Ипотечное кредитование в России

     В том же заемном банке была образована страховая экспедиция – первое страховое  учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых  в залог при осуществлении  кредитных операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный заемный банк. ⁷

     В Российской Империи 1 января 1835 г. был  введён Свод законов гражданских (автор  М.М. Сперанский), где залоговое право  было подробно регламентировано. Залог  в России в это время существовал  в следующих видах (при этом само понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами.

     Существовал и третий вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения.

     С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать  первые сберегательные кассы.

     В 1859 г. было принято решение о реорганизации  кредитных учреждений в связи  с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались  все существовавшие государственные  кредитные институты, взамен них  учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные  учреждения. В 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного  кредита – Санкт-Петербургское  городское кредитное общество. В 1863 г. было учреждено Общество взаимного  кредита.

     С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена  с социально - экономической жизнью страны на рубеже XIX - XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за всё время лишь 1 из 11 разорился).

     Ипотечное кредитование становилось очень  распространённым. Например, в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874 г. – 294,9 млн. руб., в 1877 г. – 415 млн. руб.

     Рост  кредитных институтов привёл к жёсткой  конкуренции. В связи с этим Правительство  в 1872 г. приняло меры, ограничивающие образование новых государственных  залоговых институтов в течение 20 лет. Возросшие неплатежи помещиков  и дворян по ссудам в государственные  банки и развитие новых рыночных институтов резко изменили последующую  кредитно - финансовую политику государства.

     По  российскому законодательству того времени на одной территории не могли  действовать одновременно более  двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции.

     В Москве работало 8 основных государственных  банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое  общество, на которое возлагают специальные  функции контроля за недвижимостью. В случае "неисправности" должника его владения переходят в собственность этого общества. С 1912 г. основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк.

     Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных  земельных банков, выдав ссуды  под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных  листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае "неисправности" должника имущество "уходило" с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье.

     На  Государственный крестьянский поземельный  банк (основан в 1882 году) была возложена  задача ссужать крестьян деньгами для  покупки помещичьей земли. Банк выдавал  крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 - 1895 годы банк выдал 15 тысяч  ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. При его участии было продано  и куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей. Ссуды выдавались в объёме до 75% от стоимости приобретаемого имущества, на срок 24,5 и 34,5 года, процентная ставка была достаточно высока и составляла 7,5 - 8,5  процентов  годовых.

     Государственный дворянский земельный банк основанный в 1885 году поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере до 100% оценочной стоимости залога, выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов рублей, а в 1890 году - уже свыше 600 миллионов рублей (всего под 5% годовых, дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент, максимальный срок кредитования – 66,5 лет).

     Всего на 1 января 1893 г. было заложено 102 313 имений с 46,3 млн. десятин земли и остатком долга 1131 млн. руб., однако основную сумму  составлял долг Государственного Дворянского  земельного банка.

     В 1896 г. условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась  до 3,5 - 4,5 процентов годовых.

     В это время в России выходит  закон об организации учреждений мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают  ссудосберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудосберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заёмных средств, которые они затем погашали за счёт своих прибылей, причём в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно Государственный банк России.

     В стране приняло массовый характер возникновение  ссудно-сберегательных товариществ. Всего  за 10 лет было образовано 729 товариществ. В первом десятилетии XX века они  объединили интересы 8 миллионов человек.

     К 1905 г. существовало более 500 товариществ  мелкого кредита, а в 1915 г. их было  уже 15 450.

     Кредитные товарищества объединялись в кредитные  союзы, которых в 1914 г. было 11.

     В это время залог являлся самым  надёжным и гарантированным способом обеспечения кредита.

     К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного  кредитования, которая имела хорошее  законодательное обеспечение и  была блестяще организована.

     В финансовое обращение широко вовлекались  ипотечные ценные бумаги: закладные  листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно  закладные.

     Долгосрочное  финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию  кредитно - финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам  ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.

     Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно - инвестиционных технологий и инфраструктуры в области  залога недвижимости, несомненно сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.⁸

     В России послереволюционного периода  залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, и,  прежде всего недвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом.⁹

     Возрождение института залога (ипотеки) в России было связано с введением ФЗ «Об  ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года.

     В нем нашли отражение следующие  положения:

     — основания возникновения ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки;

     — порядок заключения договора об ипотеке;

     — закладная как ценная бумага;

     — государственная регистрация ипотеки;

     — обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;

     — переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам  и обременение этого имущества  правами других лиц;

     — последующая ипотека;

     — уступка прав по договору об ипотеке;

     — обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и  реализация указанного имущества;

     — особенности ипотеки земельных  участков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир.¹⁰

     Действующие законодательство РФ, регулирующие отношения  по поводу ипотеки (залога недвижимости), включает в себя также Гражданский  Кодекс Российской Федерации (особенно ст. 334-358) и ФЗ « о регистрации  на недвижимое имущество и сделок с ним» и др.  

     3. Сущность и понятие  ипотечного кредитования. Предпосылки для  начала реализации  системы ипотечного  жилищного кредитования  и её основные  участники.

     Широкое использование кредита является необходимым условием нормального  функционирования экономики любого государства и невозможно без  серьёзного обеспечения интересов  кредитора. Наиболее эффективно эти  интересы могут быть защищены посредством  использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку:

• недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется;
• недвижимость обладает осложнённой оборотоспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить её отчуждение;
• стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности;
• высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим должника у точному и своевременному исполнению своих обязательств.

     Ипотека – это предоставление ссуды под залог недвижимости.

     К недвижимому имуществу, которое  является предметом ипотечного обязательства, относятся земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба  их назначению невозможно.¹¹

     В залог не принимаются особо охраняемые земельные участки, муниципальное  и государственное имущество, а  также имущество, в отношении  которого факт приватизации признан  недействительным.

       Но наибольший интерес представляет  ипотечное кредитование жилья,  т.к. жильё в рыночной экономике  - наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов экономики и уверенность населения в своем будущем, в будущем страны в целом.

       В настоящее время в стране  созданы все предпосылки, как  на федеральном, так и региональном  уровнях для начала реализации  системы ипотечного жилищного кредитования:

• приватизировано 55% жилья, что составляет около 1 миллиарда квадратных метров жилого фонда общей стоимости не менее 300 миллиардов долларов, и создает основу формирующегося вторичного рынка жилья;
• приняты Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", закладывающие правовую базу для функционирования системы ипотечного кредитования;
• Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг с участием Госстроя России начата работа по разработке стандартов эмиссии долгосрочных ипотечных ценных бумаг;  
• законодательно оформлена деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (оценочных, риэлторских, страховых компаний).¹²

     При ипотечном кредитовании займы предоставляются  на длительный срок, который растягивает  погашение кредита во времени, уменьшая, таким образом, размер ежемесячных выплат. При этом купленное жилье служит в качестве обеспечения займа (залога) и в случае неуплаты займа собственность изымается банком и продается, чтобы полностью расплатиться за кредит.

     Основные  участники ипотечного кредитования: