Анализ рынка жилья в городе

Наиболее распространенной является оценка рыночной стоимости недвижимости. Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена продажи объекта недвижимости на свободном рынке.

Стоимость в эксплуатации отражает важность объекта для конкретного  субъекта, у которого может отсутствовать  намерение выставить объект на продажу. Стоимость в эксплуатации основана на доходности, полезности и удобствах объекта для владельца недвижимости.

Стоимость для целей  налогообложения базируется, как  правило, на затратах (на воспроизводство  объекта).

Страховая стоимость  основана на стоимости воспроизведения (замещения) элементов недвижимости, подверженных риску уничтожения. Страховую стоимость используют для целей страхования. Как правило, эта величина восстановительной стоимости или стоимости замещения без учета земельного участка. Восстановительная стоимость – это затраты на воспроизведение точной копии застрахованной недвижимости, стоимость замещения – затраты на создание аналогичного объекта.

Для объектов, предоставляемых  в залог, определяется залоговая  стоимость – стоимость имущества, которую кредитор рассчитывает получить при продаже объекта недвижимости на рынке в случае невозврата кредита. Залоговая стоимость учитывается при определении величины выдаваемой ссуда.

Инвестиционная стоимость  – это стоимость капитальных  вложений для конкретного инвестора  с учетом его требований к инвестициям.

Ликвидационная стоимость определяется при ликвидации предприятия по решению собственника или судебного органа. Ликвидационная стоимость – это вынужденная для владельца цена продажи имущества в сроки меньше, чем достаточные для ознакомления с выставленным на рынок объектом всех потенциальных покупателей. Таким образом, в зависимости от целей оценки требуется определение различных видов стоимости. Наиболее часто встречается оценка рыночной стоимости недвижимости. Достижение соответствия между целью оценки и определяемым видом стоимости – залог успешной работы оценщика.

2.2 Определение  рыночной цены жилья на вторичном  рынке

Рыночная стоимость  недвижимости – это наиболее вероятная  цена, за которую будет продан конкретный объект на открытом рынке, при соблюдении условий частной сделки.

Самым распространенным видом стоимости, определяемым оценщиками согласно большинству заказов на оценку недвижимого имущества, является рыночная стоимость.

Необходимым условием существования  рыночной стоимости является наличие  рынка объектов, аналогичным оцениваемому. В случае отсутствия указанного фактора оценщиком используется отличная от рыночной база оценки, что ведет к изменению вида стоимости.

Рыночная стоимости  отражает взаимодействие продавцов, покупателей  и инвесторов на рынке недвижимости. Для получения достоверной оценки рыночной стоимости объекта оценщик должен иметь полную информацию о рынке, на котором предлагается данная недвижимость.

Итак, рыночная стоимость  объекта недвижимости – это наиболее вероятная цена в денежном выражении, за которую имущество перейдет на открытом рынке от добровольного продавца к добровольному покупателю на дату оценки в условиях конкуренции среди продавцов и покупателей и при соблюдении всех условий чистой (нормальной, равновесной) сделки.

Для определения рыночной стоимости в моей курсовой работе я использую методику примерного расчета стоимости квадратного метра жилья в г. Новосибирске и его пригородных районах. Средняя стоимость квадратного метра жилья рассчитывается по районам.

 

2.3.Анализ развития  рынка жилья рынка в городе Карпинске

В 2011 году на рынке жилья в Карпинске превалировали две основные тенденции. Во-первых, это активизация строительной отрасли и постепенное наращивание объемов строительства. В данный момент строится 4 многоквартирных домов. Однако даже на фоне стабильно высокого спроса на новостройки, динамика этого процесса оставалась скромной. В течение года многие застройщики переходили к реализации новых проектов, которые поступили на рынок, ускоряли темпы работ. Однако в настоящий момент можно говорить лишь о замещении, а не о наращивании общих объемов. 

Второй тенденцией уходящего  года стала рекордно высокая активность покупателей, которая наблюдалась  на фоне сдержанного роста цен. На вторичном рынке были «побиты  исторические рекорды» по количеству сделок купли-продажи. По данным Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии по городу Карпинску, за прошлый год в городе было зарегистрировано на 10 % сделок больше, чем за 2010 год. Мало того, эти показатели оказались на 20 % выше, чем в ажиотажном 2007 году.

В то же время по итогам года рост цен был существенным, чем пять лет назад. Динамика среднего по городу показателя составила +15,2 % на вторичном рынке и около +10 % на первичном. На конец декабря 2011 года средняя цена предложения одного квадратного метра общей площади квартир, выставленных на продажу в Карпинске, составила 12500 рублей. Эти цифры вплотную приблизились к докризисной отметке осени 2008 года.

Невысокая динамика стоимости  жилья при столь активном рынке объясняется в первую очередь существенным объемом предложения на вторичном рынке, который наблюдался в течение 2011 года и оказывал сдерживающее влияние на рост цен. Правда, уже с мая количество выставляемых на продажу квартир начало сокращаться. По базе данных число объектов за это время снизилось с 300 до 200, то есть на – 33,3 %. Это привело к некоторому увеличению темпов роста цен, который, тем не менее, не приобрел ажиотажного характера. В 2011 году через агентства недвижимости в городе предлагалось на продажу только 250 квартир. 

Изменение средней цены предложения 1 кв. м общей площади  на вторичном рынке жилья 

	Цена на дек. 2011, руб.	Цена на март 2012, руб.	Изменение за период, %
в среднем по городу	12023	13850	+15,2
Центр	13251	15000	+13,2
район автовокзала	11863	13500	+13,8
район милиции	11834	14000	+18,3
район ж/д вокзала	11207	13000	+16,0

 

 

 

Средняя цена предложения 1 кв. м на вторичном  рынке жилья в зависимости  от количества комнат

	Цена на дек. 2011, руб.	Цена на март. 2012, руб.	Изменение за период, %
1-комнатные	13095	14286	+9,1
2-комнатные	11964	13393	+11,9
3-комнатные	14706	17647	+20,0
4-комнатные	15493	16000	+3,3

 

 

 

Средняя цена предложения 1 кв. м на вторичном  рынке жилья в зависимости  от типа домов

	Цена на дек. 2011, руб.	Цена на март 2012, руб.	Изменение за период, %
Хрущевки	12905	13200	+2,3
Крупногабаритные	15420	15680	+1,7
Улучшенной планировки	16030	16100	+0,4

 

 

 

Заключение

Стоимость строительно-монтажных  работ неуклонно повышается, что становится непреодолимым препятствием участия значительной части населения в строительстве жилья за свой счет. Ситуация обостряется и тем, что к проблеме низкой покупательной способности населения добавилась еще и проблема несоответствия отечественных технических решений и строительной технологии современным требованиям. Любое решение в этом направлении опять сопряжено сростом стоимости жилья. В ближайшее время потребуется широкое и более активное внедрение новых материалов и конструкций, новых технологий, с тем, чтобы жилье стало максимально удобным и комфортабельным, дешевым в строительстве и в эксплуатации, позволяющим включить в рыночный оборот значительные денежные ресурсы населения, заинтересованного в улучшении своих жилищных условий.

 

 

Список использованной литературы

1. Щербаков А.И., Золотарев И.И. Щербакова Н.А. Основы экономики недвижимости: Учебное пособие. – Новосибирск: НГАСУ, 1997. – 124
2. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: Пер. с англ. – М.:РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994. –231 с.: ил., табл., граф.
3. Маркетинговые исследования в строительстве. Методическое указание к курсовой работе для студентов специальности 060800 «Экономика и управление на предприятиях (в строительстве)» всех форм бучения. Редактор Г.К. Найденова. – Новосибирск: НГАС, 1999. –25 с.
4. Гражданский Кодекс РФ. Части 1,2. Официальный текст. – М.: Издательско-торговая фирма Кодекс, 1996.- 496 с.
5. Жилищное строительство. Ежемесячный специализированный журнал. –М.№6. – 2001.
6. Котлер Ф. Основы маркетинга. Пер. с англ. / Общ. ред. и вступ. ст. Е.М.Пеньковой. – М.: Прогресс, 1993. – 736 с.