Порядок образования жилищных/жилищно-строительных кооперативов и условия вступления в членство ЖК

      Но  несмотря на кажующуяся сходства, указанные  формы жилищной кооперации различаются организацией и способом приобретения дома до начала его эксплуатации:

1. при организации жилищного кооператива не требуется такого сложного этапа, как отвод либо приобретение земли, так как участок закреплен за конкретным, приобретаемым жилым домом.
2. Второе отличие заключается в основании приобретения многоквартирных домов – жилищный кооператив покупает, а жилищно-строительный возводит жилые дома, т.е. в первом случае первоначальный способ приобретения права собственности, а во втором произвольный.
3. Третье отличие вытекает из второго, в связи с разными способами приобретения дома, у жилищного кооператива менее длительный срок от регистрации кооператива до его представления пайщикам.

 Правовая основа участия гражданина в кооперативе

      ЖК  И ЖСК – как потребительский кооператив создается гражданами и юридическими лицами путем их добровольного объединения.

      Членом  ЖК и ЖСК может быть лицо, достигшее 16 лет, нуждающееся в улучшении  жилищных условий и постоянно  проживающее в данном населенном пункте.

      Кандидат  в члены ЖК заполняет по установленной  форме Заявление о вступлении в ЖК. В Заявлении указываются  параметры жилья, которое желает приобрести в собственность кандидат в члены ЖК и его ориентировочная  стоимость. Кандидат в члены ЖК также  указывает, что он ознакомился с требованиями Устава и Положения ЖК, согласен и обязуется их выполнять. К заявлению прилагаются следующие документы:

      для физических лиц:

      - копия удостоверение личности;

      - документы, подтверждающие семейное  положение: свидетельства о браке,  рождении детей, разводе, смерти и т.п.;

      - паспортные данные всех совершеннолетних  членов семьи;

• краткая информация о роде деятельности (в произвольной форме, по требованию);

      для юридических лиц:

      - нотариально заверенные учредительные  документы;

      - банковские реквизиты юридического  лица;

      - копия годовой бухгалтерской  отчетности (по требованию);

      - доверенность или иные документы,  подтверждающие полномочия представителя юридического лица.

      Заявление подается на отдельно взятую недвижимость (комнату, квартиру, жилой дом) с указанием желаемого типа и места расположения недвижимости, условий внесения пая, предполагаемого периода рассрочки по выплате пая. Если заявление подается на недвижимость (права на недвижимость), уже принадлежащую ЖК, то условия внесения пая и период рассрочки в отношении такой недвижимости (прав на недвижимость) определяются исключительно Правлением ЖК.

        Член ЖК принимает решение  о порядке накопления паевого  взноса и порядке уплаты вступительного взноса.

        Кандидат в члены ЖК подписывает  Положение-договор  о порядке  оплаты членами ЖК паевых и  иных платежей и  Индивидуальный  график накопления паевого взноса, в котором подтверждаются параметры  жилья, указывается ориентировочная стоимость жилья, указывается размер уже внесенного первоначального паевого взноса и размер текущих паевых платежей. Член ЖСК при наличии финансовых возможностей может вносить паевые платежи досрочно и тогда быстрее будет приближаться право подбора жилья.

        Член ЖК, оплативший 55% от заявленной  ориентировочной стоимости жилья, получает право подбора. После подбора, с членом кооператива заключается Договор безвозмездного пользования жилым помещением  и Индивидуальный график погашения пая

        При полной выплате итогового паевого взноса, члену ЖК передаются права собственности на то жилье в отношение которого он выплачивал паевой взнос.

      Члены кооператива приобретают соответствующее  жилое помещение только в пользование, сохраняя право собственности лишь на пай (паенакопления). По своей юридической природе пай представляет собой не имущество в натуре, не деньги и не долю в праве собственности, а обязательственное право требования выплаты соответствующей суммы при выходе из кооператива. Однако наличие такого права, основанного на членстве в ЖК и ЖСК, становится одновременно главным основанием для предоставления в пользование определенного имущественного объекта, остающегося кооперативной собственностью. Лицу, принятому в члены ЖК (ЖСК) по решению членов общего собрания, предоставляется квартира, причем решение общего собрания приобретает юридическую силу лишь после утверждения соответствующим органом местной администрации и выдачи ордера. Гражданин вправе обратиться в суд с иском о защите нарушенного или оспариваемого права на пользование жилым помещением, в частности, при отказе в выдаче ордера на жилое помещение, за которое не выплачен паевой взнос, а также при отмене решения общего собрания о приеме его в члены ЖК (ЖСК)².

      До  выплаты паевого взноса пайщик обладает следующими правами:

       -проживать со своей семьей  в предоставленной ему квартире  в доме кооператива; 

      -добровольно  выбыть из ЖСК;

• в установленном порядке передать пай любому постоянно проживающему совместно с ним совершеннолетнему члену семьи;
• получить освободившуюся квартиру в доме того же кооператива в случае нуждаемости в улучшении жилищных условий;
• произвести обмен занимаемого жилого помещения на другое жилое помещение, в том числе в доме государственного или общественного жилищного фонда, либо на жилой дом, принадлежащий гражданину на праве собственности.

      Члену ЖСК принадлежит лишь право владения, пользования и ограниченного  распоряжения предоставленным ему  помещением. В то же время пайщик обязан выполнять требования устава кооператива и существующие правила пользования жилыми помещениями.

      Следует отметить, что гражданин может  стать и членом действующего жилищного  или жилищно-строительного кооператива  на основании решения общего собрания членов кооператива или уполномоченного  им органа, при условии внесения вступительного взноса и части паевого взноса.

      Согласно  п. 4 ст. 53 Закона члены жилищного или жилищно-строительного кооператива, получившие в пользование кооперативную квартиру (жилое помещение), подлежат выселению из расположенного в том же населенном пункте жилища, входящего в состав государственного жилищного фонда.

      Паевой  взнос в кооператив является имущественным (как правило денежным взносом), равным в общей сумме строительной или  соответственно покупной стоимости  жилого помещения, получаемого членом кооператива. Вносится он членом кооператива единовременно или в рассрочку, условия которой определены в уставе. При этом член жилищного или жилищно-строительного кооператива имеет право внести оставшуюся часть досрочно.

Прекращение членства кооператива. Преобразование жилищного кооператива в собственников помещений.

    Каждый  член кооператива обладает правом выхода из кооператива. Причины возникновения такого решения понятны. Жизнь течет, меняется и у каждого человека, когда-то решившего приобрести квартиру через Жилищный Кооператив, обстоятельства могут сложиться таким образом, что он будет вынужден или захочет выйти из ЖК. И тогда возникает вопрос - каков порядок и не потеряет ли пайщик свои паенакопления?

      Устав, который является законом для  членов ЖСК предусматривает возможность добровольного прекращения членства на любом этапе: как на стадии накопления паевых взносов, так и после приобретения для пайщика квартиры.

      Что происходит, если пайщик принял решение  выйти из ЖК до покупки квартиры? Пайщик подает в ЖК заявление о добровольном выходе, которое рассматривается Правлением ЖК в срок не позднее одного месяца. Вышедшему возвращается денежная сумма в размере пая, внесенного в ЖК на момент прекращения членства.

      А если член ЖК выходит после приобретения для него квартиры? Пайщик освобождает занимаемое им жилье, которое первоначально предлагается другим пайщикам, а затем в случае отказа, предлагается для свободной реализации на рынке недвижимости. Расчеты с вышедшим осуществляются после поступления денежных средств от реализации квартиры на расчетный счет ЖК. В данном случае, возврату так же подлежат паевые взносы в полном объеме, накопленные пайщиком на момент его добровольного выхода.

      И в том и в другом случае, вышедшему  возвращается денежная сумма в размере пая, внесенного в ЖК на момент прекращения членства. В соответствии с п. 1 ст. 65 Закона «Жилищных отношениях»  лицу, выбывшему либо исключенному из членов кооператива, не позднее трехмесячного срока возвращается выплаченный им паевой взнос с зачетом денежных обязательств перед кооперативом. Однако, вступительные взносы возврату не подлежат, поскольку это те средства, которые направляются на развитие кооператива (содержание аппарата кооператива, реклама, проведение семинаров и других ознакомительных и просветительских мероприятий).

   Также законодательством предусмотрены  последствия выхода из кооператива. Так, при выходе члена кооператива из его состава, до внесения им полной суммы паевого взноса, преимущественное право на вступление в кооператив приобретает проживающий в квартире член семьи, имеющий право на часть паенакопления.

     Член кооператива, выбывший из  него, может указать, с согласия  члена семьи, имеющего право  на часть паенакопления, другое  лицо, которому он желает передать  права и обязанности члена кооператива. Такое лицо приобретает преимущественное право вступления в кооператив. В иных случаях преимущественное право переходит к другим членам семьи, оставшимся проживать в квартире, один из которых по общему согласию семьи вступает в кооператив. При недостижении согласия вопрос решается общим собранием кооператива.

   Однако, причиной прекращения членства в  кооперативе может стать и  исключение из кооператива. Основанием для исключения должны послужить такие обстоятельства, как систематическое разрушение или порча помещения, а также иного имущества кооператива. Систематическое нарушение правил общежития, если это делает невозможным для других проживание с ним в одной квартире (жилом доме) или использование нежилого помещения в доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными. Исключение из кооператива возможно только в судебном порядке и влечет за собой ряд последствий:

   - бывший член кооператива подлежит выселению из кооперативной квартиры без предоставления другого помещения

   - за исключением из кооператива  по указанным основаниям следует  также выселение без предоставления  другого помещения членов семьи  бывшего члена кооператива и  других лиц, пользовавшихся помещением, также виновных в нарушении  правил общежития, разрушении (порче) жилища (помещения) либо иного имущества кооператива.

   Остальные члены семьи исключенного из кооператива  сохраняют право проживания (пользования) в помещении при условии, что  один из них становится членом кооператива. При этом преимущественным правом вступления в кооператив пользуются члены семьи, имеющие право на часть паенакопления.  Если в разрушении (порче) имущества или нарушении правил общежития виновны лишь члены семьи члена кооператива, выселению без предоставления другого жилого помещения подлежат только виновные лица.

   При установлении в уставе кооператива  дополнительных оснований исключения из кооператива в нем также  должны быть указаны соответствующие  последствия исключения.

   В конечном счете, если все члены жилищного  кооператива приобрели право собственности на кооперативные квартиры (помещения), такой кооператив может быть преобразован в кооператив собственников помещений (квартир) либо иное объединение собственников по управлению объектом кондоминиума.

   Законодатель  предусмотрел, что в жилом доме с единой системой теплоснабжения, водоснабжения, энергоснабжения и канализации не может быть образовано два и более кооперативов, управляющих объектом кондоминиума.