Использование дисконтирования для оценки вариантов инвестирования

Использование дисконтирования  
для оценки вариантов инвестирования

Рассмотрим проект строительства  многоквартирного жилого дома с последующей продажей квартир на рынке жилья.

С целью упрощения допустим. Что  в реализации этого проекта задействованы два участника:

1. Компания, имеющая земельный участок и право на его застройку.
2. Строительная фирма, рассматривающая возможность заключения контракта с компанией на строительство.

Условия контракта предусматривают, что компания предоставит земельный  участок, всю необходимую проектную документацию, а также понесет все расходы, связанные с оформлением необходимых документов. Кроме того, компания отвечает за организацию и проведение рекламы. Строительная фирма принимает на себя все расходы, связанные со строительством жилого дома.

Доходы от продажи квартир распределены следующим образом:

• 20% квартир безвозмездно передаются муниципалитету города;
• по 40% получает каждый участник проекта.

Степень устойчивости проекта по отношению  к возможным изменениям условий реализации может быть охарактеризована показателями предельного уровня объемов производства, цен производимой продукции и другими параметрами проекта.

Необходимая информация для расчета  устойчивости проекта приведена  в таблице.

 

 

Показатели	Ед. изм.	«базовый» вариант	Наиболее «опасный» вариант
Общая площадь квартир	Кв. м.	3500	3500
Рыночная стоимость 1 кв. метра	руб.	4200	4000
Оценочная стоимость  земельного участка	руб	395000	395000
Организационные расходы  компании	руб.	42000	68000
Реклама	руб	55000	85000
Проектная документация	руб.	84000	84000
Стоимость строительства 1 кв. метра	руб	1000	1250

 

 

Решение: Приведем расчеты, характеризующие устойчивость проекта.

1. По базовому варианту:

 

Чистый дисконтированный доход компании

(ЧДД) = 0,4 х 3500 кв. м. х 4200 руб. – 395000 руб. – 42000 руб. – 55000 руб. –  
– 84000 руб. = 5 304 000 руб.

ЧДД строительной фирмы = 0,4 х 3500 кв. м. х 4200 руб. – 1000 руб. х 3500 кв.м.= 2 380 000 руб.

 

2. По наиболее опасному варианту:

ЧДД (компании) = 0,4 х 3500 кв.м. х 4000 руб. – 395000 руб. – 68000 руб. –  
– 85000 руб. – 84000 руб. = 4968000 руб.

 

ЧДД (строительной фирмы) = 0,4 х 3500 кв. м. х 4000 руб. – 1250 руб. х  
х 3500 кв. м. = 1 225000руб.

 

Нетрудно видеть, что проект не является устойчивым, так как он в значительной степени реагирует на происходящие ценовые колебания. Для того чтобы он был реализован, требуется перераспределить риск увеличения стоимости между участниками проекта. Степень устойчивости проекта по отношению к возможным изменениям условий реализации может быть охарактеризована показателями предельного уровня объемов производства, цен производимой продукции и другими параметрами проекта.

Предельное  значение параметра проекта для  некоторого года его реализации определяется как такое значение этого показателя в данном году, при котором чистая прибыль участника в этом году становится нулевой.

Абсолютная и сравнительная  эффективность капитальных вложений

В отечественной практике бизнес-планирования предприятий при планировании капитальных вложений применяется показатель абсолютной эффективности – рентабельность капитальных вложений. При статистической постановке задачи показатель рентабельности есть отношение годовой прибыли к объему капитальных вложений:

 

R = ( Ц – С ) / К  >  R n,

где: Ц – годовой выпуск продукции в оптовых ценах по проекту бизнес – плана;

С – себестоимость годового выпуска продукции после полного осуществления строительства и освоения введенных мощностей;

К – полная себестоимость строящегося объекта по проекту.

Полученные в результате расчетов показатели рентабельности (абсолютной эффективности капитальных вложений) сравнивают с нормативом  R n .

Капитальные вложения признаются экономически эффективными, если полученные для них показатели рентабельности не ниже нормативов.

Для оценки абсолютной эффективности  капитальных вложений применяется  также показатель срока окупаемости  полных капитальных вложений Т ок.

Т ок. = К / ( Ц  – С) < Т ок. норм.

Расчетный срок окупаемости капитальных  вложений сравнивают с нормативной величиной Т ок. норм.

Т ок. норм. = 1 / R n .

УСЛОВИЕ

Предположим, что имеются два  варианта завода, показатели по которым  представлены в таблице.

 

 

Показатели	Варианты
	1	2
Объем годовой продукции, млн. Руб.	Ц1 = 24	Ц2 = 24
Капитальные вложения,  млн. руб.	К1 = 15	К2 = 30
Себестоимость годовой  продукции, млн. руб.	С1 = 20,5	С2 = 17,5
Приведенные затраты, млн. руб.	З1 = 21,2	З2 = 18,6
Прибыль, млн. руб.	П1 = 3,5	П2 = 6,5
Рентабельность, %	R1 =  0,17	R 2= 0,37

 

 

 

Необходимо  выбрать лучший вариант.

Решение.

Определим рентабельность по вариантам:

R1  = 3,5 / 15 = 0,2333

R 2 = 6,5 / 30 = 0,2167.

Выберем лучший вариант.

По минимуму приведенных затрат (З 1 = 21,2 млн. руб., З 2 = 18,6 млн. руб.) выбираем второй вариант.

Аналогичный вывод можно сделать и по показателям срока окупаемости дополнительных капитальных вложений и сравнительной эффективности капитальных вложений.

При одинаковом по вариантам объеме продукции второй вариант требует  больших капитальных вложений на К2 – К1 = 15 млн. руб. Эти дополнительные капитальные вложения обеспечивают снижение себестоимости по сравнению с первым вариантом на С1 – С2 = 3 млн. руб.

Рассчитаем срок окупаемости дополнительных капитальных вложений:

Т окупаемости = (К2 – К1) / (С1 – С2) = 15 / 3 = 5 лет.

Нормативный срок окупаемости

Т ок. норм. = 1 / R n .

Отсюда в данном случае: Т ок. норм. = 1 / 0,12 = 8,3 года.

Так как Т ок. факт. < Т ок. норм. (3,41 < 8,3), то второй вариант эффективнее первого.

Если при выборе варианта пользоваться показателем сравнительной эффективности, то:

Ес  = (С1 – С2) / ( К2 – К1) = 3 / 15 = 0,2.

Так как Ес > Е, то эффективнее второй вариант.