Инвестиции в капитальное строительство

Министерство  образования и науки РФ

Казанский государственный  архитектурно-строительный университет

 

 

 

Кафедра экономики и предпринимательства  в 

строительстве

 

Реферат

По теме: «Инвестиции в капитальное строительство»

 

 

 

 

 

Выполнил: студент гр. 0ЭН-301

                                                                              Низаева К.А.

Проверил:  Рожков В.Л.

 

 

 

 

 

 

 

Казань 2012

 

Содержание

 

Введение……………………………………………………………………………..3

1. Капитальное строительство как объект инвестиционной деятельности….4

2. Этапы разработки и реализации инвестиционных проектов в капитальном строительстве………………………………………………………………………..7

3. Определение стоимости строительства…………………………………….12

4. Организация подрядных отношений в строительстве……………………..15

Заключение………………………………………………………………………….19

Список использованной литературы………………………………………………20

 

Введение

Капитальное строительство - деятельность, направленная на создание основных фондов и их реконструкцию, а также на техническое перевооружение действующих основных фондов. В сфере  капитального строительства в качестве основных участников инвестиционного процесса обычно выступают организации, которые в соответствии с выполняемыми ими функциями называются: инвестор, заказчик, застройщик, подрядчик и проектировщик. Отрасль капитального строительства взаимодействует со многими отраслями экономики, которые обеспечивают строительство различного рода материалами, строительными машинами, средствами транспорта и энергоресурсами. Результатом капитального строительства (продукцией строительства) являются здания и сооружения различного функционального назначения, объекты инфраструктуры. В инвестиционном процессе, направленном на создание строительного объекта, участвуют несколько независимых организаций, имеющие разные цели и решающих разные задачи в рамках одного инвестиционного процесса. В частности, основной задачей инвестора и заказчика является сооружение объекта и ввод его в эксплуатацию в наиболее короткие сроки при условии минимизации капитальных вложений - с целью получения максимального дохода от ввода в эксплуатацию объекта в наиболее ранние сроки.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Капитальное строительство как объект инвестиционной деятельности

Капитальное строительство  как процесс включает проведение проектно-изыскательских и научно-исследовательских, строительных и монтажных работ, производство строительных материалов и оказание транспортных услуг. Как отрасль материального производства капитальное строительство включает строительно-монтажные, проектно-изыскательские и научно-исследовательские организации, предприятия строительной индустрии, предприятия по производству строительных материалов и транспортные предприятия. Отрасль капитального строительства взаимодействует со многими отраслями экономики, которые обеспечивают строительство различного рода материалами, строительными машинами, средствами транспорта и энергоресурсами. Результатом капитального строительства (продукцией строительства) являются здания и сооружения различного функционального назначения, объекты инфраструктуры.

В сфере капитального строительства в качестве основных участников инвестиционного процесса обычно выступают организации, которые в соответствии с выполняемыми ими функциями называются: инвестор, заказчик, застройщик, подрядчик и проектировщик.

Инвестор - субъект  инвестиционной деятельности, осуществляющий на собственные, привлеченные или заемные средства финансирование строящегося объекта. Инвестор имеет права на свободное распоряжение результатами инвестиций. Он определяет направление (область приложения) капитальных вложений; разрабатывает условия контрактов на строительство объекта; выбирает проектировщиков, подрядчиков и поставщиков оборудования; вступает в финансово-кредитные отношения с участниками инвестиционного процесса. Инвестор может совмещать функции других субъектов инвестиционной деятельности - выступать в роли заказчика, кредитора, покупателя строительной продукции (объекта строительства), а также выполнять функции застройщика.

Заказчик - юридическое  или физическое лицо, выполняющее  функции организатора и управляющего по строительству объекта, начиная от разработки технико-экономического обоснования и заканчивая сдачей объекта в эксплуатацию или выходом объекта строительства на проектную мощность. Застройщик - юридическое или физическое лицо, обладающее правами на земельный участок под застройку. Он является землевладельцем. Заказчик в отличие от застройщика только использует земельный участок под застройку на правах аренды. В том случае, если заказчику принадлежит земельный участок, на котором сооружается строительный объект, он совмещает две функции - заказчика и застройщика.

Подрядчик (генеральный  подрядчик) - строительно-монтажная  организация, осуществляющая по договору подряда или контракту строительство  объекта. Генеральный подрядчик  по согласованию с заказчиком может  привлекать для выполнения работ отдельных видов субподрядные строительные, монтажные специализированные организации. Ответственность за качество и сроки выполненных работ субподрядными организациями перед заказчиком несет генеральный подрядчик.

Проектировщик(генеральный проектировщик) - проектная или проектно-изыскательская и научно-исследовательская организация, осуществляющая по договору или контракту с заказчиком разработку проекта объекта строительства. Таким образом, в инвестиционном процессе, направленном на создание строительного объекта, участвуют несколько независимых организаций, имеющие разные цели и решающих разные задачи в рамках одного инвестиционного процесса. В частности, основной задачей инвестора и заказчика является сооружение объекта и ввод его в эксплуатацию в наиболее короткие сроки при условии минимизации капитальных вложений - с целью получения максимального дохода от ввода в эксплуатацию объекта в наиболее ранние сроки.

 

 

 

2. Этапы разработки и реализации инвестиционных проектов в капитальном строительстве

Реализация инвестиционных проектов, связанных с капитальным  строительством, требует осуществления  мер по приобретению, аренде, отводу и подготовке земельных участков под застройку, проведению инженерных изысканий, разработке проектной документации на строительство или реконструкцию зданий и сооружений, собственно строительство - возведение зданий, сооружений, объектов инфраструктуры.

Каждый проект, связанный с капитальным строительством, перед своей реализацией проходит предварительную экспертную проверку. Прежде всего, проект оценивается в плане его выполнимости как в техническом, так и в экономическом аспекте. Техническая выполнимость проекта связана с наличием или возможностью обеспечения проекта строительными и сопутствующими материалами, машинами и оборудованием; с наличием в зоне строительства (реализации проекта) необходимой инфраструктуры (дороги, линии связи, энергоснабжение и т.д.);

Экономическая выполнимость проекта связана с наличием развитого рынка рабочей силы, рынков сырья и необходимых материалов; с инвестиционными возможностями (использование собственного капитала, кредиты банков, привлечение других средств); с квалификационными требованиями к основному и обслуживающему персоналу, к управленческому аппарату. Предварительная оценка реализуемости проекта является, как правило, очень грубой и для нее используется с целью экономии средств легко доступная информация.

Если предварительная  оценка проекта положительна, то переходят  к более детальному проектному исследованию. Проектное исследование подразделяется на технико-экономический анализ и финансовый анализ. Технико-экономический анализ предусматривает изучение потенциальных возможностей производственных мощностей и планирование их использования. Финансовый анализ дает возможность изучить финансовые результаты в случае реализации проекта.

Таким образом, разработка и реализация инвестиционного  проекта включает в себя следующие  этапы:

· формирование инвестиционного замысла (идеи);

· предварительное предпроектное (до разработки инвестиционного проекта) исследование инвестиционных возможностей;

· технико-экономическое обоснование проекта;

· приобретение (или аренда) и отвод земельного участка;

· подготовка контрактной и проектной документации;

· осуществление строительно-монтажных работ, включая пуско-наладочные работы.

Формирование  инвестиционного замысла (идеи) предусматривает  следующие фазы:

· разработку и предварительное обоснование замысла;

· инновационный, патентный и экологический анализ технического решения по строительству объекта, предусмотренного намечаемым проектом;

· проверку необходимости и возможности выполнения сертификационных требований к строительству;

· предварительное согласование инвестиционного замысла проекта с федеральными, региональными, муниципальными и отраслевыми органами управления.

Предварительное (предпроектное) исследование инвестиционных возможностей включает следующие компоненты:

· подготовка предложений по организационно-правовой форме реализации проекта и по составу участников проекта;

· оценка предполагаемого объема капиталовложений по укрупненным показателям и предварительная оценка эффективности инвестиций;

· подготовка исходно-разрешительной документации;

· анализ и обоснование инвестиционных возможностей;

· подготовка контрактной документации на проектно-изыскательские работы;

· подготовка инвестиционного предложения для потенциального инвестора (решение о финансировании работ по подготовке технико-экономического обоснования проекта).

Получив положительные  результаты по предварительной оценке инвестиционного проекта, переходят к составлению подробного технико-экономического обоснования. При его составлении используются данные, полученные на предварительных стадиях анализа проекта, которые необходимо дополнить новой детальной информацией. В частности, необходимо рассмотреть следующие вопросы:

· подготовка исходно-разрешительной документации;

· согласование строительных решений с градостроительными и архитектурно-планировочными решениями;

· анализ организационной структуры проекта, предварительная оценка величины организационных расходов.

· анализ потребности в рабочей силе (потребность в неквалифицированной рабочей силе; потребность в квалифицированных кадрах; потребность в менеджерах);

· планирование сроков реализации проекта (длительность всего строительства; продолжительность различных этапов проекта);

· принятие решений по инженерному обеспечению строительства;

· мероприятия по охране окружающей среды;

· описание организации строительства;

· описание системы управления строительством;

· организация труда и заработной платы рабочих и специалистов;

· подготовка сметно-финансовой документации, в том числе: расчет капитальных затрат, оценка издержек, источники финансирования проекта, источники и условия инвестирования, выбор кредиторов, оформление соглашений;

· оценка рисков, связанных с осуществлением проекта;

· прогнозирование денежных затрат и поступлений;

· оценка коммерческой эффективности проекта с помощью стандартных критериев и анализа чувствительности;

· анализ экономической и (или) бюджетной эффективности проекта (при использовании бюджетных инвестиций) при его реализации;

· - формулирование условий прекращения реализации проекта.

Разработанное технико-экономическое обоснование  проходит вневедомственную экспертизу по существу, экологическую экспертизу и экспертизы других видов (при необходимости). На основании технико-экономического обоснования и результатов экспертиз принимается решение о вложении средств в инвестиционный проект и его реализации.

Подготовка  контрактной и проектной документации включает в себя следующие элементы:

· подготовка и проведение тендерных торгов и подготовка контрактов по их результатам;

· проведение переговоров с потенциальными инвесторами;

· разработка проектно-сметной документации на строительство или реконструкцию зданий и сооружений;

· определение изготовителей и поставщиков нестандартного оборудования.

На этапе  осуществления строительно-монтажных  работ помимо непосредственного  выполнения этих работ производятся:

· подготовка контрактной документации на поставку строительных материалов, строительных машин и механизмов, комплектующих и энергоносителей;