Сервейинг - концепция системного анализа недвижимости Виды и состав экспертиз недвижимости

НИУ Пермский Государственный Технический Университет

Кафедра Экспертизы и управления недвижимостью 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Реферат на тему:

«Сервейинг - концепция системного анализа недвижимости

Виды  и состав экспертиз  недвижимости». 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Выполнил: студент группы ЭУН-10-1

 Петухова  Анна

Проверила: Новопашина Евгения Иосифовна

профессор,

кандидат  технических наук,

почетный  работник ВПО РФ, член-корр.

академии  РАЕН

  
 
 
 

Пермь, 2011

Содержание 

Введение…………………………………………………………………………..3

1. Этап постановки проблемы по концепции сервейинга ……………………..4

2. Общая закономерность функционирования недвижимости во времени …..7

3. Виды и состав экспертиз недвижимости…………………………………….10

Заключение……………………………………………………………………….14

Список использованной литературы……………………………………….......15 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение 

     В последнее время все большую  актуальность в сфере недвижимости приобретает сервейинг. Это связано  с неоспоримостью того факта, что  наиболее качественно и эффективно управлять недвижимостью можно лишь при наличии профессионального опыта и знаний в этой области.

     Сервейинг (от англ. survey - обследование, проверка) - реализация системного подхода к  развитию и управлению недвижимостью, включает все виды планирования (стратегическое, оперативное) в целях функционирования недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального эффекта при управлении недвижимостью.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Этап постановки проблемы по концепции сервейинга  

     Сервейеры выполняют функции по сбору, предоставлению и обработке информации об объектах недвижимости, городскому планированию, подготовке и внедрению проектов по застройке, оценке и управлению недвижимостью, ремонту, реконструкции и модернизации зданий, строительной инспекции, принимают участие в продаже и аренде коммерческой недвижимости. Таким образом, деятельность сервейеров охватывает все этапы и формы проявления жизненного цикла недвижимости, обеспечивает взаимосвязанное решение всех практических вопросов.

Обеспечение системного подхода к недвижимости, ее детальный анализ, выработка эффективных  стратегий по управлению являются актуальнейшей  задачей и для России, формирующей  рыночную экономическую систему. Именно поэтому рассмотрение вопросов экономики недвижимости в данном учебном пособии осуществляется в соответствии с концепцией сервейинга.

Поскольку главным в сервейинге является системный  подход, то прежде всего необходимо охарактеризовать сервейинг в понятиях и категориях систем.

     Под системой здесь и далее понимается упорядоченная совокупность элементов, находящихся в отношениях и связях друг с другом, которые образуют определенную целостность, единство. Наиболее существенной характеристикой системы является ее эмерджентность, под которой понимается несводимость свойств системы к свойствам входящих в ее состав элементов (показатели отдельных элементов объекта, как правило, не отражают свойств, которые присущи рассматриваемому объекту в целом). Виды элементов и связей могут быть самые разные, а их выбор для анализа зависит от постановки конкретной проблемы. Система может состоять из различных субсистем, подсистем, а также сама являться подсистемой другой системы. Состав элементов и порядок связей между ними называется структурой системы. Элементы воздействуют на объекты при помощи ресурсов (потенциала). С точки зрения сложности (вид, число элементов и связей) различают простые, сложные и сверхсложные системы. В зависимости от степени предсказуемости поведения системы делятся на: детерминированные (функциональные), все результаты, действия которых могут быть точно определены, и вероятностные (стохастические), для которых эти результаты могут быть лишь спрогнозированы в пределах какого-то диагноза возможных значений. В соответствии с этим делением существуют два вида связей - функциональные (каждому значению факторного признака соответствует вполне определенное неслучайное значение результативного признака) и стахостические (каждому значению факторного признака соответствует множество значений результативного признака).

Различают абстрактные и конкретные системы. Абстрактная система представляет собой систему без входных  и выходных потоков (например, система  целей предприятия, математическая система уравнений и др.). Конкретная система построена на связях между элементами посредством процесса (действий) на входных и выходных потоках.

     Состояние системы определяется совокупностью  состояний всех ее элементов и  связей, а оценивается система  в зависимости от целевого назначения надежностью. Так, например, для оценки технических систем (машины, механизмы и т.п.) используется понятие технической надежности. Все субъекты предпринимательской деятельности по своему целевому назначению являются экономическими системами и, соответственно, оцениваются по экономической надежности. Под экономической надежностью конкретной системы подразумевается ее способность с помощью производственных, организационных, финансовых и других решений с заданной вероятностью обеспечивать достижение необходимого результата в условиях риска и некоторой неопределенности в заданных границах области эффективного сочетания основных параметров системы - ее доходности и устойчивости.

     Если  рассматривать систему как целеориентированную целостную структуру, то получение выхода (результата функционирования) системы возможно только при согласованном по времени и в пространстве взаимодействии различных ресурсов, необходимых для решения поставленных задач. Обеспечение эффективного взаимодействия ресурсов осуществляется посредством управления этим процессом.

Целью управления производственной системой является обеспечение такого состояния  системы, при котором будет получен  максимально возможный выход  с требуемыми качественными параметрами  и необходимой экономической надежностью. Основа управления - планирование, в процессе которого создается модель состояния системы на предстоящий временной период или на весь период ее жизненного цикла.

     Методология (от др.-греч. «methodos» - способ действия и «logos» - учение, наука) - учение о структуре, логической организации, способах и средствах деятельности. Наиболее важными точками приложения, практическими проявлениями методологии являются:

постановка  проблемы;

построение  объекта и предмета исследования;

построение  научной теории;

проверка  полученного результата с точки  зрения его истинности, т.е. соответствия объекту исследования.

     Теория cервейинга представляет собой форму  организации научного знания, дающая целостное представление о закономерностях и существующих связях по созданию, использованию и эксплуатации объектов недвижимости на всех этапах жизненного цикла.

     Сама  разработка концепции Сервейинга как  системы является предметом метапланирования, включающего генеральное целевое  планирование и планирование функциональных стратегий по становлению и развитию объектов недвижимости. Такой подход позволяет определять иерархию элементов системы, вид и число подсистем, их содержание, постоянные и временные взаимосвязи. При этом должны учитываться специфические особенности и возможности каждого объекта недвижимости в отдельности.

     Сложность экономических, организационных и  технических взаимосвязей между  элементами систем и подсистем предопределяет необходимость учитывать при  исследования процесса функционирования Сервейинга как системы специфические особенности недвижимости, а именно:

- во-первых, свойства системы не являются  простой суммой свойств ее  элементов, система обладает и  другими свойствами, возникающими  именно из-за наличия взаимосвязей  между ее элементами (закон эмерджентности);

- во-вторых, сложность становления и развития  недвижимости, как реально существующего  объекта исследования, требует упрощения,  отображающим лишь важнейшие  с точки зрения конкретной  задачи исследования свойств  и взаимосвязей элементов и системы в целом;

- в-третьих,  Сервейинг как система не может  функционировать вне взаимосвязей  с внешней средой, оказывающей  на условия и результаты становления  и развития недвижимости весьма  существенное влияние. Поэтому  сервейинг является открытой системой, находящейся в непрерывном взаимодействии с другими системами, являясь подсистемой более общей (макроэкономической) системы. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Общая закономерность функционирования недвижимости во времени  

     Содержание  сервейинга составляет совокупность юридических, технических, экономических и управленческих экспертиз недвижимости, проведение которых обеспечивает получение максимального эффекта от ее использования. Интегрированность уровней управления недвижимостью становится отличительной чертой сервейинга. При построении модели управления необходимо учитывать три этапа: оценка факторов, формирующих стратегию управления, формирование самой стратегии, оценка и внедрение принятой стратегии.

     На  этапе анализа происходит анализ имеющихся в наличии объектов недвижимости, оценка их рыночного состояния, изучение тенденций развития рынка недвижимости. Данный этап предполагает выполнение целого ряда экспертиз.

     Очевидно, что динамика основных характеристик  может быть выявлена только в результате проведения соответствующих экспертиз, различных по своему целевому назначению и содержательной характеристике. В настоящее время основными экономическими показателями, характеризующими сделки с объектами недвижимости, являются стоимостные величины.

     Общая закономерность очевидна: последовательно  утрачиваемые с течением времени  потребительские свойства (а не утрачиваться они не могут, поскольку не существует вечных вещей) приводят к снижению полезности недвижимости, т.е. к уменьшению ее потребительной стоимости. Аналогичные по характеру динамики изменения происходят и со стоимостным эквивалентом, поскольку потребительная стоимость и стоимость - две неотъемлемые характеристики любого продукта труда. Уменьшение стоимости, в свою очередь, приводит к изменению стоимостного эквивалента конкретного вида использования (цены товара или величины совокупного дохода) (его называют «стоимость в использовании»). Таким образом, все звенья единой причинно-следственной связи потребительная стоимость -> общая стоимость -> стоимость в использовании подчиняется общей закономерности изменения во времени от max t=0 до 0 t=t ж.ц.

     Нетрудно, однако, заметить, что содержательная характеристика этих изменений различна. Потребительские характеристики объекта  недвижимости воплощены в его «физическом теле», следовательно, реальная потребительская стоимость может быть определена лишь с помощью обследования, экспертизы фактического состояния этого «физического тела». Не следует также забывать, что полезность конкретной вещи никогда не является до конца объективной категорией. Она в обязательном порядке формируется с участием представлений потенциального потребителя, т.е. испытывает на себе влияние потребительских предпочтений.

     Если  обратиться к содержательной стороне  изменения стоимости, то необходимо сразу же отметить, что она испытывает на себе непосредственное влияние условий воспроизводства, - в различные периоды времени создание аналогичных по потребительским свойствам объектов недвижимости требует все меньших затрат труда. Отличительной особенностью недвижимости в этом отношении является то, что объемы живого труда остаются значительными, замещение живого труда овеществленным (т.е. замены физических затрат человека работой машин и механизмов) происходит более медленными темпами, по сравнению с другими отраслями. Однако общая закономерность остается неизменной, - стоимость готового объекта недвижимости последовательно снижается с течением времени. Естественно, актуальное значение стоимости может быть определено лишь при проведении детального анализа условий воспроизводства.