Введение.

 В последние  годы наблюдается заметный интерес  к вопросам правового регулирования  оборота недвижимого имущества. Это обстоятельство объективного характера. Рынок недвижимости в России пережил  период становления, и в настоящее  время существует необходимость осмыслить все, к чему пришла экономическая и правовая мысль в области оборота недвижимого имущества.

 Актуальность  темы данной работы состоит в том, что подавляющее большинство  людей сталкивается с вопросами  правоотношений относительно таких  объектов гражданских прав, как недвижимое имущество: продает, дарит, арендует квартиру, дачу, земельный участок и т.п. Поэтому важно знать законодательное регулирование этих вопросов.

 Государственные органы управления и  регулирования операций с недвижимостью.

 Основные органы управления и регулирования операций с недвижимостью представлены на сегодняшний день в качестве:

• Министерства юстиции РФ;
• Высшего Арбитражного Суда РФ;
• Арбитражного суда соответствующего региона;
• Федеральной службой земельного кадастра РФ;
• Федеральной регистрационной службой РФ;
• Органом юстиции, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (например, Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Москве);
• Органов власти соответствующего региона;
• Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству;
• ФГУП «Ростехинвентаризация»;
• Росрегистарция и многими другими.

 Важным  фактором становления рынка недвижимости является обеспечение благоприятной  рыночной среды или инфраструктуры недвижимости как в обществе в целом, так и в каждом регионе и муниципальном образовании. Оно представляет собой совокупность условий, норм и гарантий экономической деятельности, в частности, устойчивости финансового положения.

 Предпринимательская среда и инфраструктура рынка  недвижимости должны обеспечивать:

• общую благоприятную обстановку для становления и развития правовой среды рынка недвижимости;
• правовую определенность и защищенность субъектов и объектов, в том числе и на основе предпринимательского договора;
• необходимые стартовые условия получения ссуд и кредитов;
• экономическую и личную безопасность;
• страхование предпринимательских рисков;
• удобный режим взаимоотношений с местной администрацией;
• условия для самоорганизации и обучения субъектов рынка недвижимости.

 Главная задача упорядочения правового регулирования – имущественной политики государства – содействие созданию инфраструктуры рынка недвижимости. Важнейшее значение имеет решение проблем сохранения льготного режима для малого бизнеса в сфере недвижимости.

 В качестве одного из методов (инструментов) государственного регулирования экономики, можно назвать заказы для государственных нужд. Также можно упомянуть о таких способах, как лицензирование, квотирование экспорта, предоставление льгот в той или иной области экономической деятельности едва ли можно признать соответствующими в полной мере принципам рыночной экономики.

 Формы государственного регулирования рынка  недвижимости.

 Государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

1. методом прямого вмешательства – это административный способ;

2. методом косвенного воздействия, или экономическими методами управления.

 Прямое  административное управление включает:

• создание  юридической (нормативной) базы: издание  законов, постановлений, инструкций, которые будут регулировать функционирование рынка недвижимости в регионах и в центре страны;

• регистрация, лицензирование, предоставление прав уполномоченным лицам для совершения сделок с объектами муниципальной  и государственной собственности;

• установление  обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

• контроль  над соблюдением всеми участниками  рынка установленных норм и правил;

• введение  запретов и санкций за отступление  от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом;

• выкуп в  государственную собственность  любых объектов недвижимости для  общественных нужд.

 Экономические методы управления рынком недвижимости реализуются с помощью:

• системы налогообложения  имущества;

• выпуска и обращения жилищных сертификатов;

• реализации  государственных целевых программ;

• дисконтной  политики Центрального банка;

• амортизационной политики;

• внешнеэкономической деятельности и пр.

 Управление  объектами недвижимости осуществляется различными ветвями государственной власти (законодательной, исполнительной, судебной), они являются независимыми в своей деятельности. 
Федеральное собрание издает законы, регулирующие рынок недвижимости. Президент издает указы, не противоречащие действующим законам. Правительство выпускает постановления, министерства и ведомства – положения, инструкции и приказы, устанавливающие конкретные процедуры и правила управления недвижимым имуществом. 
Государственная дума, Совет Федерации являются представительными органами власти РФ, они обладают полномочиями разрабатывать и принимать правовые акты по вопросам, касающимся управления недвижимым имуществом. Представительные органы власти осуществляют контрольные функции. 
На Министерство государственного имущества возложены функции и задачи по управлению и распоряжению в установленном порядке объектами федеральной собственности на территории РФ и за рубежом, реализация на основе законодательства РФ государственной политики приватизации государственных и муниципальных предприятий, в том числе земельных участков, находящихся под приватизируемыми предприятиями, и т. д. 
Муниципальные органы также принимают участие в управлении недвижимостью.

 Управление  имущественными комплексами  в г. Москве.

 В управлении недвижимым имуществом принимают участие  различные отраслевые органы и организации, координация работы которых осуществляется Правительством Москвы.

 В компетенцию  органов исполнительной власти по регулированию  имущественных отношений входят:

• управление и распоряжение объектами недвижимости, их реконструкция, реставрация и строительство, изыскание необходимых инвестиций;
• предоставление объектов недвижимости, находящихся в собственности города, в аренду федеральным органам власти, дипломатическим представительствам иностранных государств;
• передача осуществления части своих полномочий отраслевым органам управления, администрациям территориальных единиц города, государственным и муниципальным предприя-тиям и учреждениям (как правило, на правах оперативного управления или хозяйственного ведения);
• установление порядка и условий передачи собственности города, порядка регистрации соответствующих прав;
• установление ставки арендной платы на арендуемое государственное и муниципальное недвижимое имущество г. Москвы и других земельных платежей;
• зонирование территории города;
• составление и ведение земельного кадастра города;
• составление градостроительных планов развития города;
• осуществление контроля за использованием и охраной земель и др.

 Основные  функции по управлению городской  недвижимостью сосредоточены в  имущественно-земельном комплексе, с созданием которого начато формирование необходимой организационной и правовой базы для совершения сделок с отдельно стоящими зданиями, строениями и сооружениями одновременно с правами аренды неразрывно связанных с ними земельных участков.

 В целях  обеспечения контроля над использованием объектов недвижимости, осуществлением их учета, выполнением договорных обязательств собственниками, владельцами, пользователями, арендаторами была создана Государственная  городская инспекция  по контролю за использованием объектов недвижимости. Госинспекция по недвижимости является подведомственным Правительству органом исполнительной власти.

 Государственная городская инспекция выполняет  следующие функции:

• осуществление государственного контроля за использованием объектов недвижимости в соответствии с их целевым назначением собственниками, владельцами, пользователями, арендаторами и субарендаторами независимо от их ведомственной подчиненности;
• контроль за сохранением социально-бытовой структуры города, выявление фактов нарушения организациями, предприятиями и учреждениями условий договоров (контрактов) по использованию объектов недвижимости;
• организация проверок с целью выявления незаконного использования объектов недвижимости;
• осуществление постоянного контроля над выполнением собственниками, владельцами, пользователями и арендаторами своих обязательств перед государством, внесением налоговых, арендных и иных платежей в бюджет города;
• участие в работе государственных городских комиссий по вопросам учета, управления, распоряжения и использования городской собственности;
• участие в подготовке нормативных и законодательных актов в области учета, управления, распоряжения, использования и контроля над использованием городской собственности;
• осуществление государственного контроля над соблюдением государственными органами и должностными лицами законодательства, устанавливающего порядок учета, управления и распоряжения городской собственностью, передачи ее в собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление, аренду и субаренду юридическим и физическим лицам;
• осуществление контроля за выполнением государственными организациями и должностными лицами обязанностей по взиманию арендной платы с арендаторов;
• предоставление в Правительство Москвы информации о состоянии учета, управления, распоряжения и использования объектов недвижимости.

 Для предварительного оперативного рассмотрения вопросов земельных и имущественных  отношений, градостроительного регулирования  и организации контроля за проведением  конкурсов по продаже прав на объекты недвижимости создана Комиссия по земельным отношениям и градостроительству.

 В нее  входят руководители всех муниципальных  ведомств, ответственных за использование  земли, недвижимого имущества и  градостроительную политику. Комиссия имеет исключительное право:

• бронировать земельные участки или иные объекты недвижимости с включением их в Реестр конкурсных объектов;
• давать поручения любому органу Правительства Москвы с целью обеспечения безусловного выполнения графика проведения конкурсов и осуществлять контроль за сроками их исполнения;
• утверждать стартовые цены на объекты недвижимости, выставляемые на конкурс (первичный рынок);
• принимать решение о предоставлении права победителю конкурса произвести оплату в рассрочку;
• рассматривать все возникающие разногласия и принимать по ним окончательные решения.

 Бюро  технической инвентаризации: основные функции, назначение и роль в операциях  с недвижимостью.

 Бюро  Технической Инвентаризации является государственным унитарным предприятием, занимающимся вопросами недвижимости. БТИ выполняет ряд функций, так или иначе связанных со статистическими данными по недвижимости. Фактически, здесь концентрируется вся информация о строениях и отдельных квартирах.

 Бюро  технической инвентаризации создает  информацию о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов и об изменении этих показателей.

 Цели  и задачи осуществления технического учета объектов недвижимости для  обеспечения:

• •государственного и муниципального управления недвижимым имуществом;
• •налогообложения и страхования недвижимости;
• •государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• •инвестирования недвижимости и градостроительной деятельности;
• •государственного контроля использования объектов недвижимости;
• •иных, связанных с владением, пользованием и распоряжением недвижимым имуществом деятельностью.