Договор купли-продажи
недвижимости
Содержание
Введение
1. Недвижимость
как предмет договора купли–продажи
недвижимого имущества
1.1. Понятие
недвижимости по законодательству
РФ
1.2. Виды недвижимости
2. Договор купли–продажи
недвижимого имущества
2.1. Понятие и признаки договора
купли–продажи недвижимого имущества
2.2. Элементы
договора купли–продажи недвижимого
имущества
2.3. Права и
обязанности сторон по договору
купли–продажи недвижимого имущества
Заключение
Список использованных
нормативных актов, специальной литературы
и материалов судебной практики
Введение
Происходящие
в России политические и социально-экономические
перемены кардинально изменили
многие аспекты жизни граждан. Действующая Конституция РФ,
отражающая смену возможностей в удовлетворении
жилищных потребностей, закрепила переход
к новой системе, которая складывается
из таких конституционных основ, как отказ
от монополии государства на собственность
и экономическую деятельность, утверждение
равенства всех форм собственности, введение
частной собственности на жилье, землю
и т. д. В результате реформ в нашей стране
недвижимость вновь стала товаром, который
продается и покупается на рынке. Однако
недвижимость — это товар особого рода,
к которому неприменимы обычные нормы.
Это обусловлено как высокой стоимостью
объектов недвижимости, так и их социальной
значимостью. В связи с этим государство
не может самоустраниться от правового
регулирования рынка недвижимости. Государственное
регулирование рынка недвижимости заключается,
прежде всего, в системе государственной
регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним. В течение длительного
времени развитие рынка недвижимости
тормозилось отсутствием необходимой
правовой базы. Основополагающим правовым
актом в сфере недвижимости стал Гражданский
кодекс РФ (части первая и вторая), который
дал общую характеристику недвижимости
и указал на необходимость государственной
регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним. Однако требовалась более
конкретная и подробная регламентация
такой регистрации, для чего было необходимо
принятие специального законодательства.
После принятия Федерального закона «О
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним»
и некоторых других правовых актов ситуация
стала меняться. Правила совершения сделок
с недвижимостью сформулированы в настоящее
время достаточно четко и определенно.
В наше время сделки с недвижимостью приобретают
актуальное значение, так как объем и значимость
с каждым годом возрастают. Немаловажное
место должно занимать правовая просвещенность
граждан по поводу совершения сделок.
Так как в наше время появилось большое
количество частных компаний и организаций,
а также лиц вступающих во взаимоотношение
между ними и между собой, правильность
совершения сделки с юридической точки
зрения приобретает большой смысл. Так
как наше общество развивается по принципам
правового государства правильность оформления
и совершения сделок между элементами
правоотношений способствует развитию
правильных общественных отношений.
1. Недвижимость как предмет договора купли-продажи
недвижимого имущества
1.1. Понятие недвижимости
по законодательству РФ
Понятие
недвижимости вошло в гражданский
и хозяйственный оборот нашей
страны сравнительно недавно.
В период господства командно-административной системы недвижимость была
объектом только государственной собственности.
В редких случаях допускалось право собственности
граждан на отдельные виды недвижимости
(например, на жилые дома). Однако теория
российского гражданского права разрабатывала
этот вопрос, продолжая традиции дореволюционного
русского права. Сам термин «недвижимое
имущество» появился в законодательстве
России довольно поздно и заменил собой
прежние разнообразные понятия, регулирующие
правовое положение земельных участков
и строений. Указ Петра о единонаследии
1714 г. установил этот термин, устранив
различия между вотчинами и поместьями.
Под недвижимостью понималась прежде
всего часть земной поверхности и все
с ней связанное настолько прочно, что
связь не могла быть порвана без нарушения
вида и цели вещи2. Вопрос о прочности связи
строения с землей не мог быть принципиально
решен полностью. Недвижимостью признавались
как строения, возвышающиеся над землей,
так и постройки под землей, например шахты.
Признавались недвижимыми деревья, плоды,
вообще всякие растения, а также минералы,
металлы и другие ископаемые, пока они
находились в прочной связи с почвой, обусловленной
самой природой этих вещей. Советское
гражданское право не давало легального
определения недвижимости, хотя в ГК РСФСР
1964 г. содержались нормы, выделявшие право
собственности на такого рода вещи и совершение
сделок с ними в отдельные правовые институты
(личная собственность на жилой дом, договор
купли-продажи жилого дома или дачи)1. Основы
гражданского законодательства СССР,
принятые в 1991 г. на первой волне реформирования
не только советского права, но и советского
государства, уже содержали деление имущества
на движимое и недвижимое. Было дано вполне
классическое определение недвижимости.
Главным признаком была указана связь
с землей. Однако Основы дальше констатации
этого факта не пошли, поскольку не предусматривали
особого правового режима для недвижимых
вещей. Решающий шаг в становлении понятия
недвижимости сделал новый Гражданский
кодекс, который не только дал определение
недвижимым вещам (ст. 130 ГК), но и определил
общие контуры правового режима недвижимости.
Деление вещей на движимые и недвижимые
находит широкое применение и в законодательстве
других стран. Так, по законодательству
Франции к недвижимым вещам отнесены земля
и связанные с ней строения, урожай на
корню, леса и т.д. К недвижимым вещам отнесены
также машины, инструменты и сырье, используемое
на предприятии, сельскохозяйственные
орудия и другие вещи, хотя и движимые
по своей физической природе, но предназначенные
для эксплуатации и обслуживания недвижимости
в физическом смысле. Все остальные вещи
относят к движимым. В связи с развитием
рыночных отношений в Российской Федерации
роль недвижимости в имущественном положении
граждан и юридических лиц значительно
возросла. Российский рынок недвижимости
отражает все проблемы переходной экономики
и характеризуется неравномерным развитием
своих сегментов, несовершенной законодательной
базой и низкой инвестиционной активностью
граждан и юридических лиц. Вместе с тем
этот рынок представляет собой перспективную
сферу вложения капитала. Нормативные
акты, принятые в период с 1990 по 1996 г., обеспечили
включение рыночных отношений в сферу
недвижимости, и сейчас уже можно говорить
о недвижимости как о товаре, который повсеместно
продается и покупается. Недвижимость
— это наиболее фундаментальный, основательный
товар из всех существующих, его нельзя
похитить или потерять. Недвижимость представляет
собой особый объект права собственности.
Права владения, пользования и распоряжения
ею отличны от прав владения, пользования
и распоряжения другими видами собственности.
Это связано с тем, что пользование недвижимостью
затрагивает интересы других граждан
и юридических лиц. Кроме того, недвижимое
имущество по сравнению с другими вещами
обладает, как правило, более высокой стоимостью.
Наконец, в связи с целевым назначением
и особой социальной значимостью многих
объектов недвижимости законодательством
устанавливается ряд ограничений по их
участию в гражданском обороте. Государственные
и муниципальные органы реализуют функции,
связанные с учетом недвижимости и регистрацией
операций с ней, для защиты прав собственников
и для обеспечения своей фискальной функции
в отношении налогообложения. Недвижимые
вещи являются обычно сложными, так как
состоят из совокупности разнородных
вещей, образующих единое целое и используемых
по одному назначению. Среди «традиционной»
недвижимости только земельный участок,
если на нем нет построек, сооружений или
насаждений, относится к простым вещам1.
При осуществлении сделок с недвижимостью
стороны вправе распорядиться как любой
из вещей, входящей в недвижимость, так
и любой самой сложной недвижимой вещью,
исключив из ее состава любую входящую
в нее вещь. Приобретение права на недвижимость
и владение ею предполагает наличие дополнительных
обременении, накладываемых на владельца
объектов недвижимости. Так, регистрации
прав на земельный участок, ранее находившийся
в государственной или муниципальной
собственности, предшествует его отвод.
Для возведения жилого дома, помимо отвода
участка и регистрации права на него застройщиком,
требуется получение разрешения на строительство
дома, соблюдение целого ряда противопожарных,
санитарных, строительных и иных норм
и правил. После приобретения в установленном
порядке прав на недвижимость на собственнике
лежит такая обязанность, как уплата налога
на недвижимость. В основе деления вещей
на движимые и недвижимые лежит право
частной собственности на землю, поскольку
недвижимые вещи определяются, прежде
всего, через связь с землей. При этом земля,
вследствие ее ограниченности, необходимо
подвергается в частном обладании таким
ограничениям, которые чужды движимым
вещам. Объекты недвижимости также различаются
по своему происхождению: созданные природой
без участия человека и являющиеся результатом
труда человека и, наконец, объекты, хотя
и созданные трудом человека, но связанные
с природной основой настолько, что в отрыве
от нее функционировать не могут. Недвижимость
обладает повышенной экономической ценностью.
Это обусловлено тем, что она предназначена
для длительного пользования и не исчезает
в процессе использования. Как правило,
она обладает конструктивной сложностью,
требующей больших затрат на поддержание
в надлежащем состоянии. Вместе с тем достаточно
сложный процесс передачи права собственности
на недвижимость обусловливает не очень
высокий уровень ликвидности недвижимости
как товара, так как ее нельзя быстро реализовать
за наличные деньги. Спецификой недвижимого
имущества является возможность использования
этого имущества только в условиях более
или менее постоянного нахождения на определенном
земельном участке, а для объектов, не
связанных с землей и предназначенных
для перемещения людей и грузов, особым
условием является место их использования
- это водное, воздушное или космическое
пространство.
1.2. Виды недвижимости
В ст. 130 ГК
к видам недвижимости относятся
земельные участки недр, обособленные
водные объекты и все, что
прочно связано с землей, т.е.
объекты, перемещение которых
без несоразмерного ущерба их
назначению невозможно, в том числе леса, многолетние
насаждения, здания, сооружения и т.д. Таким
образом, к отличительной особенности
недвижимости относится ее неразрывная
связь с землей (при этом сами по себе земельные
участки также рассматриваются в качестве
недвижимости), что, в свою очередь, предполагает
ее значительную стоимость. Следует отметить,
что Гражданский кодекс, рассматривая
участки недр и обособленные водные объекты
в качестве недвижимости, ставит их в один
ряд с земельными участками и делает их
независимыми от последних. Однако очевидно,
что ни участки недр, ни водные объекты
вне связи с землей существовать не могут.
Вне связи с земельными участками недвижимые
вещи теряют обычное назначение и соответственно
понижаются в цене. Так, не рассматриваются
в качестве недвижимости деревья, выращиваемые
в специальных питомниках, или дома, предназначенные
на снос. Вместе с тем закон относит к недвижимости
и объекты, которые по своей физической
природе являются движимыми. К ним относятся
подлежащие государственной регистрации
воздушные и морские суда, суда внутреннего
плавания, космические объекты (искусственные
спутники, космические корабли и т.д.).
Юридическое признание указанного имущества
в качестве недвижимого (хотя оно по своей
физической сути является движимым) обусловлено
тем, что оно является дорогостоящим и
поэтому требует особого порядка регистрации,
который предусмотрен для недвижимости.
Понятие и виды упомянутых транспортных
средств раскрываются в соответствующих
уставах и кодексах. Так, Кодекс торгового
мореплавания определяет морское судно
как «самоходное или несамоходное плавучее
сооружение, используемое в целях торгового
мореплавания» (ст. 7). Понятие космических
объектов дается в международных конвенциях,
относящих к ним любые объекты, запущенные
или предназначенные для запуска в космос.
Перечень
недвижимых объектов чисто юридически
не является исчерпывающим, поскольку,
как следует из п. 1 ст. 130 ГК, к
недвижимым вещам может быть
отнесено и другое имущество.
Собственник
недвижимости вправе по своему
усмотрению совершать в отношении принадлежащего
ему имущества любые действия, не противоречащие
закону и иным правовым актам и не нарушающие
права и охраняемые законом интересы других
лиц, в том числе отчуждать свое имущество
в собственность других лиц, передавать
им, оставаясь собственником, права владения,
пользования и распоряжения имуществом,
отдавать имущество в залог и обременять
его другими способами, распоряжаться
им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК).1
Так, собственники
жилых помещений вправе распорядиться
своим жильем через гражданско-правовые
сделки: купли, продажи, мены, дарения,
завещания и залога. Граждане, пользующиеся
жилищем на основании договора социального
найма, вправе заключать договор обмена
жилыми помещениями.
В соответствии со
ст. 129 ГК все вещи (в том числе и недвижимые)
делятся на изъятые из оборота (т.е. те,
которые не могут переходить от одного
лица к другому), ограниченные в обороте
(переходят от одного лица к другому при
наличии специального разрешения) и свободно
обращающиеся. Пункт 3 указанной статьи
особо упоминает землю (являющуюся основополагающим
объектом недвижимости) и другие природные
ресурсы в качестве объектов, которые
отчуждаются или переходят от одного лица
к другому иными способами в той мере,
в какой их оборот допускается законами
о земле и других природных ресурсах.
29. 10. 2001 был принят Земельный
кодекс, и поэтому судить о
том, насколько отдельные виды
земельных участков будут ограничены
в обороте, трудно. Однако то, что
такие ограничения будут, сомнений
не вызывает.1
Отдельные виды объектов
недвижимости вообще изъяты из
оборота. Так, согласно ст. 12 Закона
РФ «О недрах» (в редакции
Федерального закона от 3 марта
1995 г.) недра в границах территории
РФ являются государственной
собственностью. Участки недр не
могут быть предметом купли, продажи,
дарения, наследования, вклада, залога
или отчуждаться в иной форме.
Объектами исключительной
собственности государства являются
также леса. Как следует из
ст. 12 Лесного кодекса, оборот
лесного фонда не допускается.
Купля-продажа, залог и совершение других
сделок, которые влекут или могут повлечь
за собой отчуждение участков лесного
фонда, а также участков лесов, не входящих
в лесной фонд, не допускаются. Древесно-кустарниковая
растительность может переходить от одного
лица к другому в порядке, предусмотренном
гражданским законодательством и земельным
законодательством РФ. Также не подлежат
продаже:
• земли общего
пользования в населенных пунктах,
земли заповедников, памятников
природы, национальных и дендрологических
парков, ботанических садов;
• земли оздоровительного
и историко-культурного назначения;
земли, предоставленные для ведения
сельского хозяйства, использования
и охраны недр;
• земли, зараженные
опасными веществами и подверженные
биогенному заражению; земельные
участки, находящиеся во временном пользовании.
При продаже
предприятия-должника из состава
его имущества подлежат исключению,
т.е. не могут продаваться: имущество
специального назначения, не подлежащее
приватизации, и объекты социально-коммунальной
сферы.
Характеризуя
так называемую традиционную
недвижимость, т.е. недвижимость, прочно
связанную с землей, следует указать
на такие ее признаки, как:
1) невосполнимость
и ограниченность самой природой
(земля, недра и т.д.), что требует
введения определенных ограничений оборота-способности,
так как необходимо строгое соблюдение
их целевого назначения и учет экологических
требований;
2) связанность
с землей таким образом, что
их перемещение повлечет за
собой ущерб назначению либо
является крайне дорогостоящим (вне связи с землей эти объекты
недвижимостью не считаются);
3) наличие индивидуальных
признаков (в первую очередь
местонахождение на определенном
земельном участке);
4) использование
исключительно в соответствии
с их целевым назначением.1
Что касается отнесенных к недвижимости
воздушных и морских судов, судов внутреннего
плавания, космических объектов, то они
могут определяться как индивидуальными,
так и родовыми признаками. Это зависит
от того, заключают ли стороны договор
в отношении одной или нескольких индивидуальных
вещей или в отношении нескольких одинаковых
вещей, например, это может быть договор
в отношении судов одного типа, которые
могут определяться в договоре родовыми
признаками.
Одним из не урегулированных
в полной мере остается вопрос
о возможности отнесения к недвижимости
имущества, которое не имеет неразрывной
связи с земельным участком, однако отделить
его от этого земельного участка было
бы достаточно сложно. Речь, в частности,
может идти о статуях весом в несколько
тонн, не скрепленных с фундаментом, или
зданиях, установленных на поверхности
земли на блоках. Кроме того, следует учитывать
то обстоятельство, что в настоящее время
возможно перемещение даже многоэтажных
зданий и при этом не будет причинен даже
незначительный (не говоря уже о несоразмерном)
ущерб.
Определенное практическое
значение имеет деление недвижимых
вещей на главную вещь и
принадлежность. В соответствии
со ст. 135 ГК вещь, предназначенная
для обслуживания другой, главной
веши и связанная с ней общим
назначением (принадлежность), следует
судьбе главной вещи, если договором не
предусмотрено иное1.
Таким образом, можно
выделить следующие разновидности
недвижимости, обладающие определенными
особенностями: 1) земельные участки
(включая недра и водные объекты);
2) лесной фонд; 3) здания и сооружения; 4)
жилые помещения; 5) кондоминиумы; 6) предприятия
как имущественные комплексы; 7) морские,
воздушные, речные суда, космические объекты.