Особенности формирования и функционирования рынка земли в Республике Беларусь

Под родственниками в рамках данного правила земельное законодательство понимает: родителей, детей, родных братьев и сестер, деда, бабку, внуков супруга (супруги) наследодателя; усыновителей, усыновленных (удочеренных); иных лиц, находящиеся в родственной связи с наследодателем, имеющие общих предков до прадеда и прабабки. Не имеет значения, получена земля по завещанию или в силу наследования по закону наследником той или иной очереди. Во-вторых, в частную собственность земельные участки предоставляются только для определенных целей. К таковым относятся: строительство и (или) обслуживание жилого дома; обслуживание квартиры в блокированном жилом доме; ведение личного подсобного хозяйства; коллективное садоводство; дачное строительство.

Объектом права землевладения является земельный участок. Размеры земельных участков, предоставляемых гражданам во владение, строго нормированы.

Согласно Кодексу о земле земельные участки гражданам Республики Беларусь предоставляются в пожизненное наследуемое владение в следующих размерах:

   для ведения крестьянского хозяйства - до 100 гектаров сельскохозяйственных земель;

   для дачного строительства - 0,15 гектара на одного члена дачного кооператива;

   для коллективного садоводства - 0,15 гектара на одного члена кооператива в зависимости от местных условий и особенностей;

   для строительства и обслуживания жилого дома в городах - от 0,05 до 0,15 гектара;

   для этих же целей в сельских населенных пунктах, поселках городского типа - от 0,15 до 0,25 гектара.

В этой связи возникает вопрос, кем и как определяется конкретный размер земельного участка, предоставляемого гражданину в частную собственность? Здесь все отдано на усмотрение местных властей, которые определяют размер земельного участка исходя из местных условий и особенностей, волеизъявления гражданина, а также требований градостроительных регламентов, природоохранных требований, противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил. В принципе, если гражданин согласен, то он может получить участок и меньше минимального размера, установленного законодательством.

В - третьих, необходимо зарегистрировать право собственности на земельный участок. Для этого вам будет необходимо обратиться в агентство по государственной регистрации (бывшие БТИ, БРТИ) по месту нахождения земельного участка с заявлением. Бланк заявления можно заполнить непосредственно в агентстве. С собой надо будет захватить паспорт и квитанцию об оплате услуг агентства.

Перечень документов, необходимых для оформления права собственности на земельный участок, вывешен на информационных стендах в каждом агентстве. Те документы, которые есть у вас на руках (например, выписка решения исполкома о предоставлении земельного участка), можно представить самостоятельно. Остальные документы будут запрошены регистратором.

Представленное вами заявление направляется регистратором в землеустроительную службу, сотрудники которой выезжают на ваш участок и измеряют его на местности. План участка с его размерами и координатами и решение исполкома о предоставлении земельного участка (если у вас его не было) включаются землеустроительной службой в землеустроительное дело, которое направляется регистратору. Регистратор осуществляет государственную регистрацию вашего земельного участка и выдает вам свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации и земельно-кадастровый план участка. После этого – вы полноправный собственник земли.

Во сколько обойдется государственная регистрация земли? За выдачу удостоверения вы заплатите 0,5 базовой величины, за изготовление землеустроительного дела – от 3 до 8 базовых величин.

Если говорить о времени совершения всех регистрационных действий и составления землеустроительного дела, то это займет около месяца.

И в заключение необходимо отметить, что не все земли могут быть предоставлены в частную собственность. Так, установлен запрет на передачу в частную собственность земель следующих категорий и видов: земли сельскохозяйственного назначения; природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения; лесного фонда; водного фонда; под дорогами и иными транспортными коммуникациями; общего пользования; подвергшиеся радиоактивному загрязнению

Кроме того, не подлежат предоставлению в частную собственность, земельные участки: на которых расположены объекты недвижимости, находящиеся только в государственной собственности; занятые разведанными месторождениями полезных ископаемых; предназначенные в соответствии с градостроительной документацией для другого целевого использования.

Правоотношения землепользования - традиционная группа земельных правоотношений, имеющая самостоятельное значение.

Различают правоотношения постоянного или временного пользования землей. В отличие от пожизненно наследуемого владения право землепользования отличает свой круг субъектов. Среди них - сельскохозяйственные производственные кооперативы, иные сельскохозяйственные юридические лица независимо от форм собственности, промышленные, транспортные и иные предприятия и организации. Землепользование является одной из гарантированных законом форм использования земель. Правоотношения землепользования также претерпели изменения. Из числа их субъектов исключены собственники земли, юридические лица и граждане, ставшие собственниками и владельцами земли. Появились и новые участники правоотношений землепользования - совместные предприятия, международные объединения и организации с участием иностранных юридических лиц.

Правоотношения по аренде земли - группа правоотношений по использованию земли, их участники пользуются ею временно, возмездно и на договорной основе.

Аренда - новая сфера земельных правоотношений. Арендные земельные правоотношения имеют сложную структуру. Их участниками могут быть как сельскохозяйственные, так и несельскохозяйственные предприятия и организации, граждане, иностранные государства, физические и юридические лица. При этом сроки аренды земельных участков не должны превышать 99 лет, а аренда земельных участков для сельскохозяйственного использования не может быть менее пяти лет (ст.45 Кодекса о земле).

В настоящее время правом предоставлять земли в аренду наделены не только сельские (поселковые), городские (городов областного подчинения и города Минска), районные исполнительные и распорядительные органы в пределах своей компетенции, но и ее собственники, граждане и юридические лица Республики Беларусь, имеющие земельные участки в частной собственности.

Правоотношения по управлению землей. Государство, хотя и перестало быть исключительным собственником, в отношении всех земель может осуществлять ряд административно-правовых и земельно-правовых действий. Оно планирует использование земель, решает вопросы их учета и ведения земельного кадастра, регистрации земельных участков, прав на них и сделок с ними, контролирует использование земель всеми ее собственниками, владельцами, пользователями, разрешает земельные споры и т.д.

Управление землей как вид исполнительно-распорядительной деятельности государства осуществляется в рамках закона, опирается на соответствующие нормы. В тесном взаимодействии с другими земельно-правовыми институтами: собственности, владения, пользования землей - институт управления земельным фондом обеспечивает рациональное использование и охрану земельных ресурсов во всех сферах жизнедеятельности общества.

Земельные охранительные правоотношения. Их появление вызвано необходимостью поддержания земельного правопорядка и охраны всех иных правоотношений: собственности, владения, пользования. Они возникают во всех случаях нарушения субъективных земельных прав и обязанностей и земельного правопорядка (правового режима земель). Одно правонарушение может вызвать несколько охранительных правоотношений.

Типичными земельными правонарушениями являются:

       несвоевременный возврат временно занимаемых земель;

       невыполнение мероприятий по приведению их в состояние, пригодное для использования по назначению;

       уничтожение межевых знаков, границ землевладений и землепользовании;

       использование земельных участков не в соответствии с теми целями, для которых они предоставлены и др.

Общепризнанно, что субъекты правоотношений - это носители прав и обязанностей. Такими субъектами земельных правоотношений являются: Республика Беларусь, местные Советы депутатов, местные исполнительные и распорядительные органы, которые являются носителями властных полномочий, а также юридические и физические лица.

Иностранное государство может выступать субъектом правоотношений собственности, пользования или аренды при предоставлении ему земельного участка для обслуживания зданий (части зданий), которые используются для размещения постоянного дипломатического представительства или консульского учреждения иностранного государства в Республике Беларусь.

Республика Беларусь является субъектом правоотношений государственной собственности на землю и одновременно субъектом права территориального верховенства.

Советы депутатов, исполнительные и распорядительные органы участвуют в качестве субъектов в отношениях по управлению и пользованию землями, а также земельных охранительных правоотношений.

Юридические и физические лица, кроме вышеуказанных, выступают еще и участниками правоотношений частной собственности, землепользования, в том числе аренды и земельных сервитутов. Граждане, кроме того, являются участниками правоотношений по землевладению.

Чтобы стать субъектами земельных правоотношений, юридические и физические лица должны иметь земельную правосубъектность. У юридического лица она специальная, определяется во многом целями и задачами его организации и деятельности. Земельная правоспособность юридического лица возникает в момент его создания, т.е. с момента его государственной регистрации (п.2 ст.47 ГК) и прекращается в момент завершения его ликвидации, т.е. после внесения об этом записи в Единый государственный регистр юридических лиц (п.8 ст.59 ГК).

Земельная правоспособность физических лиц, как и их гражданская правоспособность, возникает в момент рождения и прекращается смертью. Наибольшей правоспособностью как субъекты земельных правоотношений наделены граждане Республики Беларусь.

Граждане могут в соответствии с законодательством иметь имущество, в том числе земельные участки на праве собственности; наследовать и завещать такое имущество; заниматься предпринимательской и любой, не запрещенной законодательными актами деятельностью, и в этих целях получать земельные участки в пользование; создавать юридические лица самостоятельно или совместно с другими гражданами и юридическими лицами; совершать не противоречащие законодательству сделки, в том числе с землей, и участвовать в обязательствах, иметь иные имущественные и личные неимущественные права.

Земельная дееспособность гражданина как его способность своими действиями приобретать и осуществлять земельные права, создавать для себя обязанности и исполнять их наступает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении 18-летнего возраста.

Граждане Республики Беларусь имеют право на получение земельных участков в пожизненное наследуемое владение, землепользование или в частную собственность для строительства и обслуживания жилого дома, для ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства, дачного строительства, традиционных промыслов и других не запрещенных законодательством целей.

Граждане могут реализовать свою земельную правоспособность как индивидуально, так и в составе коллективов: садоводческих товариществ, дачных, сельскохозяйственных кооперативов и т.п.

В составе субъектов земельных правоотношений - иностранные граждане и лица без гражданства. Они могут получить земельные участки в аренду.

Субъекты земельных правоотношений не во всех случаях обладают самостоятельностью и независимостью, соотносятся друг с другом как равные, как это имеет место в праве гражданском. В земельных правоотношениях они могут находиться в отношениях подчиненности, субординации. Это определяется характером правового регулирования, наличием властных полномочий у органов государства и административно-правового метода регулирования земельных отношений.

Объектом земельных правоотношений является земля. Но в зависимости от вида земельного правоотношения его объектом может быть как государственный земельный фонд в целом, так и его определенная часть или конкретный земельный участок (его часть).

Состав объектов земельных правоотношений государственной и частной собственности определен законодательством. Объектом земельных управленческих правоотношений может выступать весь земельный фонд, земельные участки в пределах определенных административно-территориальных границ, конкретный земельный участок. В правоохранительных земельных правоотношениях объектом является установленный законом земельный правопорядок, права и законные интересы участников земельных правоотношений.

Правовая характеристика земельных участков как объектов земельных правоотношений закреплена в Кодексе о земле.

Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая установленные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Он не может быть разделен на части, если при целевом использовании той или иной части будут иметь место нарушения противопожарных, санитарных, экологических, строительных и иных норм и правил. При совершении сделки с частью делимого земельного участка эта часть в установленном порядке должна быть предварительно выделена в самостоятельный земельный участок (ст.17 Кодекса о земле).