-разному –  учитывая национальные особенности, предысторию  развития вопроса, необходимость участия  международном рынке недвижимости и другие факторы.

Понятие «недвижимость» (синоним –  «недвижимое имущество») в международной  практике обычно являются суммой пяти составляющих. Четыре из них выражают физические свойства, а пятая – юридические:

 

 

 

 

 

Таким образом, частный собственник  земельного участка в принципе владеет  не только им, но и всем, что над  и под ним, включая запасы минеральных  удобрений. Но из этого правила нередко  делаются исключения: правительство  располагает полным суверенитетом или навигационным воздушным пространством страны, да и права на подземные минеральные ресурсы зачастую также принадлежат не собственнику земельного участка, а государству.

Аналогичное положение  имеет место и в России: собственнику земельного участка принадлежат права только на общераспространенные полезные ископаемые, вроде песка, глины и т.д., а залежи угля, руды, нефти и т.д. принадлежат полностью государству. Не включается в состав недвижимого имущества и воздушное пространство над земельным участком, если он принадлежит частному лицу.

Каждый объект недвижимости имеет  родовые (сущностные, корневые) признаки, отличающие однородные по это признаку группы объектов недвижимости от других групп недвижимости.

Родовые признаки характеризуют неподвижность объекта, его неперемещаемость в пространстве без ущерба назначению, прочную связь с землей, долговечность, постепенный перенос стоимости объекта и накопление амортизации и т.д.

Видовые признаки характеризуют функциональное назначение, происхождение недвижимости, технические и технологические характеристики, формы собственности и т.д. Имеется много видов недвижимости. Масштаб ее многообразия виден из упрощенной общей классификации объектов недвижимости (лишь по 5 признакам) (табл. 1).

Таблица 1 - Краткая классификация  объектов недвижимости

Объекты недвижимости
Признак	Вид недвижимости
1. Происхождение	Невоспроизводимые (естественные): земельные  участки, недра, природные водные бассейны и комплексы. Воспроизводимые (искусственные): здания, сооружения, многолетние насаждения.
2. Функциональное назначение	Производственные: предприятия, магазины, склады, рестораны, офисы и т.д. Непроизводственные: жилье, школы, больницы, театры, церкви, спортивные сооружения.
3. Форма собственности	Частные. Государственные. Смешанные. Общественных организаций.
4. Отраслевая принадлежность	Промышленные. Строительные. Транспортные. Сельскохозяйственные. Жилищно-коммунальные и т.д.
5. Возможность приватизации	Запрещенные. По разрешению Правительства. Свободно приватизируемые.

 

Признаки классификации, рассмотренные  в табл.1., представляют недвижимость в основном как материальный, экономический  и социальный объект. Однако объект необходимо рассмотреть и как  правовой объект. Предварительно необходимо отметить, что недвижимость, как экономический объект, может быть и товаром и капиталом.

Недвижимость  как товар – объект сделок (купли-продажи, залога, дарения и т.д.), удовлетворяющий реальные и потенциальные потребности сторон сделки.