Экономическая сущность недвижимости и ее состав

 

Российский  заочный институт текстильной и  лёгкой промышленности

Заочное отделение

Группа №127  Специальность – экономист шифр – 080502

Экономика недвижимости

Тема: «Экономическая сущность недвижимости и ее состав. Место недвижимости в рыночной системе. Классификация объектов недвижимости и ее критерии»

Студента: Купуния Татьяна Гиоргиевна 

 

Содержание:

Введение.

1. Сущность и общая классификация недвижимости
2. Основные признаки недвижимости
3. Общая классификация объектов недвижимости
2. Место недвижимости в рыночной системе
3. Классификация объектов недвижимости
4. Задачи

Заключение.

Литература. 

 

Введение 

Среди элементов  рыночной экономики особое место  занимает недвижимость, которая выступает  в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). 

 

Сущность  и общая классификация  недвижимости    

Недвижимость - земельный   участок и все то что с ним связано независимо от того имеют ли они природное происхождение или созданные руками человека.       

Определение сущности недвижимости только с материальновещественной  стороны имеет большое значение во многих отраслях знаний, но явно недостаточно и далеко не исчерпывает всей совокупности признаков, свойственных его содержанию. В теории и практике следует различать  понятие недвижимого имущества  как материального (физического) объекта  и как коматекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав.

Впервые был  издан указ го недвижимости Петром ! в 1714 году.

В процессе проведения экономических реформ в 90-е годы прошлого столетия, вновь введено  ограничение на движимое и недвижимое.

К недвижимым вещам  относятся земельные участки, участки  недр, водные объекты и другие, перемещение  которых без ущерба невозможно, в  том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимости относятся и «подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты».

Закон о недвижимости (статья 132) «предприятие в целом  как имущественный комплекс, использованный для предпринимательской деятельности признается недвижимостью».   

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих  случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости  от жизненных ситуаций, целей и  стадий анализа.   

Географическая  концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкция  и материал строения, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все  объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние  которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.    

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования  дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезной способности удовлетворять различные потребности и интересы людей.   

На юридическом  уровне недвижимость - совокупность публичных  и частных прав, устанавливаемых  государством с учетом отечественных  особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического  горизонтального и вертикального  разграничения имущества на подземные  ресурсы, поверхность земельных  участков, строения на них и воздушное  пространство.   

Социальная роль недвижимости состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что  нужно человеку для выживания  и достойной жизни, он получает, в  конечном счете, от земли. Владение недвижимостью  престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного  среднего социального слоя.

Отличительные признаки:

1. Неподвижность;
2. Связь с землей;
3. Уникальность;
4. Полезность;
5. Фундаментальность;
6. Домовечность;
7. Необходимость;
8. Тенденция к росту стоимости;
9. Регламентация сделок с государственными органами;
10. Проблематичность сокрытия;
11. Высокий уровень затрат при сделках.

 

       
 
 
 
 
 

Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют существенные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие  особенности объектов по однородным группам (табл. 1.1). 

Таблица 1.1 Основные признаки недвижимости

 

   

Рис. 1.2. Общая классификация объектов недвижимости 

 

Место недвижимости в рыночной системе.

Недвижимое имущество  занимает центральное место в  системе знаний при любом общественном устройстве, выполняя одновременно две  важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления  для проживания, отдыха, культурного  досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое  и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и  материального производства.

Основной, базовый  объект недвижимости - земля - имеет уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим в производстве всех других товаров и благ.

Когда частная собственность препятствует реализации общественных интересов, она подвергается постоянным или временным ограничениям.

Постоянные  ограничения - права собственности на землю, обусловленные ограниченностью ее в природе и незаменимостью в предпринимательской деятельности, включают:

1. систему зонирования;
2. рациональное использование и охрану земель;
3. контроль окружающей среды;
4. защиту законных прав и интересов других собственников, арендаторов и пользователей земли;
5. соблюдение условий использования особо охраняемых территорий и охранных зон;
6. учет строительных норм и правил, проектов планировки и застройки населенных пунктов;
7. принудительный выкуп земель у собственника для государственных и муниципальных нужд и др.

Существуют и  временные ограничения правомочий собственника земли - строго целевое использование земельного участка, возможность купли-продажи сельскохозяйственных земель при условии сохранения их целевого назначения, изъятие неиспользуемых земельных участков, ограниченная оборотоспособность отдельных категорий земель, исключительное пользование землей на условиях аренды.

Не могут также  государственные и муниципальные  предприятия самостоятельно сдавать  в аренду любое недвижимое имущество, закрепленное за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Ограничено и распоряжение недвижимым имуществом в акционерных обществах - при крупных сделках (25-50% балансовой стоимости активов общества), решение принимает единогласно Совет директоров или общее собрание акционеров, а если предмет сделки превышает 50% активов - только общее собрание акционеров (ст. 79 Закона об акционерных обществах).

Недвижимость  находится в центре сложного переплетения различных экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил. 

 

Классификация объектов недвижимости.

 
 
Объект недвижимости — это любой товар, жестко связанный с участком земли, так что его перенос в другое место невозможен без его разрушения (без утраты его потребительной стоимости). 
 
Предлагаемая ниже группировка объектов недвижимости имеет целью способствовать дифференцированному подходу к их оценке с учетом наиболее существенных признаков, присущих каждой группе объектов, особенностей их товарооборота, структуры и масштабов рынков, в рамках которых происходят процессы купли-продажи.

В соответствии с постановлением ГОСТ стандарта  РФ 26 декабря 1994 года №359 с 1 января 1996 года введен в действие Общероссийский Классификатор Основных Фондов (ОКОФ)– ОК013-94.

1. помещения и здания под офисы или магазины;
2. пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи);
3. свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (в ближайшей перспективе);
4. складские и производственные объекты;
5. сооружения (дороги, платины и т.д.);
6. многолетние насаждения. 
   

В рамках ОКОФ не учитывается незавершенное строительство. К незавершенному строительству относятся объекты, которые в установленном порядке не оформлены документы о приеме объекта в эксплуатацию.

На сформировавшемся западном рынке принята другая, отличающаяся от российской классификация объектов недвижимости по категориям А, Б и В. 
 
Категория А. Недвижимость, используемая владельцем для ведения бизнеса. Подразделяется на: 
 
1) Специализированную недвижимость, приспособленную для ведения определенного бизнеса и обычно продающуюся вместе с бизнесом (например, нефтеперегонные заводы, химические предприятия, цеха для размещения машин и оборудования и т. п.). 
 
2) Неспециализированную недвижимость — обыкновенные здания — офисы, склады, магазины, которые обычно продаются или сдаются в аренду. 
 
Категория Б. Недвижимость для инвестиций. Данными видами недвижимости владеют с целью получения дохода от аренды и/или извлечения прибыли на вложенный капитал. 
 
Категория В. Избыточная недвижимость — земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем и поэтому объявляются избыточной недвижимостью. 
 
Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки стоимости различных категорий недвижимости. В процессе классификации выделяются отдельные группы недвижимости, имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможность единообразных подходов к их оценке.