Рынок земли и земельная рента

      2. Земельное законодательство 

     Совершенствование земельного законодательства с учетом его адаптации к рыночной экономике продолжилось на следующем этапе — в 1993—1995 годах. В это время приняты два указа Президента, имеющих силу закона, — «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений» и «О дальнейшем совершенствовании земельных отношений».

     Большую роль в динамичном проведении земельной реформы сыграло введение института продажи права землепользования. Такого инструмента преобразований не было ни в одной из стран СНГ. Впервые в условиях исключительной собственности на землю государство признало объектом гражданско-правовых сделок право землепользования, то есть право крестьянских хозяйств и негосударственных сельскохозяйственных организаций пожизненно наследуемого владения землёй. Земля стала предметом купли-продажи, мены, дарения, залога.

     Эти нормы получили свое дальнейшее развитие в Указе Президента РК имеющем силу закона, «О земле», в котором впервые было признано право частной собственности на отдельные категории земель.

     Начался следующий этап земельной реформы, проведение которого потребовало принятия Закона «О земле» (2001г.) и Земельного кодекса РК (2003г.). Основные изменения затронули правовое регулирование использования земель сельскохозяйственного назначения. Так, право постоянного землепользования негосударственных землепользователей было заменено правом долгосрочного землепользования сроком до 49 лет вместо 99, установлен предельный размер земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и для негосударственных сельскохозяйственных юридических лиц, установлен правовой режим условных земельных долей.

     Созданы законодательные нормы, которые предусматривают возможность передачи земель в частную собственность: статья 3 «Земельного кодекса РК» Собственность на землю «Земля в Республике Казахстан находится в государственной собственности. Земельные участки могут находиться также в частной собственности на основаниях, условиях и в пределах, установленных настоящим Кодексом».

     Такая политика признается во всех цивилизованных странах. Все эти достижения стали  возможными благодаря особому вниманию к земельной реформе Главы  государства. Утверждение о том, что сельские жители лишились доступа к сельскохозяйственным землям, не имеет под собой никаких оснований.

     Земли колхозов и совхозов уже были распределены среди сельских жителей в период с 1991 по 1997 год. В настоящее время  практически устоялся слой сельских предпринимателей, которые работают на земле.

     Действующий Земельный кодекс практически отвечает экономическим и социальным составляющим земельного вопроса, а именно: добровольность в выборе форм собственности на землю, признание как государственной собственности на землю, так и частной. А также бесплатное предоставление права аренды земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства и платность передачи земель в частную собственность, установление предельных (максимальных) размеров земельных участков, которые могут находиться на праве частной собственности в одних руках, отмена субаренды.

     Для того чтобы отказаться от колхозно-совхозного строя и создать негосударственный  сектор в сельском хозяйстве, способный  обеспечить продовольственную безопасность страны, потребовалось немало времени.

     Именно  отмена субаренды нынешним Земельным  кодексом дала приоритет в земельном  вопросе тем, кто непосредственно  трудится на земле. Поэтому сегодня  на первый план выдвигаются вопросы качества проводимых мер, а не их количество. Главным критерием остается уровень товарности сельского хозяйства. И это не дань моде, а жесткая необходимость, диктуемая рынком.

      3.Рента и арендная плата 

     3.1 Понятие ренты 

     Повсюду, где силы природы могут быть монополизированы и обеспечивают применяющему их промышленнику добавочную прибыль, - будет ли то водопад, или богатый рудник, или богатая рыбой вода, или хорошо расположенное строительственное место, - лицо, признаваемое в силу своего титула на часть земли собственником этих предметов природы, улавливает у функционирующего капитала эту добавочную прибыль в форме ренты. Экономисты по-разному определяют сущность ренты. Одни рассматривают ренту как один из видов доходов на собственность, плата собственников за использование природного ресурса. Другие рассматривают ренту как регулярный доход с капитала или земельного участка, получаемый их владельцами без предпринимательской деятельности. Ренту определяют и как особый вид относительно устойчивого дохода, непосредственно не связанного с предпринимательской деятельностью.

     Анализ  образования ренты и позволяет  выяснить источники доходов этих двух субъектов арендных отношений, раскрыть влияние природного фактора и юридической формы собственности на механизм возникновения ренты.

     Определение ренты неразрывно связано с понятием земли. Внешне рента представляет собой  плату за пользование землей, которую ее собственник получает от арендатора. Очевидно, что она – часть стоимости продукта, полученного предпринимателем. Но природу ее, источники и обстоятельства возникновения покажет теоретический анализ. Прежде всего, он предполагает выяснение двух главных обстоятельств, определяющих ее возникновение: это, во-первых, особенности ценообразования на продукцию сельского хозяйства, в котором природный ресурс имеет определяющее влияние на производительность труда, во-вторых, специфику получения в этой отрасли сверхприбылей и причин устойчивости их воспроизводства. Указанные обстоятельства порождены следующими особенностями, присущими природному фактору производства: 1) земля и многие другие природные ресурсы не являются свободно воспроизводимыми условиями труда, подобно промышленным орудиям труда и материалам; 2) ограниченности земель сельскохозяйственного назначения вообще, а земель лучшего и среднего качества тем более, обуславливает мизерную эластичность предложения земель.  Рента - регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий предпринимательской деятельности. Экономисты используют термин "рента" в более узком значении: экономическая рента - это цена, уплачиваемая за использование земли и других природных ресурсов, количество (запасы) которых строго ограничено. Именно фиксированное количество предлагаемой земли - отличает рентные платежи от заработной платы, процента и прибыли. Где бы практически не использовалась земля, ее предложение остается неизменным, она не создается людьми, ее количество ограничено. В большинстве государств земля находится в частной собственности, и условием для образования ренты является аренда земельных угодий.

     Аренда  земли возникла вместе с появлением рабовладельческого общества и до сих  пор остается основной формой землепользования в слаборазвитых странах. При капитализме получила распространение предпринимательская аренда, при которой предприниматель вкладывает в землю собственный капитал с целью получения прибыли и ведет хозяйство с использованием наемного труда. Такая аренда распространена в США, Великобритании, Франции, Бельгии и многих других государствах.

     Аренда  земли - это вид землепользования, при котором собственник передает свой участок на определенный срок другому лицу (арендатору) для ведения  хозяйства за определённую плату.

     Рентные отношения складываются между собственниками земли и арендатором по распределению  дохода. Одна его часть - в виде обычной прибыли присваивается предпринимателем, а другая передается земельному собственнику. Рента - это излишек (сверхприбыль) над обычной средней прибылью арендатора. Арендная плата за землю, как правило, бывает больше ренты, она учитывает процент на капитал, вложенный в имущество землевладельцами. Это могут быть жилые и хозяйственные постройки, ирригационные сооружения, средства связи и другие средства. Величина арендной платы - это продукт конкурентных торгов двух сторон: земельного собственника и арендатора. 

     3.2 Виды земельной ренты 

     Особой  формой ренты является земельная  рента, связанная с аграрными  отношениями. Земельная рента выступает как часть прибавочного продукта, создаваемого производителями, хозяйствующими на земле. Сущность земельной ренты в том, что она является экономической формой реализации прав собственности на землю. Различным ступеням общественной жизни соответствуют различные формы земельной ренты: выплата ренты в виде части продуктов – продуктовая рента, отработочная рента (барщина). Последней и высшей формой земельной ренты является денежная земельная рента - продуктовая рента, обращённая в денежную форму.

     Земельная рента образуется не только в связи  с арендой земли для сельскохозяйственного  производства, рента имеет место  и в тех случаях, когда земля  арендуется предпринимателями для  постройки зданий и сооружений, разработки её недр. Земельная рента выступает в двух основных формах - абсолютной и дифференциальной, что обусловлено существованием двух видов монополий на землю: монополии частной собственности на землю и монополии на землю как объект хозяйствования. Размер земельной ренты определяется в результате борьбы между арендатором и земельным собственником.

     3.2.1 Дифференциальная рента

     Естественно, что различные участки земли  различаются по плодородности, климатическим  особенностям, местоположению, и далеко не все из них пригодны к универсальному использованию. По этой причине не все земельные угодья приносят равные доходы в виде земельной ренты.

     Дифференциальная  рента является наиболее распространенной формой земельной ренты. Если учесть неоднородность качества и местоположения земли, то избыток ренты над рентой с худшего из всех используемых участков называют дифференциальной рентой. Образование дифференциальной земельной ренты вызвано различием в плодородии и местоположении земли и эффективности добавочных затрат труда и средств на землю, она возникает как экономическая категория в случае использования любого рода ресурсов, не являющихся полностью однородными. Дифференциация величин земельной ренты выполняет важнейшую экономическую функцию оптимизации распределения земельных участков между возможными сферами их использования

     Дифференциальная  рента может выступать в двух формах. Арендатор может получить только часть дифференциальной ренты в случае, когда ее прирост обусловлен произведенным им улучшением земельного участка – повышение экономического плодородия почвы - в период действия арендного договора. Такую дифференциальную ренту, связанную исключительно с осуществляемыми людьми улучшениями земель (вложения труда и личного капитала), выделяют как дифференциальную ренту II рода, в отличие от дифференциальной ренты I рода, появление которой объясняется в свою очередь природными, "естественными", различиями земельных участков. Дифференциальная рента I рода может быть получена только с лучших и средних по своему естественному плодородию земельных участков. В дальнейшем, при заключении нового договора, собственник земли постарается учесть прирост ренты и включить его в состав арендной платы, так как усилиями арендатора земельный участок по своей продуктивности может перейти из разряда худших земель в средние, а то и лучшие. В этой связи арендатор земли заинтересован в максимально длительных сроках действия арендного договора, с целью присвоения добавочной прибыли от монополии на землю как объекта хозяйствования. Земельные собственники прекрасно осведомлены о качестве принадлежащих им земель, и их интерес состоит в обратном: заключении договоров на краткосрочные периоды с целью присвоения дифференциальной ренты II рода. Дифференциальные ренты обоих родов составляют часть издержек сельскохозяйственного предпринимателя. «Наличие дифференциальной ренты II рода указывает на то, что в сельском хозяйстве происходят технико-экономические сдвиги, вызываемые ростом производительной силы труда и капитала, которые проявляются в возрастании продуктивности сельскохозяйственных угодий» (2.,С.363). Дифференциация величин земельной ренты выполняет важнейшую экономическую функцию оптимизации распределения земельных участков между различными возможными сферами их использования 

     3.2.2 Абсолютная рента

     Абсолютная  рента является результатом монополии частной собственности на землю. Собственник земли, зная, что земля необходима всем для сельскохозяйственного или промышленного производства, заставит желающего пользоваться землей, платить за неё стабильную арендную плату. Образование абсолютной ренты связано с тем фактом, что в сельском хозяйстве доля переменного капитала (идущего на заработную плату) пропорционально выше, чем в промышленности. Отсюда следует, что прибавочная стоимость, создаваемая в сельском хозяйстве, выше средней прибыли, и стоимость продуктов выше капиталистической цены производства. Пропорциональному распределению прибавочной стоимости, создаваемой в сельском хозяйстве, препятствует земельная собственность, которая, представляя монополию, сама претендует постоянно на часть этой прибавочной стоимости и присваивает разницу между стоимостью и ценой производства. Земельная собственность, таким образом, завышает цену сельскохозяйственных продуктов на сумму, которую она взимает в качестве абсолютной ренты, и которая представляет, следовательно, род налога, накладываемого на общество.

     Объяснение  возникновения абсолютной ренты, по К.Марксу, следует из факта более низкого органического состава капитала в сельском хозяйстве по сравнению с промышленностью. В сельском хозяйстве больше задействован труд рабочего, чем средств производства. Именно прибавочный труд наёмных сельскохозяйственных рабочих является источником образования абсолютной ренты. Такой вид ренты получается абсолютно со всех земель: с лучших и средних участков, и без сомнений с худших земельных участков.

     Однако  под воздействием технического прогресса происходит постепенное сближение органического состава капитала в промышленности и в сельском хозяйстве. Ведь в интенсивном сельском хозяйстве развитых стран выполнение того же объёма работ, что и в промышленности, требует большей массы средств производства, более высокой технологической вооружённости труда.  

     3.2.3 Монопольная рента

     В сельском хозяйстве есть еще одна разновидность земельной ренты – монопольная рента. Исключительные природные условия порой создают возможности для производства редких сельскохозяйственных продуктов – особых сортов винограда, некоторых видов цитрусовых, чая и прочих сельскохозяйственных продуктов. Такие товары продаются по монопольным ценам, верхний предел которых нередко определяется лишь уровнем платежеспособного спроса. В результате монопольные цены могут значительно превышать индивидуальную стоимость таких продуктов. Это и позволяет землевладельцам получать монопольную земельную ренту.