СОДЕРЖАНИЕ 
 
 
 
 

 

Введение

 
 

      Конституция Российской Федерации гарантирует  каждому право на жилище (ст. 40). Надлежащее жилище является составной частью достойного жизненного уровня, одним из основных материальных условий жизни человека. Потребность в жилье возникает с момента рождения человека и сохраняется на всем протяжении жизни, носит постоянный характер, видоизменяясь с возрастом, появлением семьи и т.д.

      Жилищная  сфера включает строительство и  реконструкцию жилья, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт. Состоянию и правовому регулированию жилищного фонда в РФ уделяется постоянное и серьезное внимание со стороны государства.

      Действующий Жилищный кодекс Российской Федерации, вступивший в действие с 1 марта 2005 г., содержит ряд принципиально новых и важных положений, касающихся жилищного фонда. Так, например, впервые в Жилищном кодексе предусмотрен перевод жилых помещений в нежилые и соответственно нежилых в жилые (в ЖК РСФСР 1983 г. данному вопросу была посвящена ст. 9 «Перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые», которая не регламентировала перевод нежилых помещений в жилые).

      Цель  исследования состоит в изучении понятия и видов жилищного фонда.

      Цель  определяет задачи исследования:

      - выявить понятие жилищного фонда и требований, предъявляемых к жилым помещениям по действующему российскому законодательству;

      - рассмотреть классификацию жилищного фонда по принадлежности к формам собственности.

 

1. Понятие  жилищного фонда

 

      Согласно  ст. 19 Жилищного кодекса РФ жилищный фонд образуют все жилые дома, а также жилые помещения любой формы собственности независимо от их использования, находящиеся на территории Российской Федерации. Данная статья относит к жилищному фонду жилые дома и жилые помещения, которые предназначаются как для постоянного проживания граждан, так и для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий.

      Таким образом, в общее понятие жилищного  фонда включаются также жилые  помещения, предназначенные и для временного проживания граждан. Более того, жилищный фонд представляет собой совокупность всех жилых помещений, в том числе: жилые дома, специализированные дома (общежития, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, дома для одиноких и престарелых, инвалидов и др.) и иные жилые помещения, пригодные для проживания.

      В ст. 15 ЖК РФ, характеризующей требования, предъявляемые к жилым помещениям, дается расшифровка понятия «пригодные для проживания». Это означает, что жилое помещение, отвечающее требованиям жилищного законодательства, должно соответствовать установленным санитарным и техническим требованиям, причем в пределах нормы предоставления жилой площади (в соответствии со ст. 50 ЖК). Еще одно установленное законом требование: предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) (ст. 62 ЖК РФ).

      В случае установления непригодности  для проживания жилые дома и иные жилые помещения, не отвечающие установленным требованиям (не соответствующие на момент обследования санитарным и техническим требованиям), могут быть переоборудованы для использования в других целях, например для нужд торговых, бытовых и иных, либо снесены, если их дальнейшее использование и в качестве нежилых помещений является невозможным. Такое обследование должны осуществлять межведомственные комиссии из представителей органов местного самоуправления, жилищной организации, санэпидстанции, бюро технической инвентаризации, госпожарнадзора и других отраслевых специалистов.

      Так, строительные нормы и правила (СНиП) и другие ныне действующие нормативные акты относят к непригодным для проживания жилые дома:

      1) расположенные в пределах санитарно-защитных, пожаровзры-воопасных зон промышленных предприятий, транспорта, инженерных сетей и в других зонах с особыми условиями, запрещенных к застройке СНиП;

      2) получившие повреждения в результате  землетрясений, просадок, неравномерных осадок и т.п., если эти повреждения не могут быть устранены с одновременным конструктивным обеспечением требований СНиП к жилым зданиям для особых условий строительства и эксплуатации;

      3) расположенные в опасных зонах  отвалов породы, угольных, сланцевых шахт и обогатительных фабрик; в зонах оползней, солевых потоков и снежных лавин, могущих угрожать застройке и эксплуатации зданий; на территориях, ежегодно затапливаемых паводковыми водами;

      4) представляющие собой бараки, которыми  следует считать одно-и двухэтажные жилые строения, предназначенные для временного проживания, с общей кухней и санитарным узлом, как правило, деревянные, рассчитанные на короткий срок службы (10-20 лет);

      5) при возникновении угрозы аварии (обрушения) в результате достижения предельного физического износа несущих строительных конструкций (деформаций, повреждений, снижения прочности и несущей способности) или деформации основания здания;

      6) после аварии, пожара, стихийного бедствия в том случае, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно;

      7) в случае невозможности организации  обслуживания жителей и технической эксплуатации здания¹.

      Решение о признании жилого дома или жилого помещения непригодным для постоянного проживания должно быть принято органом местного самоуправления на основании акта об отнесении здания к непригодным и других материалов, представляемых межведомственной комиссией. И только после утверждения этих актов решается вопрос либо о проведении капитального ремонта, модернизации и реконструкции непригодных для постоянного проживания жилых домов и жилых помещений, либо об их переоборудовании для использования в других целях, либо об их сносе, а также вопрос об отселении и улучшении жилищных условий граждан, в них проживающих, в установленном законом порядке.

 

2. Виды жилищного фонда

 

      В ст. 19 ЖК РФ весь жилищный фонд подразделяется на:

      1) жилые помещения, находящиеся  в собственности граждан и  юридических лиц (частный жилой фонд);

      2) жилые помещения, принадлежащие  на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд РФ) и субъектам Федерации (жилищный фонд субъектов Федерации), т.е. государственный жилой фонд;

      3) жилые помещения, принадлежащие  на праве собственности городским, сельским поселениям либо другим муниципальным образованиям (муниципальный жилищный фонд).

      В жилищный фонд включаются также жилые  дома, входящие в государственный и муниципальный жилищные фонды, предоставляемые гражданам по договорам социального найма жилые помещения, служебные и специализированные жилые помещения, индивидуальные жилые помещения, а также помещения, предназначенные для коммерческого использования².

      Таким образом, жилищный фонд классифицируется по принадлежности к формам собственности.

      Ныне  действующим гражданским законодательством, в частности ст.212 Гражданского кодекса Российской Федерации, также предусмотрено три формы собственности. Исходя из этого по принципу классификации жилищных фондов по принадлежности к формам собственности следует рассматривать подразделение всего жилищного фонда на три вида: государственный, муниципальный и частный.

2.1. Государственный жилищный фонд

 

      Государственный жилищный фонд – это жилищный фонд, находящийся в государственной собственности Российской Федерации, в том числе в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий и учреждений, относящихся к федеральной собственности; а также жилищный фонд, находящийся в государственной собственности субъектов Российской Федерации, в том числе в хозяйственном ведении или оперативном управлении предприятий и учреждений, относящихся к собственности субъектов Российской Федерации.

      От  имени Российской Федерации, субъектов  Российской Федерации и муниципальных  образований права собственника жилищного фонда осуществляют соответствующие органы.

      Так, от имени Российской Федерации общее  управление федеральной собственностью возложено на Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, которое в пределах установленных полномочий осуществляет следующие функции:

      • проведение единой государственной политики в области имущественных и земельных отношений;

      • осуществление полномочий собственника в пределах и в порядке, определенных федеральным законодательством, в отношении имущества федеральных государственных унитарных предприятий и государственных учреждений (за исключением полномочий собственника, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляют иные федеральные агентства), акций (долей) акционерных (хозяйственных) обществ и иного имущества, составляющего казну Российской Федерации, а также полномочий по изъятию у учреждений и казенных предприятий излишнего, неиспользуемого либо используемого не по назначению федерального недвижимого имущества, передаче федерального имущества физическим и юридическим лицам, приватизации (отчуждению) федерального имущества;

      • разграничение государственной собственности, в том числе на землю, на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований;

      • осуществление полномочий собственника имущества должника - федерального государственного унитарного предприятия при проведении процедур банкротства;

      • защита имущественных и иных прав и законных интересов Российской Федерации при управлении федеральным имуществом и его приватизации на территории Российской Федерации и за рубежом;

      • осуществление учета федерального имущества и ведение реестра федерального имущества.

      При разграничении объектов жилищного  фонда следует руководствоваться ст. 12, 130-132 Конституции РФ и положениями Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», которые в соответствии со ст. 125 и 215 ГК РФ в пределах своей компетенции осуществляют права собственника в отношении муниципального жилищного фонда³.

      Жилищный  фонд, являющийся собственностью Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (ст. 19 ЖК РФ), следует рассматривать как жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий и учреждений (ст. 294 и 296 ГК РФ).

2.2. Муниципальный жилищный фонд

 

      Муниципальный жилищный фонд включает в себя жилищный фонд, находящийся в собственности городского, сельского или иного муниципального образования, в том числе в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий и учреждений.

      В соответствии с Федеральным законом  «Об общих принципах организации местного самоуправления» поселковая, сельская администрация в области строительства, жилищного хозяйства и коммунально-бытового обслуживания населения:

      • организует подготовку проектов застройки населенных пунктов, утверждает проекты и титульные списки строек, осуществляемых за счет средств местного бюджета, и контролирует их соблюдение;

      • организует за счет собственных средств и на долевых началах строительство и ремонт муниципальных жилых домов, объектов коммунального хозяйства и социально-культурного назначения, дорог, привлекает в установленном порядке к дорожному строительству колхозы, совхозы и другие предприятия и организации;

      • организует эксплуатацию муниципального жилищного фонда, объектов коммунального и дорожного хозяйства, предприятий торговли и общественного питания и бытового обслуживания населения, входящих в состав муниципальной собственности;