Доходный подход к оценке обьектов недвижимости

ДОХОДНЫЙ  ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ. Метод  капитализации доходов

 Этот метод заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта, с помощью коэффициента капитализации. Доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируется в текущую стоимость, которая и будет представлять собой рыночную стоимость объекта. Формула для определения стоимости объекта имеет вид:

Данный метод  используется, когда поток будущего дохода стабилен. Таким образом, для  определения стоимости недвижимости методом прямой капитализации необходимо:

1) определить  чистый доход от использования  объекта в первый год; 

2) рассчитать  коэффициент капитализации применительно  к данному доходу.

3) Определение  чистого дохода 

Чистый доход - это величина чистого годового дохода, полученного от использования  оцениваемого объекта равная валовой  выручке минус расходы по эксплуатации объекта (кроме амортизации).

Потенциальная валовая выручка - это ожидаемая  суммарная величина выручки от основного  вида деятельности и дополнительных услуг, оказываемых на оцениваемом  объекте недвижимости.

Например, если домовладелец сдает квартиру, арендная плата за нее является валовой  выручкой от основного вида деятельности, а доход от предоставления стиральной машины, гаража, автостоянки, телеантенны и прочего является дополнительной выручкой. В сумме валовая и дополнительная выручки представляют собой потенциальную валовую выручку. Причем для оценки рассчитывается валовая и дополнительная выручки за первый год (после даты оценки).

Для правильного  определения потенциальной валовой  выручки необходимо знать удельные стоимости использования объектов, то есть ставки арендной платы за 1 м. кв. жилой площади, а также стоимости  дополнительных услуг (плата за одно место стоянки машины в сутки  в данном месте). Для этого необходимо знать рынок арендного жилья  и учитывать его особенности.

Точное определение  удельных стоимостей имеет особо  важное значение в оценке, так как именно они служат основой для расчета потенциальной валовой выручки от использования недвижимости. Если в расчете удельной стоимости будет допущена даже небольшая ошибка, это приведет к неверному результату.

Далее в процессе оценки недвижимости определяется поправка на недоиспользование объекта недвижимости. Например, до 1991 года степень заполнения номеров в московских гостиницах составляла 95%, а после 1991 года примерно 60%. Это обусловлено тремя факторами:

1) резким  ростом платы за проживание  в гостинице; 

2) резким  спадом платежеспособности населения; 

3) резким  ростом тарифов на воздушный  и ж/д транспорт.

Итак, если мы оцениваем методом капитализации  дохода гостиницу в Москве и устанавливаем, что степень ее использования  составляет 60%, то нам следует уменьшить  величину потенциальной валовой  выручки от ее использования на 40% и мы получим действительную валовую выручку (ДВВ).Следующий шаг - из ДВВ необходимо вычесть расходы на эксплуатацию недвижимости.

В расходы  по эксплуатации объекта включаются:

1) зарплата  с отчислением обслуживающего  персонала; 

2) коммунальные  услуги: газ, вода, электричество; 

3) расходы  на содержание объекта (охранная  сигнализация, обслуживание лифта,  инженерных коммуникаций: сантехника, телефон);

4) плата за  управление объектом (вознаграждение  управляющему);

5) представительские  расходы; 

6) расходы  на рекламу; 

7) транспортные  расходы и другие.

Отметим, что  расходы на капитальный и текущий  ремонт оцениваемого объекта не включаются в эксплуатационные расходы. Они  входят в состав амортизационных  отчислений.

Все эксплуатационные расходы входят в состав производства.

После определения  эксплуатационных затрат рассчитывается чистый доход (ЧД).

Для расчета  ЧД составляется отчет о доходах  и расходах. Для его составления  используются данные бухгалтерской  отчетности (главная книга, отчет  о прибылях и убытках и т.п.).

В состав ЧД входят две составляющие:

1) прибыль  от использования оцениваемого  объекта; 

2) амортизация  отчисления на ремонт и полное  восстановление.

Пример.

Расчет ЧД на основе составления отчета о доходах  и расходах от сдачи в аренду офисного здания площадью 500 м. кв.

1. Выручка  от использования здания (без  НДС) 

1.1 Выручка  от основного вида деятельности (валовая выручка):

- от сдачи  в аренду офисного здания:

500 $х500 м.  кв. = 250 000 $

1.2 Выручка  от дополнительных видов услуг  (дополнительная выручка):

- плата за  пользование автостоянкой 3 000$

- плата от  торговых точек 2 000$ - плата за  использование средств связи 5 000$

2. Общая выручка  (потенциальная валовая выручка) 260 000$

3. Потери  от недоиспользования фондов  и неплатежей (5%) 13 000$

4. Действительная (эффективная) выручка 247 000$

5. Расходы 

5.1 Постоянные (фиксированные) расходы: 

- страхование  имущества от пожара (1.67% от стоимости  здания) 25 000$

- амортизационные  отчисления (2% от стоимости фондов)

30 000$

Итого постоянные расходы 55 000$

5.2 Эксплуатационные  расходы: 

- зарплата  управляющему 6 000$

- коммунальные  услуги 10 000$

- зарплата  работникам 10 000$ - отчисление от зарплат  (40%) 6 400$

- транспортные  расходы 10 000$

- прочие 10 000$

- накладные  расходы 15 000$

- банковские  платежи 1 000$

Итого эксплуатационные расходы 68 400$

1.3 Резервы 

- замена  сантехники мебели и прочего  5 000$

Итого резервы 5 000$

6. Общие расходы  128 400$

7. Прибыль  от реализации (247 000 - 128 400) 118 600$

6. Действительная прибыль (равна прибыли от реализации минус

внереализационные расходы) 118 600 - 26 365 = 92 235$

Внереализационные расходы (26 365):

- налог на  имущество (1.5 % от стоимости имущества) 22 500$

- налог на  образование (1% от ФЗП) 100$

- налог соцкультбыт  (1.5% от действительной выручки) 3 705$

9. Чистая  прибыль (действительная прибыль  минус налог на прибыль) 

10. Чистый  доход (чистая прибыль + амортизация)  

Расчет  коэффициента капитализации

Страницы: 
| 01 |

Расчет капитализации - это параметр, преобразующий ЧД в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного  капитала, затраченного на приобретение объекта.

Коэффициент капитализации, учитывающий эти  две составляющие, называется общим  коэффициентом капитализации или  ставкой капитализации чистого  дохода.

При этом ЧД определяется за первый год. Таким образом, общий коэффициент капитализации  выражает зависимость между годовой  величиной ЧД и его рыночной стоимостью.

Ставка капитализации, определяемая по этой формуле, называется общей ставкой капитализации.

______ЧД______

Цена объекта 

Метод прямой капитализации заключается в  сравнении оцениваемого объекта  с объектом - аналогом. Считается, что  у схожих объектов одинаковые ставки капитализации. Однако тенденции величин  ставок капитализации таковы, что  чем качественней оцениваемый объект, тем ниже ставка капитализации.

Метод прямой капитализации - наиболее простой способ расчета ставки капитализации. Если имеется соответствующая достоверная  рыночная информация, его всегда целесообразно  применять.

Метод связанных инвестиций - заемного и собственного капитала

Страницы: 
|все| 
| 01 | 02 | 03 |

Метод связанных  инвестиций - заемного и собственного капитала применяется, когда для  покупки объекта недвижимости использовался  заемный и собственный капитал  в определенной известной пропорции.

В данном случае общая ставка капитализации должна:

а) удовлетворять  рыночным требованиям на доход заемного капитала, иначе кредиторы не будут  предоставлять кредит;

б) предусматривать  не только получение дохода на предоставленный  кредит, но и возврат самого кредита (в виде периодических амортизационных  выплат);

в) удовлетворять  рыночным требованиям на доход по собственному капиталу, иначе инвестору  будет не интересно вкладывать собственные  средства в покупку недвижимости.

г) предусматривать  получение инвестором нормативного (рыночного) дохода на собственный капитал  и возврат самого капитала.

А. Ставка капитализации  на заемные средства называется ипотечной  постоянной и определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга  к основной сумме ипотечного кредита. Если кредит выплачивается чаще, чем  раз в год (ежеквартально или  ежемесячно), то ипотечная постоянная рассчитывается путем умножения платежей на их частоту и на размер кредита.

Ипотечная составляющая состоит из ставки процента по кредиту  и коэффициента фонда погашения. Разработаны специальные таблицы (месячные, квартальный, годовые), по которым, зная условия кредитования, можно  определить ипотечную постоянную.