Основные проблемы. Диффрента или земельный налог

Положительным моментом в настоящее время является то, что законодательно произошло разделение рынков земли сельскохозяйственного  и несельскохозяйственного назначения.

Специфика рынка земли  в городах, особенно крупных, выражена сильнее, чем специфика сельскохозяйственных земель, и это нашло отражение  в новом Земельном кодексе.

Таблица 1

Рыночный оборот земельных  участков несельскохозяйственного назначения в Красноярском крае

Приведенные в таблице  данные о структуре сделок с землей свидетельствуют о том, что большая  часть сделок осуществлена по купле-продаже земли, а другие сделки (дарение, наследование, залог) еще не получили развития.

Все представленные виды сделок могут совершаться только с земельными участками, находящимися в собственности граждан, юридических лиц или государства. По новому Земельному кодексу земельные участки гражданам в постоянное (бессрочное) пользование впредь не предоставляются. Никакие рыночные сделки с государственной землей, находящейся в бессрочном или срочном пользовании граждан или юридических лиц, не допускаются. Таким образом, Земельный кодекс побуждает субъектов, имеющих землю для несельскохозяйственных нужд, а также для личного подсобного хозяйства, обращать их в частную собственность или арендовать у собственников земли. Безусловно, это будет способствовать развитию как первичного, так и вторичного рынка земли.

Однако, как показывает таблица 1, процессы купли-продажи на первичном рынке идут вяло. К причинам, сдерживающим этот процесс следует отнести: 1) отсутствие заинтересованности во вложении средств в землю; 2) относительно высокая выкупная цена земельных участков, о чем свидетельствуют данные таблицы 2.

Органы местного самоуправления при продаже земельных участков в собственность применяют нормативную цену земли, установленную постановлением администрации края от 16.06.1998 г. № 323-п "Об установлении нормативной цены земли". Особенно высокая выкупная цена сложилась в крупных городах и пригородной зоне города Красноярска. Например, в городе Красноярске один квадратный метр земли обходится в среднем 390 рублей, а в поселке Емельянове - 34,3 рубля.

По мнению Краевого комитета по земельным ресурсам, в  целях развития приватизации земель необходимо проводить меры по стимулированию инвестиций в землю, установлению льгот при выкупе земельных участков и шире практиковать сдачу земель в аренду с правом выкупа в рассрочку. 

Постепенно запускаются  процессы продажи прав аренды и залога земли, а также начинает функционировать  вторичный рынок. Вторичный рынок  земли наиболее развит в Емельяновском, Сухобузимском, Манском, Минусинском, Курагинском, Шушенском районах, г. Дивногорске.

Таблица 2

Средние цены на земельные  участки при продаже органами местного самоуправления, в руб. м²

Итак, на примере Красноярского  края мы убедились, что механизм формирования земельного рынка запущен, и реальное его функционирование осуществляется на уровне региона. Поэтому складывающийся в России земельный рынок - мощное средство реализации региональной политики, согласования интересов хозяйственного и территориального развития, решения многих внутрирегиональных проблем.

В литературе правомерно делается акцент на противоречивость интересов участников рыночных земельных отношений, которые в российских условиях, надо полагать, будут резко обозначены.

Отметим прежде всего  государственный интерес. Государство заинтересовано в формировании и развитии рынка земли, надеясь в результате получить эффективного земельного собственника, а также определенные, хотя и незначительные бюджетные поступления.

В большей мере экономически заинтересованными в функционировании земельного рынка оказываются местные  органы власти, которые надеются иметь  значительные бюджетные средства от налогов с владельцев земли, сборы от сделок с землей, аренды муниципальных земель и так далее. Они также освободятся от забот по поддержанию земельного фонда. Рынок земли активизирует деловую активность на территории.

Выгодным представляется существование рынка земли собственникам земельных участков - фермерам, которые получат возможность без помех вкладывать капитал в землю, улучшать ее использование, увеличивать доходы, присваивая в том числе и рентный доход.

Фермер также сможет капитализировать свои доходы: заложить, продать, сдать в аренду земельный участок, то есть распорядиться землей как товаром. Это - положительная сторона рынка для фермера. Однако для расширения предпринимательской деятельности фермеру требуются новые участки земли, которые либо надо купить (а это - отвлечение капитала), либо взять в аренду (а это - полная зависимость от конъюнктуры рынка на сельскохозяйственные продукты).

Рынок земли сулит  значительные выгоды слою профессиональных банкиров, посредников и других аналогичных субъектов.

Наконец, рынок земли  вызывает интерес у слоя "денежных людей", которые смогут покупать землю с целью перепродажи, осуществлять спекулятивные сделки с землей.

Итак, те немногочисленные сделки с землей на первичном рынке, сделки по купле-продаже на вторичном рынке, которые ведут физические и юридические лица, можно считать началом процесса формирования земельного рынка в РФ.

7  

Нормативная цена земли

На территории Российской Федерации плательщиками земельного налога и арендной платы являются организации, предприятия, учреждения. независимо от их организационно-правовых форм и форм собственности, на которой они основаны, включая международные неправительственные организации (объединения), совместные предприятия с участием юридических лиц РФ и иностранных юридических лиц и граждан, иностранные юридические лица), а также граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства, которым предоставлена земля в собственность, владение, пользование или аренду. Короче говоря, кроме законодательно освобожденных полностью или на определенных условиях от земельного налога в России плательщиками являются все собственники и арендаторы земли, землевладельцы и землепользователи.

Объектами обложения  земельным налогом и взимания арендной платы являются все земельные участки, части земельных участков, земельные доли (при общей долевой собственности на земельный участок), предоставленные юридическим лицам и гражданам в собственность или пользование (в том числе и аренду).

Поскольку земельный  налог устанавливается в виде стабильных платежей за единицу площади в расчете на год, его размер зависит от площади участка, качества и местоположения земли.

Размер, условия и  сроки внесения арендной платы как  в денежной, так и в натуральной  форме определяются исключительно  договором между арендодателем и арендатором земли.

При аренде земли, находящейся  в государственной или муниципальной  собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают  базовые размеры арендной платы  по видам использования земель и  категориям арендаторов.

Земельным законодательством  РФ дано право устанавливать предельные (минимальные и максимальные) размеры  земельных участков:

субъектам РФ - для  ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного и гаражного строительства;

органам местного самоуправления (районные, без районов города, городские, поселковые и сельские) - для индивидуального  жилищного строительства и личного  подсобного хозяйства.

8

Арендная  плата, цена земли. Диффрента или земельный налог

В настоящее время  действительная преграда вовлечения земли в рыночный оборот - низкая эффективность сельскохозяйственного производства и тяжелое финансовое положение большинства сельхозтоваропроизводителей и, стало быть, отсутствие возможности у большинства землевладельцев манипулировать земельной рентой. Только рента придает экономический смысл нахождению земли в государственной или частной собственности.

Рента:  
1) По Марксу – доход, приносимый землей ее собственнику.  
2) Неоклассическая – вид устойчивого дохода, непосредственно не связанного с предпринимательской деятельностью  

Виды рент:  
Устанавливается в соответствии издержками на худшей из земель. Рента зависящая от качества земля – дифференциальная рента (дифрента-1), приносимая всеми участками – абсолютная. Дифрента-2 – такая рента, которая может быть получена на любой земле при применении удобрений , новых технологий, и т.д.  
Арендная плата – форма ренты. Равна ренте + % на вложенный капитал + отчисления на его износ.  
Цена земли. Расставаясь землей, собственник теряет возможность на получение ренты, но получает капитал и возможность получать % по нему, равный утерянной ренте. Значит цена земли = рента/ставка %. 

Существование и развитие рынка земли вообще и сельскохозяйственного в частности невозможно без земельной ренты. Земля должна приносить доход, чтобы можно было экономически реализовать ту или иную форму собственности на землю. Напомним еще раз высказывание К. Маркса, что, с одной стороны, собственность на землю остается "юридической фикцией", если она не приобретает форму ее экономической реализации, то есть если не используется в производстве или не приносит доход (ренту) собственнику, а, с другой стороны, собственность действительно   выступает  как  производственное  отношение,   если осуществляется ее экономическая реализация .

В данном определении  земельный собственник предстает  в чистом виде как собственник  земли - материи, но для России типичным является собственник земли, выступающий одновременно и хозяйствующим субъектом. Данная ситуация сложилась потому, что системный кризис АПК сформировал устойчивую тенденцию падения доходности сельскохозяйственного производства.

Чистый финансовый результат сельскохозяйственных товаропроизводителей в 1995-1999 годах (по всем видам деятельности) в расчете на один гектар сельскохозяйственных угодий без дотаций - отрицательный, а с их учетом - очень

незначительный.

При столь низкой доходности получение рентного дохода становится проблематичным, а вместе с ним и реализация земельной   собственности.   При   отрицательной   земельной ренте возникает вопрос о целесообразности рынка земли.   С одной стороны, кому нужна покупка или аренда земли для сельскохозяйственной деятельности при низкой доходности от этой деятельности? С другой стороны, надежды арендодателя на получение рентного дохода остаются призрачными. При таких обстоятельствах земельная собственность экономически не реализуется, отпадает граница для приложения капитала   к земле. Это означает, что землевладелец должен сам вкладывать капитал, заниматься производством сельскохозяйственного продукта. Аренда у формального собственника земли, в свою очередь, вселяет у предпринимателя неуверенность в стабильности условий хозяйствования, особенно связанных с инвестициями и с поддержанием плодородия почв. Неустойчивое положение землевладельца, как и арендатора, побуждает первого устанавливать короткие сроки аренды (обычно не более пяти лет), что также не способствует росту эффективности землепользования.