Формы обеспечения возвратности кредита

При ипотеке земельного участка  право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на нем  здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено  иное условие. При отсутствии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет  право ограниченного пользования (сервитута) той его частью, которая  необходима для использования здания или сооружения в соответствии с  его назначением. Условия пользования  этой частью участка определяются соглашением  залогодателя с залогодержателем, а  в случаях спора – судом.

Права залогодателя, а при  обращении взыскания на здание или  сооружение и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из Земельного кодекса Российской Федерации. В соответствии с этим кодексом при переходе права собственности  на строение, сооружение или при  передаче их другим юридическим лицам  или гражданам вместе с этими  объектами переходит и право  пользования земельными участками.

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, часть которого находится в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

Если предметом ипотеки является недвижимое имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, то такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

На имущество, находящееся  в общей совместной собственности (без определения доли каждого  из собственников в праве собственности), в том числе квартиры и нежилые  помещения в жилых домах, ипотека  может быть установлена при наличии  письменного нотариально удостоверенного  согласия на это всех собственников.

В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту  долю при ее продаже применяются правила ГК РФ о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в общем имуществе, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и описанием, достаточным  для идентификации этого предмета.

В договоре об ипотеке должно быть указано право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган  государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.

Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и  указывается в договоре в денежном выражении, при этом оценочная стоимость  земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной  цены.

К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена копия чертежа границ этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в  договоре об ипотеке с указанием  его величины в денежном выражении, основания его возникновения  и срока исполнения. Если величина обеспеченного ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Если в договоре не предусмотрено  иное, ипотека обеспечивает, кроме  погашения основной суммы долга  и процентов по нему, также уплату залогодержателю сумм, причитающихся  ему:

• в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения основного обязательства;
• в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных основным обязательством либо федеральным законом;
• в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
• в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

В договоре может быть предусмотрено, что ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту  их удовлетворения за счет заложенного  имущества либо в фиксированной  сумме.

При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан письменно  предупредить залогодержателя обо  всех известных ему к моменту  государственной регистрации ипотеки  правах третьих лиц на предмет  ипотеки (правах залога, пользования, аренды, сервитутах, то есть правах ограниченного  пользования) и других правах. Неисполнение этой обязанности дает кредитору  по основному обязательству право  потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

Кредитор по обеспеченному ипотекой обязательству вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. Это право принадлежит кредитору по обеспеченному ипотекой обязательству и в том случае, если заложенное имущество передано залогодателю во владение третьих лиц.

Залог с передачей  заложенного имущества залогодержателю (заклад).

 В качестве заклада, оставляемого в распоряжении залогодержателя, могут быть различные виды имущества (автотранспорт, золото и другие драгоценные металлы, валюта, фондовые ценности). Под фондовыми ценностями понимаются свободно обращающиеся на биржевом рынке ценные бумаги (акции и облигации предприятий, государственные ценные бумаги), должным образом зарегистрированные в уполномоченном депозитарии или реестре. О передаче ценных бумаг в залог должна быть сделана соответствующая запись в депозитарии или реестре. До аннулирования этой записи залогодатель не может реализовать эти ценные бумаги.

При залоге имущественного права, удостоверенного ценной бумагой, она может быть передана залогодержателю, чем банки-кредиторы практически всегда и пользуются.

В качестве заклада может  использоваться залог валютных ценностей (иностранная валюта, ценные бумаги в иностранной валюте), золото и  другие драгоценные металлы в  изделиях. Здесь особенно важно, что  подобные операции разрешены лишь уполномоченным банкам, имеющим соответствующие лицензии.

Обеспечением по ссудам успешно  служат залоговые счета заемщика в банке-кредиторе с оговоренным  неснижаемым остатком, размер которого покрывает 1-2 годовых платежа по основной сумме долга плюс проценты.

Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного  недвижимого имущества без обращения  в суд допускается только на основании  нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения причин для обращения взыскания на предмет залога. Условие о праве залогодержателя обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество без предъявления иска в суд, содержащееся непосредствен но в договоре о залоге, должно признаваться недействительным.

Когда предметом залога являются права требования (например, депозит  в банке), права аренды и другие имущественные права, взыскание  на них может быть наложено (если не выполнено кредитное обязательство), как правило, в судебном порядке.

Желающие принять участие  в торгах приходят в суд к судебному  исполнителю, подают соответствующее  заявление и вносят на депозит  суда сумму в размере 10% начальной продажной цены заложенного имущества.

В торгах не имеют право  участвовать государственные предприятия, учреждения и организации, кооперативные  организации, их объединения, другие общественные организации, а также должностные  лица местных органов власти, внутренних дел и члены их семей.

Торги начинаются с объявления судебным исполнителем начальной цены заложенного имущества. Имущество  считается проданным покупателю, который предложил наивысшую  цену. Сумма, внесенная на депозитный счет лицом, купившим с торгов имущество, зачисляется в счет покупной цены. Оставшимся участникам торгов внесенные ими деньги на депозитный счет суда возвращаются после торгов.

Таким образом, практика, обобщенная в вышеприведенных положениях, показывает невыгодность ситуации, в которой оказывается кредитор. Это положение складывается в процессе обращения взыскания и реализации заложенного имущества.

3 Уступка требования (цессия) и передача права собственности

С целью ликвидации просроченной и безнадежной по взысканию задолженности  по выданным межбанковским кредитам, эта задолженность может быть переоформлена в задолженность  предприятий (банков), являющихся ссудозаемщиками  банка-должника. Такая операция оформляется  договором цессии (уступки требования), в котором подробно оговариваются  условия зачета.

Цессия – это документ заемщика (цедента), в котором он уступает свое требование (дебиторскую задолженность) кредитору (банку) в качестве обеспечения возврата кредита.

Договор о цессии дополняет  кредитный договор, создавая правовую основу для обеспечения возвратности полученной клиентом банка ссуды. Договор  о цессии предусматривает переход  к банку права получения денежных средств по уступленному требованию. Стоимость уступленного требования должна быть достаточной, чтобы погасить ссудную задолженность. Банк имеет  право воспользоваться поступившей  выручкой, только для погашения выданного  кредита и платы за него. Если по уступленному требованию поступает  сумма денежных средств, превышающая  задолженность по ссуде, то разница  возвращается цеденту.

На практике используются два вида цессии: открытая и тихая.

Открытая цессия предполагает сообщение должнику (покупателю цедента) об уступке требования. В этом случае должник погашает свое обязательство банку, а не заемщику банка (цеденту).

При тихой цессии банк не сообщает третьему лицу об уступке требования, должник платит цеденту, а тот обязан передавать полученную сумму банку. Заемщики предпочитают тихую цессию, чтобы не подрывать свой авторитет. Но для банка тихая цессия связана с большим риском, так как, во-первых, средства по уступленным требованиям нередко поступают на счета заемщика, находящегося в других банках; во-вторых, заемщик имеет возможность уступать требование несколько раз; в-третьих, заемщик может уступать уже не существующие требования.

Кроме уступки индивидуальных требований банки могут использовать общую и глобальную цессию (широко применяется за рубежом). Общая цессия означает, что заемщик используется перед банком регулярно уступать требования по поставке товаров или  оказанию услуг на определенную сумму. При этом право банка на получение  денежных средств в погашение  предоставленного кредита возникает  не в момент заключения договора об общей цессии, а с момента передачи в банк требований или списка дебиторов. При глобальной цессии заемщик должен уступить банку существующие требования к конкретным клиентам и вновь  возникающие в течение определенного  периода. Этот вид уступки требований считается предпочтительным. В целях  снижения риска при использовании  такой формы обеспечения возвратности кредита банк настаивает произвести уступку требований на сумму значительно  большую, чем величина выданного  кредита. При общей и глобальной цессии максимальная сумма кредита  составляет 20-40% от стоимости уступных требований.

Для того, чтобы движимое имущество могло быть в пользовании  заемщика и в то же время служить  гарантией возврата кредита, используется передача права собственности на него кредитору в обеспечение имеющегося долга.

В отличие от заклада при  передаче права собственности кредитору  в обеспечение долга движимое имущество клиента остается в  его пользовании. Это происходит, когда передача ценностей кредитору  невозможна и нецелесообразна и  когда заемщик не может отказаться от использования объекта обеспечения  ссуды. Заемщик в данном случае несет  ответственность за сохранность  оставшихся в его пользовании  ценностей, не имеет права самостоятельного распоряжения ими. В качестве объектов обеспечения ссуд могут выступать  как отдельные предметы (автомашина), так и группа предметов, находящихся  на одном складе или цехе (товары, запасы материалов, полуфабрикаты).

Банк при заключении договора о передаче права собственности  в обеспечение имеющегося долга  должен удостовериться, что заемщик  действительно является собственником  конкретных ценностей.

Однако эта проверка не уменьшает большого риска, который  сопровождает передачу права собственности.

Право с определенным сроком действия может быть предметом залога только до истечения срока его  действия.

В договоре о залоге прав, не имеющих денежной оценки, стоимость  предмета залога определяется по соглашению сторон.

В договоре о залоге прав наряду с условиями, предусмотренными статьей 10 настоящего Закона, должно быть указано лицо, которое является должником  по отношению к залогодателю. Залогодатель обязан уведомить своего должника о  состоявшемся залоге прав.