Автор: Пользователь скрыл имя, 21 Ноября 2011 в 10:26, курсовая работа
Цель работы – изучить и раскрыть сущность такого понятия, как цена земли.
Исходя из цели, формируются задачи курсовой работы:
1) Рассмотреть экономическое содержание данного понятия
2) Определить факторы, влияющие на динамику цены земли
3) Изучить земельную ренту как экономическую категорию.
Введение 4
1. Земля как фактор производства 5
1.1. Особенности земли 5
1.2. Специфика рынка земли 6
2. Теория ренты 8
2.1. Понятие ренты и рентных отношений 8
2.2. Виды земельной ренты 10
3. Цена земли 17
3.1. Сущность и факторы, определяющие динамику цены земли 17
3.2. Методы оценки земли 21
Заключение 27
Список использованных источников 29
Приложение 30
Способом
сравнения можно оценить землю
под дачное или коттеджное строительство,
т. е. там, где существует достаточное
для сравнения количество совершенных
сделок. В оценке промышленных и
других коммерческих земель этот метод
не применим, так как земля не вовлекалась
в необходимых масштабах в реальные обороты
продаж. Кроме того, этот метод дает неудовлетворительные
результаты в условиях высоких темпов
инфляции, а также при резких изменениях
экономических условий.
3.2.2.Метод оценки по затратам
Этот метод к земле практически не применим. Он может использоваться лишь в исключительных случаях.
Данный метод приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величины восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке.
Ограниченность затратного метода заключается в том, что он дает необъективную оценку стоимости объектов недвижимости, хотя и является единственным методом определения рыночной стоимости собственного земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют данные о совершенных сделках с аналогичными участками без дополнительных вложений капитала.
Затратный
метод определяет рыночную стоимость
земельного участка как разницу
между рыночной стоимостью земельного
участка с улучшениями и восстановительной
стоимостью с учетом улучшений, за вычетом
их износа. Эта модель определения стоимости
земельного участка основывается на принципе
остатка.
3.2.3. Доходный метод.
Метод капитализации доходов основывается на принципе ожидания. Данный принцип предполагает, что инвестор или предприниматель приобретает недвижимость в ожидании дохода от объекта. Он может быть определен исходя из способности приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации объекта. Иными словами, стоимость или цена представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих рентных доходов и выручки от перепродажи объекта.
Применение доходного метода всегда затруднено при высоком уровне инфляции и нестабильном финансовом рынке. Применение метода капитализации доходов требует тщательного анализа финансового и физического состояния объекта, его окружения, экономических тенденций, а также использования таких расчетных инструментов, как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование и аннуитеты (обязательства выплаты суммы в оговоренный срок) и др.
Доходный
метод может быть реализован при
оценке земель сельскохозяйственного
назначения, когда рента исчисляется,
исходя из рыночных цен продажи возделываемых
сельскохозяйственных, наиболее эффективных
с точки зрения рынка культур и затрат
на их возделывание, оцениваемых по рыночным
ценам применяемых материалов и используемых
услуг.
3.2.4 Метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости.
Например,
при оценке земли, когда инвестор
желает выкупить землю под предприятием
отдельными участками, необходимо провести
анализ на наиболее выгодное использование
различных компонентов
Если
участки приобретаются в
Методы оценки сельскохозяйственных земель базируются на показателях урожайности земель с учетом данных оптимального севооборота и землепользования для каждого региона. Стоимость их может рассчитываться также на основании показателей среднего дохода от реализации сельхозпродукции.
Другие методы оценки опираются на существующие данные по нормативной стоимости, нормативной цене земли и используют различные приемы капитализации земельной ренты, исчисление которой базируется на расчете экономии нормализованных затрат при использовании земель и возделывании сельскохозяйственных культур на лучших и относительно лучших земельных участках.
Величина
ренты измеряется превышением рыночной
цены продажи производимых сельскохозяйственных
культур на худших и относительно лучших
земельных участках. Величина ренты измеряется
также превышением рыночной цены продажи
производимых сельскохозяйственных культур
над уровнем средних затрат, присущих
данной оценочной группе почв. Срок капитализации
рассчитывается как величина, обратная
дисконту, в точке наименьшей эффективности
(около 2,5 % годовых).
3.2.5.
Основные этапы кадастровой
При
оценке городской земли, которая
в большей части городов почти
не продается, а лишь арендуется, нижнюю
границу стоимости можно
Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться землей и недвижимым имуществом. Оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки такой кредит банк не выдаст. Без такой оценки нельзя и рассчитывать на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе и иностранных.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В ходе выполнения курсовой работы был рассмотрен довольно старый, но весьма перспективный рынок – рынок земли. Рынок земли включает в себя не только куплю-продажу земли, но и все «продукты», на которых может быть реализовано в том или ином виде право собственности на землю: преимущественно продукция сельского хозяйства.
Человек должен обладать правом собственности на землю, правом пользования, владения и распоряжения ей. Только в этом случае он может использовать землю так, как он хочет: свободно продавать и покупать, не спрашивая разрешения от чиновника, дарить и завещать по наследству, брать кредиты под залог земли. В этом и состоит свобода собственника. Эта экономическая свобода необходима для постоянного повышения эффективности сельскохозяйственного производства за счет регуляции рынка (регулирование аграрного рынка должно быть направлено на расширение спроса, на продовольствие), за счет свободной конкуренции.
Государство должно обеспечить нормальное функционирование земельного рынка, сведя к минимуму свою деятельность в этой отрасли экономики, самоустраняясь от хозяйственной деятельности.
Главной особенностью экономических отношений, связанных с использованием земли, является существование земельной ренты. Отдавая землю в аренду предпринимателям, землевладельцы получают за это определенную плату – ренту. Причём земельная рента бывает нескольких видов, самыми распространёнными видами считаются абсолютная и дифференциальная земельная рента.
Рента, которая возникает вследствие разности плодородия земельных участков (или разности местоположения участков по отношению к рынку), называется дифференциальной рентой.
Абсолютная рента является результатом монополии частной собственности на землю со стороны определенного класса общества.
Особенности рынка земли, связанные с неэластичностью её предложения и естественной ограниченностью, являются определяющими при формировании цен на продукцию, которая была получена с этой земли. Рента земельному собственнику закладывается в цену сельскохозяйственной продукции, причём из расчёта для самых худших по своему плодородию и производительности земель.
В
заключении необходимо отметить, что
земельный рынок, как рынок факторов
производства будет востребован
всегда. Земля в силу своей ограниченности
будет всегда приносить своему владельцу
прибыль. Стоит ещё раз обратить внимание,
что земля всегда будет стабильным источником
дохода для своего владельца, уступая
немного банковским вкладам, в случае,
если деньги были вложены в банк, а не в
землю.
Список использованных источников: