Анализ перспектив развития ипотечного кредитования

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ           3

1. Сущность ипотечного кредитования         4

2. Динамика  развития ипотечного кредитования  в современной России 8

3. Анализ перспектив развития ипотечного кредитования            13

ЗАКЛЮЧЕНИЕ                           16

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ                17 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      ВВЕДЕНИЕ

      Развитие  рыночных отношений в России в  последние годы привело к обращению  к тем правовым институтам, которые  обеспечивают их функционирование. Один из таких институтов - ипотека.

      Интерес к этой проблеме обусловлен как относительной новизной института ипотеки для правоотношений, возникающих в России в сфере предпринимательства, так и многочисленными, но пока еще не разрешенными вопросами, теоретическими и практическими трудностями, которые возникают при реализации прав, вытекающих из залога.

      В настоящее время с помощью  ипотечного кредитования должна решаться проблема обеспечения населения жильем. С помощью механизма ипотеки произойдет приток средств на рынок жилья, оживится строительство и сопряженные с ним секторы промышленности, расширятся рабочие места, повысятся доходы населения и бюджетов всех уровней.

     Ипотека является тем звеном экономики, которое  обладает возможностью обеспечить взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии и направлять финансовые средства в реальный сектор экономики.

     Опыт  практически всех стран свидетельствует  о том, что при правильной организации ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая будет формироваться и обеспечивать функционирование всего рынка жилья.

      Целью данной работы является анализ особенностей развития ипотечного кредитования в современной России. Для достижения поставленной цели в работе решены следующие задачи:

      - определена сущность и основные понятия ипотечного кредитования;

      - рассмотрены тенденции развития ипотечного кредитования в современной России. 
 

      1. Сущность ипотечного кредитования

     Ипотечное кредитование является одним из динамично  развивающихся направлений рынка финансовых услуг на Западе, но в современных российских условиях ипотека – относительно новое понятие. Хотя, первые ипотечные кредиты выдавались еще во времена Екатерины II, после 1917 г. операция выдачи кредита под залог недвижимости исчезла из финансового сектора вместе с понятием частной собственности.

     Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное  кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.

     Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение  жилищных условий населения, а с  другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

     Ипотечный кредит - это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью. Ипотечное кредитование - это предоставление кредита под залог недвижимого имущества. Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т. п.

     Ипотечные кредиты классифицируются по различным  признакам.

     1. По объекту недвижимости [1, ст.130]:

     - земельные участки; 

     - предприятия, а также здания, сооружения  и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

     - жилые дома, квартиры и части  жилых домов и квартир, состоящие  из одной или нескольких изолированных  комнат;

     - дачи, садовые дома, гаражи и другие  строения потребительского назначения;

     - на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);

     - строительство и приобретение  готового жилья с целью инвестиций. Данное кредитование строительства  жилья происходит поэтапно: каждый  последующий платеж осуществляется  только после завершения его  предыдущего этапа.

     3. По виду кредитора: 

     - банковские;

     - небанковские.

     4. По виду заемщиков: 

     - как субъектов кредитования:

     - кредиты, предоставляемые застройщикам  и строителям;

     - кредиты, предоставляемые непосредственно  будущему владельцу жилья;

     - по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:

     - сотрудникам банков;

     - сотрудникам фирм — клиентов  банка; 

     - клиентам риэлтерских фирм, клиенты; 

     - лицам, проживающим в данном  регионе; 

     - всем желающим.

     5. По способу рефинансирования.

     Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов

     6. По срокам кредитования.

     В системе мер по  становлению  и развитию жилищного ипотечного кредитования в банке важное место отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования.

     Под инструментами ипотечного кредитования понимается механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы  погашения основного долга и  уплаты процентов по кредиту. Инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежного потока по долгосрочному ипотечному кредиту.

     Инструменты ипотечного кредитования призваны увязать  интересы кредитора и заемщика путем:

     - обеспечения прибыльности ипотечной  деятельности и возвратности средств кредитора, защиты его средств от инфляции;

     - снижение рисков ипотечного кредитования;

     - обеспечения таких условий кредитования, при  которых кредит становится доступным для заемщика.

     Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди которых можно назвать следующие:

     - ситуация в экономике (уровень  инфляции, доходы населения, денежная политика правительства и т.п.);

     - источники и цена привлеченных  средств для выдачи ипотечных  кредитов;

     - необходимость обеспечения простоты  и доступности для понимания расчетов по кредитам.

      Выделение залога недвижимости в отдельную  категорию, представляющее собой ипотеку, обусловлено особенностями недвижимой собственности. Явное преимущество залога заключается в том, что, во-первых, договор залога имущества обеспечивает наличие и сохранность этого имущества на тот момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором. Причем стоимость заложенного имущества будет возрастать пропорционально уровню инфляции; во-вторых, залог имущества должника обеспечивает кредитору-залогодержателю возможность удовлетворить свои требования за счет предмета залога преимущественно перед другими кредиторами; в-третьих, реальная опасность потерять имущество в натуре является хорошим стимулом для должника исполнить свои обязательства надлежащим образом.

      Таким образом, залог недвижимого имущества  должен стать наиболее приоритетным способом обеспечения исполнения обязательств и в Российском праве, для чего необходимо создать четкий механизм действия залогового правоотношения и, прежде всего, путем лаконичного законодательного закрепления этих правоотношений 

      2. Динамика развития ипотечного  кредитования в современной России

      Отправной точкой развития ипотечного кредитования можно считать принятие в 1998 году закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". В период 1998 - 2003 гг. рынок ипотечного кредитования развивался слабо и был незначительным по объему. Следующий поворотный момент - принятие концепции развития федеральной системы ипотечного жилищного кредитования, которая была одобрена Президентом РФ. Ипотека стала рассматриваться в качестве одного из факторов успешной реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». При этом особый упор в концепции делался на то, что ипотека должна быть рыночной, а не дотационной.

      Кроме политических факторов развития ипотеки  в России необходимо отметить и общеэкономические: рост доходов и уровня жизни населения, потребность улучшить жилищные условия, формирование платежеспособного спроса и развитие сферы розничного кредитования, формирование соответствующей культуры «жизни в кредит» у населения. Начиная с 2004 года, объем ипотечного рынка утраивался ежегодно, в 2006 году наблюдался настоящий бум ипотечного кредитования, во многих банках этот продукт был признан открытием года.

     Ипотечное кредитование является эффективным  инструментом, стимулирующим строительство новых объектов, формирование рынка недвижимости и ценных бумаг. Существует ряд мнений в отношении моделей ипотечного кредитования в развитых странах [6, с.28-30].

     Наиболее  обоснованной является следующая классификация  моделей.

     1. В усеченной - открытой модели (Великобритания, Израиль, Испания)  ипотечные ссуды финансируются  из различных источников - в том  числе за счет собственного  капитала банка, депозитов, межбанковских кредитов. Каждый банк устанавливает параметры ипотечного кредитования, и ставка определяется текущей экономической конъюнктурой. Такой подход возможен в странах с устойчивой экономикой. Однако в странах переходной экономики инфляция, ставки процента, курс национальной валюты, а значит, и доход граждан подвержены сильным колебаниям. Применение данной модели недостаточно эффективно. Многие российские банки на современном этапе используют именно эту модель ипотечного кредитования граждан.

     2. В расширенной открытой модели (США) банк представляет ипотечный кредит конкретному гражданину исходя из уровня его доходов и кредитной истории. В этой модели источником финансовых ресурсов является вторичный рынок ценных бумаг, обеспечением которых выступают закладные на недвижимость. Государство при этом играет важную роль в формировании инфраструктуры рынка ценных бумаг, поддержании его устойчивости. Устанавливается баланс между ценой эмитированных ценных бумаг на вторичном рынке и ценой закладных, служащих обеспечением эмиссии. Расширенная открытая модель является более стабильной и универсальной.

     3. Сбалансированная автономная модель (Германия) принципиально иная. Граждане  образуют кооператив и на протяжении  ряда лет делают взносы. Как только наполнена половина стоимости будущего жилья, член кооператива получает право на заселение. Оставшаяся часть стоимости оплачивается в течение 10 лет, по истечении которых недвижимость переходит в собственность [5, с.17]. Модель зависит от конъюнктуры финансовых рынков, так как кредитные ресурсы формируются не за счет средств фондового рынка, а за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. Данная модель представляет интерес для России, поскольку цены на первичном рынке жилья (дома - новостройки), ниже цен вторичного рынка, а себестоимость строительства значительно ниже рыночной цены жилья. Создание строительных кооперативов позволит ускоренно развивать ипотеку и жилищное строительство. Подобная модель широко использовалась в дореволюционной России.