Автор: Пользователь скрыл имя, 19 Февраля 2012 в 17:10, реферат
Целью работы является определение возможных путей совершенствования рынка инвестиций в недвижимость для создания более благоприятных условий для инвесторов, привлечения средств и приближения условий деятельности на рынке к общемировым стандартам.
1. Формы доходов от недвижимости:
§ в виде будущих потоков денежной наличности;
§ в виде возрастания стоимости недвижимости;
§ в виде дохода от будущей продажи недвижимости.
2. Стабильность дохода. В большинстве случаев доход, который приносит недвижимость, выступает в форме арендной платы. Договора аренды, как правило, среднесрочны и долгосрочны — от 3-х до 10-15 и более лет. Отсюда и большая стабильность дохода, чем дохода по акциям. Дивиденды, влияющие на курсовую цену акций, производны от прибыли, прибыль — от объема продаж, объем продаж может изменяться весьма динамично. Кроме того, на доходность ценных бумаг серьезное влияние оказывают и спекулятивные мотивы.
3. Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций. Для приобретения недвижимости необходимы значительные средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения других активов, а с другой стороны, у инвестора может не оказаться достаточных средств.
4. Необходимость в управлении. Недвижимость, в отличие от иных активов, в большей степени нуждается в управлении для получения дохода. От эффективности управления существенно зависит уровень доходности. Отсюда следуют два вывода:
5. Неоднородность недвижимости. Недвижимость — неоднородный актив (например, два идентичных по своим техническим характеристикам офисных здания различаются, по крайней мере, по своему местоположению). Неоднородность недвижимости является фактором, который определяет существенную дифференциацию в доходах между различными единицами недвижимости одного типа в пределах, например, одного региона.
6. Защищенность доходов от инфляции.
7. Высокие транзакционные издержки. Недвижимость представляет собой актив, сделки с которым требуют высоких транзакционных издержек. Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1 % от цены недвижимости, для жилой недвижимости они существенно выше и могут быть достигать до 10 % от цены объекта.
8. Низкая ликвидность. Продажа недвижимого имущества может занимать при адекватной оценке ее возможной цены до 90-120 дней, а при завышении цены этот срок может быть гораздо более существенным. Проблема ликвидности отчасти может быть решена путем правильной политики цен, что включает в себя как правильный уровень цены, так и время продаж.
9. Относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с доходами от иных видов активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей активов.
10. Особенности ценообразования. Цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости - результат оценки недвижимости и переговоров между участниками сделки.
11. Сохранность инвестируемых средств. Недвижимость предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных средств. Земля - неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств). Здания и сооружения — долговечные конструкции. В то же время обеспечение сохранности имущества может требовать дополнительных усилий (страхования, например).
12. Сложность финансовых потоков. В большинстве случаев инвестиции в недвижимость связаны с отрицательными денежными потоками в начале жизненного цикла недвижимости - в период создания объекта, затем по мере сдачи объекта в аренду они трансформируются в положительные, а за пределами срока экономической жизни объекта вновь становятся отрицательными. Продажа недвижимости дает еще один положительный денежный поток.
Обладая рядом существенных особенностей по сравнению с другими видами активов, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля, позволяя снизить общий портфельный риск в силу своей непосредственной связи с реальной экономикой, и как самостоятельный актив, приносящий доход.
Двойственность недвижимости как экономического актива создает многообразие мотивов и источников для финансирования недвижимости.
Например, средства в жилищное строительство могут вкладываться как инвесторами, заинтересованными в извлечении дохода от последующей продажи или сдачи в аренду недвижимости, так и будущими потребителями, заинтересованными в улучшении своих жилищных условий. Очевидно, что требования со стороны тех и других к объекту недвижимости будут различны, как и конкурентная среда: на финансовом рынке недвижимость будет конкурировать с другими видами финансовых активов за инвестора, а на потребительском рынке данный объект недвижимости будет конкурировать с другим объектом за потребителя.
Недвижимое имущество в силу двойственности его природы как экономического актива вынуждено одновременно конкурировать и на рынке финансовых активов, и на рынке реальных активов.
Итак, недвижимое имущество как экономический ресурс обладает рядом особенностей, которые оказывают существенное влияние на ход операций с недвижимостью, на ценообразование на рынке недвижимости и на деятельность рыночных механизмов на этом рынке.
http://www.na-5.ru/catalog-
Недвижимость в современном мире играет свою определённую значимую роль. Особенно хорошо эта роль чувствуется для различных компаний и организаций. Довольно часто можно встретить объявления типа куплю офиси другие, связанные с операциями с недвижимостью. О чём это говорит? Это говорит о том, что недвижимость играет значительную роль. Согласитесь сами, что практически никакая организация не сможет вести полноценно свою деятельность, не имея при этом офиса. Офис служит рабочим местом для сотрудников этой организации, в офисе принимаются посетители и клиенты. В то же время там могут проводиться и различные переговоры, а также вестись продажа определённой продукции. По этой причине, по причине такой важности офисных помещений довольно часто мы видим такие объявления как аренда офиса и подобные им. Что ж, для компании офис является действительно очень важным элементом их деятельности. Редко можно столкнуться с проблемой снять офис. Предложений на рынке недвижимости достаточно много. Проблема может заключаться лишь в цене на его аренду. Зачастую цены бывают высокими, вследствие выгодного расположения офисного помещения, или попросту завышенными. Стоит более серьёзно подходить к вопросу, связанному с недвижимостью, более полноценно изучать всю ситуацию, прежде чем заключать договор аренды офиса.
http://www.ferrata-realty.ru/