Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

“Экономика недвижимости”

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

 

Содержание

Введение.

Специфика формирования рынка недвижимости.

Особенности соотношения  спроса и предложения на рынке недвижимости.

Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости.

Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

Социально-экономические.

Политико-психологические.

Заключение.

Список использованных источников.

 

Введение

В настоящее время, когда в России появилась нормативная  база купли и продажи объектов недвижимости и формируется механизм банкротств предприятий, все чаще возникает  необходимость определения стоимости  предприятий и объектов недвижимости (в том числе земельных участков), при купле и продаже имущества, получение кредита под залог  имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении  доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании  прав наследования и судебного приговора. Сегодня российский рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости.

Понятие стоимости  трудно поддается четкому определению  и имеет множество интерпретаций. Для того, чтобы разобраться со стоимостью, следует выделить следующие социальные, экономические, юридические и другие факторы, влияющие на нее.

 

Специфика формирования рынка недвижимости.

Для того, чтобы определить факторы, влияющие на стоимость недвижимости, необходимо, во-первых, проанализировать факторы, определяющие специфику рынка недвижимости на этапе его становления. И, кроме того, понимать — куда рынок недвижимости может двигаться в будущем и что его ожидает с учетом той специфики, по которой он сформирован. На становление и развитие рынка недвижимости на ранних стадиях оказывали влияние следующие моменты.

Политические факторы (политическая нестабильность). Специфические  факторы (запаздывание с началом  становления рынка недвижимости по сравнению с другими секторами  экономики; неуверенность в будущем  у значительной части населения; экономическая и социальная нестабильность).

Юридические факторы (отсутствие необходимых для нормального  функционирования рынка законодательных  норм и процедур, обеспечивающих безопасное совершение сделок и защиту прав собственности; ускоренные и не всегда отлаженные процедуры приватизации; неотработанный порядок закрепления прав на недвижимость; отсутствие механизмов проверки правового  статуса и юридической истории  объектов недвижимости; отсутствие ясно очерченных прав по отношению к зданию в целом и к земельному участку, на котором оно расположено).

Рыночные факторы (отсутствие рынка земли, начавшаяся приватизация жилья, зарождение и становление  рынка аренды, развитие рынка коммерческой недвижимости).

Финансовые и  экономические факторы (высокие  темпы инфляции, резкая дифференциация в доходах, неразвитость и нестабильность финансовой системы, недостаток денежных ресурсов в структуре оборотных средств предприятий и населения; отсутствие необходимой для функционирования рынка недвижимости финансовой и рыночной инфраструктур).

Административные  факторы (распределение квартир  по ордерам — функционировала  так называемая административно-распределительная  система; очень низкая оплата жилья  по сравнению с общим уровнем  заработной платы; строительство жилья  для населения и его содержание являлись прерогативой государства).

 

Особенности соотношения спроса и предложения  на рынке недвижимости.

От спроса, предложения  и их соотношения в определяющей степени зависят такие важнейшие  экономические параметры, как цены, доходность, риски приобретения или  создания объектов недвижимости.

В этом отношении  понимание особенностей реакции  спроса и предложения на рынке  недвижимости на такие параметры, как  цены, доходы и т. п., является весьма существенным обстоятельством, позволяющим  грамотно интерпретировать данные о  состоянии рынка и, что еще  важнее, делать обоснованные прогнозы относительно его развития.

Баланс спроса и  предложения — один из определяющих факторов, но он не аутентичен, и его, разумеется, необходимо рассматривать  во взаимодействии со всеми группами факторов. При этом, думаю, никто не будет спорить с тем, что более всего ситуацию на рынке недвижимости определяют именно спрос и предложение. И именно спрос и предложение в наибольшей мере влияют на цены.

Необходимо обязательно  отметить, что любой объект недвижимости — это результат взаимодействия таких факторов производства, как  земля, капитал и труд, причем два  последних мобильны, а земля —  неподвижна и ограничена. Эти свойства земли определяют невозможность  увеличения предложения недвижимости даже при росте цен на нее. Но если бы дело было только в этом, то следствием роста спроса был бы постоянный рост цен на недвижимость, однако всем известно, что на рынке недвижимости, так же как и везде, рост цен сменяется их падением, превышение спроса над предложением — избытком предложения.

Рассмотрим интересный теоретический и практический вопрос о выборе различных вариантов решения проблемы увеличения объема предложения на рынке недвижимости. Этот вопрос может встать, например, перед застройщиком. Застройщик в ситуации увеличения спроса на рынке недвижимости должен будет выбирать между приобретением новых участков земли и более интенсивным использованием уже имеющихся. Очевидно, что значение будет иметь и возможность приобретения новых участков земли, но главное, чем должен руководствоваться застройщик — цена земли и цена дополнительных вложений капитала. Если приобретение дополнительных земельных участков оказывается затратнее, чем использование более дорогих конструкций, материалов и т. д., то резонным будет путь замещения земли капиталом, если нет — лучше идти по пути приобретения земли. Следовательно, предложение на рынке недвижимости может быть увеличено различными способами. Другое дело, что освоение новых территорий, создание новых объектов недвижимости, внедрение новых материалов и конструктивных решений — процесс длительный, поэтому предложение на рынке недвижимости не может быть увеличено сразу же после возрастания цен на недвижимое имущество. Как пишут в работах по экономической теории, предложение на рынке недвижимости абсолютно неэластично в краткосрочном периоде. Таким образом, спрос и предложение, являясь одним из факторов, определяющих рост или падения цен на рынке недвижимости, находятся во взаимодействии со всеми остальными факторами.

Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости.

Изменение стоимости  любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются  на различных стадиях процесса оценки; эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим  уровням.

Первый  уровень (региональный) - уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

Второй  уровень (местный) - уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

Третий  уровень (непосредственного окружения) - уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.

Влияние факторов может  происходить одновременно на различных  уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации  оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее  заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.

К первому уровню относятся следующие 4 группы факторов: 

социальные:

-базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования; базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности;

-тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, размер семьи, плотность заселения, др.;

-тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности;

-стиль и уровень жизни,

экономические:

-общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий;

-факторы спроса: уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж, обеспеченность населения объектами общественного назначения и др.;

-факторы предложения: наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; затраты на строительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги.

В условиях равновесного рынка и стабильной экономики  темп роста цен на недвижимость складывается из суммы темпа роста инфляции национальной валюты и темпа прироста ВВП (обычно около 1-3%).

Состояние российской экономики сильно зависит от экспорта продукции топливно-энергетического  комплекса. Один процент населения  занятого в нефтяной и газовой  промышленности приносит четвертую  часть ВНП. Таким образом, существующий на данный момент уровень мировых  цен на нефть становится одним  из макроэкономических факторов, который, способствуя экономическому росту  в стране, опосредовано влияет на рынок  недвижимости. Если же цена на нефть  сильно упадет до того, как экономика  Росси станет более диверсифицированной, то платежеспособный спрос сильно снизится, что окажет понижающее влияние на цены.

Одной из особенностей рынка недвижимости в России является его двухвалютность. Привязка цены объекта недвижимости к американской валюте приводит к образованию зависимости цены от изменений курса доллара, его покупательной способности в России.

физические:

-климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва и др.;

-экология;

-сейсмические факторы.

политические (административные):

-политическая стабильность, безопасность;

-налоговая политика, финансовая политика, предоставление разного рода льгот;

-зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное;

-строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные;

-услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, противопожарная служба;

-наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности.

Правительственное регулирование заключается в  издании нормативных актов формирующих  правовое поле для рынка недвижимости. Одним из ярких примеров неоднозначного воздействия законодательных актов  на функционирование рынка недвижимости является Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об  участии в долевом строительстве  многоквартирных домов» вступивший в силу в апреле 2005 года. С одной  стороны он защищает права дольщиков, с другой - ставит застройщиков в  очень жесткие рамки, выполнить  которые они не могут.

Региональные органы также могут принимать отдельные  нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне.

Государство может  воздействовать на рынок недвижимости не только посредством прямого законодательного регулирования, но и через фискальные инструменты. В настоящее время  обсуждается создание закона направленного  на борьбу с так называемыми инвестиционными  квартирами, способствующими повышению  цен на рынке жилой недвижимости. Появлению инвестиционных квартир  вызвано высокими темпами роста  цен на жилье и, следовательно, большой  доходностью вложений в приобретение недвижимости. Кроме того, российское население до сих пор не вполне доверяет существующим финансовым инструментам накопления сбережений

Ко второму уровню относятся следующие факторы: 

местоположение:

-по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т.п.);

-наличие и состояние коммуникаций;

-наличие объектов социально-культурного назначения;

-размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение.

-условия продаж:

-особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей

-условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки; условия выделения средств.

К третьему уровню относятся следующие факторы: 

физические  характеристики:

-физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность и др.;

-качество строительства и эксплуатации;

-наличие коммунальных услуг;

-функциональная пригодность;

-привлекательность, комфорт,

архитектурно-строительные:

-стиль, планировка, конструкции и т. д.;

-объемно-планировочные показатели и др. финансово-эксплуатационные:

-эксплуатационные расходы;

-стоимость строительства;

-доходы, генерируемые объектом недвижимости.

В заключение этой главы хотелось бы добавить, что в России рынок недвижимости характеризуется наличием высокой доли латентного (скрытого) спроса. Исследования, проведенные в рамках одного из проектов Всемирного банка, показали, что поменять свои жилищные условия, хотели бы 77% опрошенных. Это связано с низкой обеспеченностью жильем и большими показателями физического износа на вторичном рынке. Хотя по нормативам положено проводить капитальный ремонт каждые 10-15 лет, фактически в нынешних «брежневках» и «хрущевках» ремонт не проводился более 30 лет.