Доходный метод оценки инвестиций

                                        Министерство транспорта РФ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧЕРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ НОВОСИБИРСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ АКАДЕМИЯ ВОДНОГО ТРАНСПОРТА 
 
 
 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

кафедра: «ЭТ и Ф»

дисциплина: «Экономика недвижимости»

тема: «Доходный метод оценки инвестиций»

вариант № 10 

                                                                                                       Выполнила:

                                                                                 студентка 5 курса НЗО-ЭК-06

                                                                                 Паршина Ю. О.

                                                                                 Проверила:

                                                                                 Галкина Л.А.  
 
 
 

Новосибирск, 2010г.

СОДЕРЖАНИЕ 

      ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………3

1. Доходный метод оценки недвижимости и бизнеса……………....4
1. Структура доходного метода…………………………………...4

Заключение……………………………………………………………..6

Список  использованной литературы…………………………………7

ВВЕДЕНИЕ

      В настоящее время недвижимое имущество  является одним из необходимых ресурсов (наряду с человеческими, финансовыми, материально-техническими и информационными  ресурсами) обеспечения эффективной  деятельности акционерного общества, государственного и муниципального собственника и, наконец, нормальной жизнедеятельности  каждого отдельно взятого физического  лица.

     При этом недвижимость является важнейшим  имущественным компонентом собственников. По своей оценочной стоимости  недвижимость составляет до 30-40% (конечно, есть ряд современных направлений  деятельности, где недвижимость используется минимально, например, в малом бизнесе, в интернет-магазинах и т.п.)

     Поэтому оценка недвижимого имущества является важной и актуальной на современном  этапе развития. Оценка движимого  имущества также важна как  в целях налогообложения, так  и в целях купли-продажи, залога, аренды и др.

     Существует  несколько методов оценки недвижимого  и другого имущества предприятий. Такие как: доходный, сравнительный, затратный и имущественный подходы  к оценке недвижимого и другого  имущества. В данной работе я рассматриваю доходный подход к оценке недвижимости, используемый для оценки недвижимого  имущества, приносящего доход. 

1. Доходный метод оценки недвижимости и бизнеса

       Доходный  метод оценки отражает мотивацию  типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого  использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение  приносимых ею доходов. Эта стоимость (рыночная, инвестиционная) определяется как текущая стоимость будущих  доходов, генерируемых оцениваемым  активом.  

       Основное  преимущество доходного метода, когда  проводится оценка бизнеса,  оценка ценных бумаг или кода проводится  оценка коттеджей, оценка квартир, оценка всех видов недвижимости по сравнению  с рыночным и затратным заключается  в том, что он в большой степени  отражает представление инвестора  о недвижимости как источнике  дохода, т. е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный метод оценки тесно связан с рыночным и затратным методами. Например, ставки дохода, применяемые в доходном методе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного методов. Основным недостатком метода является то, что он в отличие от двух других методов независимой оценки основан на прогнозных данных. 

1.1. Структура доходного метода

       На  первом этапе при использовании  доходного метода составляется прогноз  будущих доходов от сдачи оцениваемых  площадей в аренду за период владения, т. е. за время, в течение которого инвестор собирается сохранить за собой  право собственности на объект недвижимости. Арендные платежи очищаются от всех эксплуатационных периодических затрат, необходимых для поддержания недвижимости в требуемом коммерческом состоянии и управления, после чего прогнозируется стоимость объекта в конце периода владения в абсолютном или долевом относительно первоначальной стоимости выражении - так называемая величина реверсии. На последнем этапе спрогнозированные доходы и реверсия пересчитываются в текущую стоимость посредством методов прямой капитализации или дисконтированного денежного потока. Выбор способа капитализации определяется характером и качеством ожидаемых доходов.

       Прямая  капитализация используется, если прогнозируются постоянные или плавно изменяющиеся с незначительным темпом доходы. Если динамика изменения дохода значительна  или эти изменения имеют нерегулярный характер, то используется дисконтирование  денежного потока.

       Так, оценивая относительно новое здание стабильно функционирующего офисного центра в плотно застроенном центре крупного города, оценщик вправе с  достаточной уверенностью предположить, что доходы от аренды за прогнозный период не будут значительно меняться. Напротив, высокую нестабильность доходов  следует предположить, например, при  оценке недостроенного, но близкого к  завершению коттеджного поселка в недавно застраиваемом районе, еще не успевшем завоевать необходимого признания.

       Если  в перспективе ожидается неопределенная ситуация относительно будущих доходов, то целесообразно использовать также  метод прямой капитализации, опираясь на ретроспективные и текущие  данные по продажам и арендным соглашениям  применительно к объектам-аналогам. 

Заключение

     Необходимость оценки недвижимости возникает в  случае совершения сделок купли-продажи, передаче имущества в залог, страховании  и пр. Часто оценка недвижимости требуется при вступлении в наследство для уплаты соответствующих налогов  и разделе имущества в случае бракоразводного процесса. В целом, оценка недвижимости представляет собой  комплексное исследование, основная цель которого — объективное определение  рыночной стоимости объекта.

     Как правило, оценка недвижимости имеет  фиксированную цену, но в ряде случаев  стоимость данной операции может  колебаться в зависимости от удаленности  объекта, площади и других параметров.

     В данной работе я рассматривала доходный метод оценки недвижимости и бизнеса, а так же структуру доходного подхода. 

СОДЕРЖАНИЕ

1. www.vipflat.ru методы оценки недвижимости
2. www.ocenkaecos.ru доходный метод оценки недвижимости
3. www.wikipedia.ru свободная энциклопедия