Сущность и виды земельной ренты. Арендная плата. Рентные отношения в экономике Российской Федерации

4.3 Земельный кодекс.

   Проект  Земельного кодекса запрещает  частную собственность на землю,  в том числе на земли, где  расположены предприятия. Иностранные граждане и юридические лица могут участвовать в земельных отношениях только на праве арендаторов земельных участков.

   Этот  законопроект был принят Государственной  Думой в первом чтении, трижды  рассматривался во втором чтении в ноябре-декабре 1995 г. и был отклонен.¹³ При несомненной важности продолжения работы над этим документом подчеркнем, что принятие такого всеобъемлющего нормативного акта имеет как положительные, так и отрицательные стороны. В частности, быстро меняющиеся организационно-правовые условия в сельском хозяйстве могут привести к тому, что он довольно скоро устареет морально и начнет тормозить прогрессивные преобразования в этом секторе российской экономики.

В связи с  развитием крестьянских (фермерских) хозяйств, а также реорганизацией колхозов и совхозов в России остро встал вопрос о сельскохозяйственных кооперативах. Однако действующее российское законодательство не  дает правовой основы для создания и функционирования сельскохозяйственных кооперативов. Закон Российской Федерации "О предприятиях и предпринимательской деятельности" не рассматривает кооперативы как организационно-правовую форму предприятия, закон СССР "О кооперации в СССР" существенно устарел в части сельскохозяйственной кооперации и не может быть использован.¹⁴ В результате возникают проблемы с регистрацией создаваемых кооперативов. Следовательно, существует насущная потребность в формировании нового российского законодательства, частичному решению этой задачи и должен  послужить принятый закон "О сельскохозяйственной кооперации".

Кроме того, по данной теме следует упомянуть законопроект "О государственном регулировании агропромышленного комплекса", который был внесен в Государственную Думу Советом Федерации. Этот Закон был принят 27.10.95 г., одобрен Советом Федерации 15.11.95 г., отклонен Президентом РФ 1.12.95 г., после чего отклонен Государственной Думой.¹⁵

   Представленный  в нынешнем виде законопроект, по моему мнению, не имеет предмета для своего регулирования. В нем сделана попытка свести в едином нормативном документе все меры воздействия государства на АПК по типу американских периодических законов по аграрному сектору. Однако в США этот закон тесно увязан с бюджетным планированием и принимается на строго ограниченное число лет, то есть на вполне обозримую экономическую перспективу. В рассматриваемом же законопроекте устанавливаются бюджетные затраты на многие годы вперед без ограничений срока действия в условиях абсолютной неопределенности по поводу возможностей национального бюджета,- так, устанавливаются льготный кредит, налоговые льготы и т.п.

  Кроме  того, в проекте упоминаются практически  все возможные меры государственного регулирования аграрно-промышленного комплекса, что делает этот документ не столько нормативным актом, сколько учебным пособием. Определить же в условиях транзитной экономики специфические меры вмешательства на сколько-нибудь длительную перспективу не представляется возможным, а значит, и закон по мерам государственного регулирования АПК в России на данном этапе будет либо малопродуктивным, либо откровенно лоббистским, фиксирующим наименее эффективные формы государственной поддержки аграрного сектора.  Так как же отсутствие полноценного земельного кодекса в России препятствует развитию земельного рынка, а следовательно, и фермерства? Перспектива этого рынка и его стратегическая значимость на мой взгляд,  пока не оценена должным образом. Преобладает точка зрения, что фермерство - это лишь подспорье в продовольственном обеспечении страны. А раз так, то и внимание ему оказывается в последнюю очередь. Такой взгляд - первая крупная преграда на пути эффективного развития аграрного сектора. Фермеры фактически стали заложниками для политиков. Правительство взялось, было, реформировать село, но не получилось одним рывком провести преобразования - так отложили и забросили дело. А прокоммунистические аграрии относятся к фермерству как к чему-то второстепенному. Для них, «как учил великий  Ленин», основа всех основ - коллективные хозяйства. Второе серьезное препятствие - законодательная неурегулированность аграрного вопроса. Одобренный Государственной думой, но отвергнутый президентом Земельный кодекс подтверждает право людей на выход из коллективных предприятий, но предусматривает для них возможность образования лишь мелких крестьянских хозяйств. Крупные же, в условиях фактического отсутствия частной собственности на землю, никто создать не сможет, да и не захочет. Имей крестьянин хоть 200 гектаров, но если они не являются безусловно, ему принадлежащими, он будет чувствовать себя временным хозяином и на стратегические капиталовложения не пойдет, да и банк ему кредитов не даст. Сейчас, к примеру, можно брать в аренду  колхозные участки, как правило, на 2-3 года. Но ни один серьезный человек за этот срок не развернет севооборота, не построит хранилища, не приобретет очень дорогой комбайн. Поэтому необходимо разрешить умелым крестьянам заводить у себя участки, основываясь на праве собственности. Купля-продажа земли должна стать нормой жизни, но не в рамках колхозно-совхозного рынка, а в рамках всего сельского хозяйства - так, чтобы площади не уходили на какие-то прочие нужды и использовались только для организации аграрного производства.    Лидер Аграрной партии Михаил Лапшин заявлял о том, что крестьяне будто бы не хотят покупать землю, иметь ее в полной частной собственности.¹⁶ Я с такими утверждениями не согласен.  Кто не хочет, тот пусть и не покупает - насильно ведь никто заставлять не станет. На мой взгляд, такая точка зрения   М. Лапшина отражает интересы колхозно-совхозного сектора, опасающегося появления на селе крепкого фермера-конкурента.  Но все же, по моему мнению, земельный рынок должен быть жестко регулируемым. Даже в США введены соответствующие ограничения. В ряде штатов иностранцам запрещено приобретать землю. Если площадь куплена как пашня, на ней нельзя построить завод или организовать кемпинг, не пройдя тысячи инстанций, не заплатив огромных денег за изменение статуса приобретенной площади. В большинстве стран Европы существует предел площадей, которыми можно владеть. При этом выдвигаются очень жесткие требования к покупателю: зачастую требуется предъявление диплома об аграрном образовании. Так к примеру,  еще 20 лет назад, в Англии  одна  семья,

в которой  три человека занимались обработкой земли, захотела приобрести дополнительный участок помимо имеющихся уже 100 гектаров пашни. Но  им отказали, мотивируя это тем, что земля это не только частная собственность, но еще и народное достояние, фундамент нации¹⁷. Так что жесткие ограничения на торговлю землей действительно необходимы. Их следует выработать после тщательного анализа экономической ситуации в стране. Пусть вначале эти ограничения будут пожестче: главное - избежать грубых ошибок на первом этапе. Затем условия купли-продажи земли можно будет и либерализовать.  В кодексе должны быть зафиксированы только основополагающие принципы, а дальше на местах будут выработаны законодательные нормы в соответствии с региональной спецификой. Ведь есть районы, где свободная продажа земли просто опасна для страны - например, Амурская область. Там китайцы тут же все скупят. Зато в других регионах, как, например, в Татарии, соответствующий закон может предоставить иностранцам право свободно покупать  землю.Но даже если когда-нибудь в России и начнут действовать цивилизованные законы земельного рынка, то без достаточной финансовой поддержки со стороны государства и частных инвесторов аграрному комплексу просто не обойтись. Однако всем известно финансовое положение нашей экономики на современном этапе. Так где же выход? На мой взгляд, выход есть. И об этом я попытаюсь рассказать далее.

4.4 Плата за землю.

   Теперь  я выскажу свою точку зрения  по поводу земельного налога.

Не секрет, что во всем мире собственники земли  платят земельные налоги, даже если эта земля в их собственности.

   В настоящее  время и  в России за использование  земли приходится платить. Цель  введения платы за землю я  считаю оправдана. Это - пополнение бюджета,  стимулирование рационального использования земли и т. д.

Так что же такое земельный налог?

  Земельный  налог это определенная сумма,  которую обязан ежегодно вносить (уплачивать) собственник земли, а также землепользователь и землевладелец.¹⁸

  Я бы хотел отметить один несправедливый факт того,  что  фермерские хозяйства, а так же другие субъекты земельных правоотношений должны вносить земельный налог в виде стабильных платежей за единицу площади в расчёте за год¹⁹, и этот размер земельного налога не зависит от результатов их хозяйственной деятельности. Я считаю, что это является большим упущением и здесь нужен другой подход. Например, можно  бы  было предложить анализировать  хозяйственную деятельность собственника земли и в определенный момент  этой деятельности взять и ослабить эту плату или же наоборот увеличить налог (например, установив  некий процент от повышенного дохода того или иного хозяйства).  

  Теперь  я бы хотел коснуться такого  вопроса как нормативная цена  земля.  Если обратиться к действующему законодательству, то там мы найдем определение нормативной цены земли, «это показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости»²⁰.

  Нормативная  цена земли определяется на основании ставки земельного налога умноженной в 200 раз и помноженную на единицу площади соответствующего земельного участка. И в этом я не совсем согласен, так как на мой взгляд, необходимо   введение новых  коэффициентов или процентных ставок при продаже земли для определения ее цены. Например: при продаже земельного участка разным слоям населения (с разным достатком и разным социальным статусом), или для различного целевого предназначения, то цена на один и тот же участок может быть разной -  фермеру одна цена, дачнику другая, а колхозу третья.

  Вывод:

   После  тщательного анализа земельного  рынка в России можно сделать вывод о том, что в настоящее время самым правильным решением было бы создание так называемых Земельных бирж. И, по моему мнению, они должны работать  по такой схеме:

- цель  создания  крестьянской  инвестиционно-земельной   биржи   -  защищать  интересы   тружеников   села, поэтому контрольный пакет акций (51%)  должен быть у фермерских хозяйств,  а  остальные  акции   - например у государства.  Кредит сельским  товаропроизводителям  надо  выдавать  под  залог приобретаемых ими акций биржи  при  вступлении  в  состав  ее акционеров  со  своим  имуществом,  включая   землю (хорошим примером работы этого механизма является Сбербанк - он  выдает кредит   под   залог   выпускаемых   им   ценных   бумаг    - сберегательных сертификатов). При невозврате  кредита  заемщик  (предприятие аграрного сектора),  потеряет  предмет  залога и соответственно лишится возможности  получения  дивидендов  по акциям биржи и кредита  в  дальнейшем.  Однако  он  сохраняет основное   свое   достояние    -   землю,   необходимую   для продолжения производства.  Я считаю,  что  такая  схема  будет самой удобной для нашего аграрного сектора.                                                           * * *

   Подводя  черту по этим вопросом я  бы хотел сказать, что такие  понятия и категории как регулирование аграрного сектора, принятие земельного кодекса, решение вопросов кредитования АПК, взимание справедливых налогов , создание земельных банков и бирж, четкое  определения стоимости земельных ресурсов и т.д. - все это является  экономическим стимулом и гарантом существования и развития земельного рынка в России  и мероприятий с этим связанных.

Заключение

    Земля  должна принадлежать тому, кто  на ней работает. Как ни парадоксально это звучит, но сегодня, в наших условиях, нет другого способа, реализовать этот справедливый принцип, кроме частной собственности на землю. Впрочем, дело не в самой частной собственности, а в тех правовых нормах, в которых она вводится  и   развивается. Частная собственность на землю - это меч обоюдоострый. Если не принять надежных ограничительных мер, не направить процессы в нужное русло, все может закончиться криминальной скупкой земли чиновниками и богатыми людьми, "освобождением" крестьян от земли и превращением в батраков, обслуживающих новых помещиков и земельных баронов. Партия власти зовет к полной свободе для криминального капитала. Коммунисты и аграрии тянут назад к бесконтрольному распоряжению чиновника, к авторитарной земельной диктатуре. Надо ввести частную собственность на землю, но сделать это так, чтобы выиграл от этого только тот, кто работает на земле. Человек должен обладать правом собственности на землю, правом пользования,  владения  и  распоряжения ей. Только в этом случае он может использовать землю так, как он хочет: свободно продавать и покупать, не испрашивая разрешения от чиновника, дарить и завещать по наследству, брать кредиты под залог земли. В этом и состоит свобода собственника. Эта экономическая свобода необходима для постоянного повышения эффективности производства за счет автоматической регуляции рынка, за счет свободной конкуренции. В то же время, земля - это всенародное достояние. Она не создана ни трудом, ни капиталом. Она дана природой. Она принадлежит всем, живущим на Земле, в стране в равной мере. Нет ли здесь противоречия? Нет. Частная собственность на землю - это лишь способ использования земли. Она может служить и крупным земельным владельцам и трудовому крестьянству.

  Описанные  механизмы  земельных отношений  дают возможность поднять сельское хозяйство, но это только возможность. Мало убрать барьеры перед его развитием, надо еще реализовать и механизм этого развития. Надо решить и следующую задачу: создать и запустить механизм землепользования.

  После  того, как в стране будут установлены  целесообразные и справедливые земельные отношения, автоматически возникнет задача разумной организации землепользования. Решение этой главной задачи даст возможность преодолеть кризис в аграрном секторе. Наше сельское хозяйство отстало не сегодня. Задавленное коммунистическим режимом, оно деградировало на протяжении многих десятилетий. Колхозно-совхозный строй ясно доказал свою несостоятельность. Против этого невозможно возражать. Подъем гибнущего сельского хозяйства - это сложная, трудная задача, но ее надо решать. Задача государства не в том, чтобы силой, принудительно ломать и менять систему землепользования, а в том, чтобы создать условия для естественного становления эффективного, выгодного земельного рынка. Пусть российский крестьянин сам выберет путь, надо лишь помочь ему, проложить дорогу. Для того чтобы   уже сейчас создать  цивилизованный рынок земли, у государства, у общества сегодня нет ни сил, ни средств. В то же время постепенное эволюционное развитие - дело бесперспективное. С финансовыми ресурсами, которые  мы можем  сегодня на это выделить, нечего и думать о том, чтобы "догнать и перегнать" Запад...