Инвестирование в недвижимость

Инвестиции в недвижимость

В законодательстве РФ инвестиции - денежные средства, банковские вклады, пай, акции и др. ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, любое другое имущество, вкладываемое в объекты предпринимательской деятельности в целях получения прибыли (дохода) или достижения положительного либо социального эффекта.

Инвестиции - это осознанный отказ от текущего потребления в пользу дохода в будущем.

Инвестиции связаны с деятельностью конкретного лица - инвестора. Инвестиции всегда связаны с риском.

Согласно ГК РФ недвижимость - земельные участки, участки недр, водные объекты и все, что прочно связано с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению не возможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. Недвижимость как объект инвестирования обладает следующими характеристиками:

1. физические черты недвижимости: иммобильность (конкретное размещение); уникальность (нет двух одинаковых участков земли); дефицитность (рост населения земли приводит к ограничению земельных участков и объектов недвижимости); вечность земли; длительность создания и срок службы зданий и сооружений;

2. товарные характеристики: потенциальный рост стоимости земли при потенциале снижения стоимости зданий и сооружений; специфика оборота - на рынке недвижимости обращаются не сами объекты, а права на них; низкая эластичность предложения недвижимости - изменение предложения по сравнению со спросом может быть больше, чем на других рынках в силу создания объекта недвижимости в течение длительного времени;

3. организационные особенности: делимость юридических прав - недвижимость может иметь нескольких собственников; необходимость инвестиционного управления - недвижимость требует управленческих затрат, т.к. здания, сооружения и плодородные характеристики почвы требуют постоянной поддержки в надлежащем состоянии;

4. инвестиционные характеристики: высокая степень зависимости от качества инвестиционного управления - доходность инвестиций в недвижимость напрямую зависит от эффективности управления недвижимым имуществом; высокая степень устойчивости по отношению к инфляции; большая стабильность потока дохода от владения недвижимостью по сравнению с денежными потоками корпораций при более высоких ставках доходности; в период экономического кризиса инвестиционная привлекательность недвижимости повышается, в то время как доходность финансовых активов падает.

В осуществлении инвестиций в недвижимость участвуют: инвестор собственного капитала - обладает правом собственности на недвижимость, инициирует процесс инвестирования, выбирает формы инвестиций в недвижимость; ипотечный кредитор - имеет право требования по долговым обязательствам к инвестору; арендатор - является косвенным участником процесса инвестирования и способствует повышению доходов инвесторов; государство - с одной стороны регулирует инвестиционную деятельность, с другой - может выступать как инвестор собственного капитала. Инвестиции в недвижимость могут осуществляться в четырех формах: ипотека, опцион, право преимущественной аренды земли, лизинг. Ипотека - заключается в предоставлении кредита под залог недвижимости. По договору об ипотеке залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований за счет стоимости заложенной недвижимости другой стороны. Договор ипотеки может быть удостоверен закладной и, если имущество до этого момента было свободно от залога, то имеет место старшая ипотека, а если недвижимость перезакладывается - то младшая ипотека. При нарушении долговых обязательств в первую очередь удовлетворяются требования кредиторов по старшей ипотеке, а затем - по младшей. Опцион - право на обязательство купить или продать определенные объекты по определенной цене по истечении определенного срока. Опцион исполняется через три года, а общий его срок действия - тридцать лет. Право преимущественной аренды земли - создается, когда права на недвижимость разделяются на право собственности на землю и право владения зданием на основе аренды. Аренда устанавливается на срок от 10 до 99 лет и после окончания, если арендатор не выплачивает арендные платы - здание переходит в коллективное владение собственника земли. Лизинг - долгосрочная аренда на срок сопоставимый со сроком эксплуатации недвижимости и с возможностью полного выкупа. В России возможен лизинг объектов недвижимости на срок до тридцати лет.

Источниками инвестиций являются денежные средства, аккумулируемые в целевых фондах, на счетах предприятий и направляемые на капитальные вложения: при строительстве объектов - на оплату проектно-изыскательских, строительно-монтажных работ, приобретение оборудования; при покупке объектов на оплату их цены. Финансирование капитальных вложений производится за счет:

1) собственных финансовых ресурсов и внутрихозяйственных резервов инвестора (прибыли, амортизации накопленных денежных средств и сбережений граждан, юридических лиц, средств страхования (возмещения потерь от пожаров, стихийных бедствий и др.;

2) заемных финансов инвестора или его средств (облигационных займов и др.);

3) привлеченных финансовых средств инвесторов (продажи акций, паевых взносов членов трудовых коллективов, граждан, юридических лиц);

4) финансовых средств, предоставленных организациями, а именно союзами предприятий;

5) внебюджетных фондов и их средств;

6) федерального бюджета и его средств, предоставляемых на безвозвратной и возвратной основе, и средств бюджетов субъектов РФ;

инвестиция  недвижимость россия

7) иностранных инвесторов и их средств. Капитальное вложение и его финансирование по строительным объектам может осуществляться как за счет одного, так и за счет нескольких источников.

К заемным средствам организаций, которые финансируют капитальные вложения, относят: кредиты банков и инвестиционных фондов, компаний, страховых обществ, пенсионных фондов и др.; кредиты иностранных инвесторов; облигационные займы; векселя.

Способы финансирования:

1) централизованный;

2) децентрализованный.

Централизованный способ - источником финансирования капитальных вложений выступают федеральный бюджет, бюджеты субъектов Федерации, централизованные внебюджетные инвестиционные фонды и пр. Децентрализованный способ - источником выступают источники предприятий и индивидуальных застройщиков. На предприятии главными источниками финансирования являются: прибыль, остающаяся в распоряжении предприятия; амортизационные отчисления; средства, полученные от выпуска и продажи акций; кредиты коммерческих банков; источники вышестоящих организаций; средства иностранных инвесторов и др. Но основными источниками финансирования капитальных вложений являются прибыль на накопление и амортизация. Сейчас в области финансирования капитальных вложений произошли важнейшие изменения. Изменилось соотношение между централизованными и децентрализованными источниками финансирования капитальных вложений: доля централизованных сильно уменьшилась, а доля децентрализованных повысилась. При переходе на рыночные отношения это явление считается закономерным.

Инвестиции в жилищное строительство, всегда считались одной из наиболее выгодных и надежных форм долговременных капиталовложений, на сегодняшний день являются почти втрое доходнее банковских депозитов. К тому же, строительные инвестиции отличают большая ёмкость рынка и возможность в течение длительного времени получать стабильный доход без дополнительных капиталовложений. Так что нет ничего удивительного в том, что подавляющее большинство людей считает: самое правильное - вкладывать деньги либо в собственный бизнес, либо в строительство.

Профессионалы этого сегмента рынка разработали сразу несколько инвестиционных схем, каждая из которых учитывает возможности и интересы определенной категории клиентов. Например, для потенциальных обладателей квартир и апартаментов самый грамотный и прибыльный вариант - вкладывать деньги в строительство, находящееся на начальном этапе. На нулевом этапе строительного цикла ценовая планка установлена на относительно низком уровне, вместе с этажами будущего дома растет и стоимость каждого квадратного метра. Учитывая динамику роста цен, в последнее время все большее число покупателей рассматривает инвестиции в строительство как наиболее эффективное вложение средств с целью получения быстрой, надежной и весьма существенной прибыли.

Некоторые используют инвестиции в строительство как удачный механизм выхода на банковско-финансовые структуры - ведь недвижимость, как средство обеспечения обязательств, является реальным активом, обладающим высокой степенью надежности. Серьезные инвесторы, готовые вложить деньги в строительство многоквартирных жилых домов, гостиничных комплексов, частных мини-отелей и прочих объектов недвижимости, способных приносить стабильный доход, также могут по-разному распорядиться своими деньгами.

Большое распространение получила следующая схема: инвестор оформляет права на большой участок земли, начинает на части полученной территории строительство, а в ходе или уже по завершении работ продает оставшуюся часть участка. С учётом роста цен на землю продажа "свободной" земли позволяет частично компенсировать строительные затраты. И это - лишь один из многочисленных вариантов грамотного инвестирования средств в строительство коммерческой недвижимости. Инвестиции в строительство и недвижимость окупаются спустя продолжительное время, зачастую годы, но наряду с тем, инвестиции в строительство - лучший способ сохранения и преумножения капитала для компаний, имеющих "долгий прицел" работы, а не ставящих перед собой задачи получения сиюминутной выгоды, ведь ничто не дорожает в цене так быстро, как недвижимость. Это, пожалуй, главное обоснование для инвестиций в строительство.

Правовые основы инвестиционной деятельности определяет Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений". Капитальные вложения - это инвестиции в основные средства, в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты. Названный Закон дает понятие объектов капитальных вложений, определяет правовое положение субъектов данного вида инвестиционной деятельности (инвесторов, заказчиков, подрядчиков, пользователей), государственные гарантии прав субъектов и порядок защиты капитальных вложений. Отношения между субъектами строятся на основе договора и (или) государственного контракта. Источниками финансирования капитальных вложений могут быть собственные и (или) привлеченные средства инвесторов. Законом предусмотрены гарантии прав субъектов инвестиционной деятельности. Государственное регулирование инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, выражается в создании благоприятных условий для ее развития и прямом участии государства в инвестиционной деятельности. Все инвестиционные проекты до их утверждения подлежат экспертизе.