ТЕОРЕТИЧЕСКИЙ АСПЕКТ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Что такое ипотека

     Ипотека – это залог недвижимого имущества  для обеспечения обязательств перед  кредитором. Обязательством заемщика перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д.¹

     Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в России ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств (АИЖК – Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, АРИЖК – Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов).

Преимущества  и недостатки ипотеки

     Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»: заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке².

     Самым существенным недостатком ипотеки  является так называемая «переплата»  за квартиру, которая может достигать 100% и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.

     Еще один «минус» ипотеки - большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, определенный стаж работы на одном  месте, возможность представить  поручителей по кредиту и т.д.

     Задуматься  о перспективах выплаты задолженности  по кредиту необходимо еще на первых стадиях выбора программы и банка  кредитора, оценить свою платежеспособность на долгосрочную перспективу, взглянув на проблему с объективной точки зрения. Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки каждому предстоит самостоятельно.

Механизм  рефинансирования ипотечных  кредитов в РФ.

     Ипотечное кредитование в РФ имеет двухуровневую  систему рефинансирования. Первый уровень  представлен региональным оператором, второй – АИЖК (наглядно это можно увидеть на упрощенной схеме рефинансирования, представленной на Схеме 1).

             Схема 1 Схема рефинансирования 

     Более же детально, с определением ответственности  по сделкам, механизм взаимодействия всех субъектов отношений, возникающих  при ипотечном кредитовании представлен  схемой взаимодействия АИЖК и участников ипотечного рынка (Схема 2).

Схема 2 Взаимодействие АИЖК и участников ипотечного рынка 

     Основными участниками ипотечного рынка являются Региональные операторы, банки - Первичные  кредиторы, страховые, оценочные компании. В процессе рефинансирования ипотечных кредитов они осуществляют выполнение следующих функций³:

     - Банки - Первичные кредиторы осуществляют  выдачу ипотечных кредитов и являются первичными владельцами стандартных закладных;

     - Региональные операторы выкупают  стандартные закладные у Банков - Первичных кредиторов и формируют  пулы закладных для передачи  Агентству;

     - Агентство выкупает пулы стандартных  закладных у Региональных операторов  и Первичных кредиторов, обеспеченные  страховым покрытием и произведенной оценкой предмета ипотеки с целью последующей секьюритизации, т.е. выпуска эмиссионных ипотечных ценных бумаг.

     - Страховые компании осуществляют  обязательное страхование заемщика (страхование жизни и потери трудоспособности заемщика, предмета ипотеки и по желанию участников кредитной сделки - страхование титула собственности (риска утраты права собственности)

     - Оценочные компании - производят  оценку рыночной стоимости предмета  ипотеки на дату проведения  оценки.